Секторът на бизнес имотите в Европа се готви за голямо пренареждане

Миналия ноември Европейската централна банка (ЕЦБ) отправи остро предупреждение за състоянието на сектора на бизнес имотите в блока като част от по-широкия ѝ шестмесечен преглед на цялостната финансова стабилност, пише Deutsche Welle.

Тя заяви, че европейските имотни компании отчитат огромни загуби и техните дългове са на по-високо ниво в сравнение с преди финансовата криза през 2007-2008 г. Тези нарастващи проблеми в сектора имат „потенциал да разширят негативен сценарий“, предупреди ЕЦБ.

Мрачното звучене показва колко сериозно е станало положението в сектора на бизнес имотите през миналата година.

„Ако някога сте искали да създадете проблеми за финансовия и банковия сектор, погледнете бизнес имотите“, казва пред  DW Адам Слейтър, водещ икономист в Oxford Economics.

„За пореден път това е една от областите, които обичайно страдат от твърде голямо кредитиране, недостатъчно добро качество на кредитирането и следователно от вреди за балансите на банките, когато нещата се объркат“, допълва той.

Въпросът, който е надвиснал над сектора през 2024 г., е колко лошо може да стане развитието на кризата.

Растящите лихви нанасят вреди

През периода на исторически ниски лихви, който последва финансовата криза, инвеститорите наляха пари в бизнес имоти. Но ръстът на лихвите през последните две години нанесе тежък удар на сектора, като цените на имотите намаляват рязко.

Бизнес имотите са силно свързани с лихвите. Когато лихвите по заемите растат, стойността на бизнес имотите обикновено намалява, тъй като желанието на инвеститорите да купуват при по-високи лихви спада.

„Наричам го голямо пренареждане“, казва Себастиано Феранте, управляващ директор в PGIM Real Estate. „Обяснението е много просто и не е изненадващо, защото сме явно свързани с лихвите“, допълва той.

Но мащабът на пренареждането все още не е напълно видим, тъй като пазарът се забавя и не се сключват много сделки. „Пълният мащаб на щетите все още не се вижда. Той не е отразен в ценовите индекси и в счетоводните баланси на банките“, казва Феранте.

Според американската група за анализи и финансова компания MSCI стойността на завършените сделки с бизнес имоти е намаляла с над 50% в САЩ и Европа през последните 12 месеца, което показва, че собствениците се опитват да отложат неизбежното за колкото се може по-дълго време.

Големият проблем на Германия

За някои страни обаче бурята дойде. Австрийската имотна компания Signa Holding, която притежава няколко големи универсални магазина в Германия и има дял в известната сграда Chrysler Building в Ню Йорк, изпадна в несъстоятелност в края на 2023 г.

Signa е натрупала дълг за над 13 млрд. евро чрез сделки с бизнес имоти през последните години, но ръстът на лихвите я подложи на силен натиск, тъй като ѝ се наложи да обслужва множество заеми.

Макар че проблемите в сектора на бизнес имотите обхващат цяла Европа и надхвърлят границите ѝ, те са особено изразени в Германия. Компании като Gerch Group, Euroboden и  Project Immobilien Group изпитват сериозни финансови затруднения. Финансовият регулатор BaFin предупреди през ноември, че кредиторите с експозиция към сектора трябва да се готвят за загуби.

„Това, което беше Испания след световната финансова криза – свръхзадлъжняла, със свръхстроителство, е Германия в различен смисъл днес“, казва Феранте, който е базиран във Франкфурт и работи изключително на германския пазар.

Според него сегашните икономически проблеми в Германия в съчетание с конкретни фактори, свързани с пазара на бизнес имоти в страната, означават, че тя е особено застрашена от растящите лихви, намаляващите цени и вялият ръст на наемите.

„Германия имаше относително стръмно развитие на цените в периода на ниски лихви през последното десетилетие. Затова имахме по-бавен старт от останалите. Но след това кривата пое нагоре невероятно“, казва Феранте.

Но заради строгите регулации на наемите в Германия те не са нараснали достатъчно, въпреки че инвеститорите имат по-високи разходи заради по-високите лихви. Феранте очаква корекцията да бъде „доста тежка“.

Друг проблем, който той вижда в Германия, е, че секторът на бизнес имотите е особено зависим от банково финансиране и прогнозира голям недостиг на ликвидни средства в сектора през идните години, докато банките се нагаждат към по-строги регулации за кредитирането.

Преход след пандемията

Макар че промените в лихвите доминират в говоренето, фундаментални промени, свързани с ключова динамика в сектора, настъпиха с пандемията, особено работата от вкъщи и онлайн пазаруването.

Все повече хора работят от вкъщи след пандемията, а други тенденции като електронната търговия и домашните забавления се ускоряват, затова някои сегменти на бизнес имотите като офиси и търговски площи не са толкова търсени, колкото преди 2020 г.

„Пандемията имаше по-дълбоко, дългосрочно влияние и затова е по-важна за дългосрочните тенденции от промените в лихвените проценти, защото те могат да бъдат пресметнати“, казва Феранте.

Според него е нужно повече време, за да се види доколко ще се задълбочи тенденцията за работа от вкъщи, но той е заинтригуван от потенциала ѝ да промени аспекти в сектора на бизнес имотите в дългосрочен план.

Зараза или овладяване?

Имотните кризи имат потенциала да пораждат по-широка зарази и да показват уязвимости във финансовия сектор, както се видя по време на финансовата криза през 2007-2008 г.

Неотдавнашните предупреждения на ЕЦБ и други институции подчертават сериозността на положението в сектора на бизнес имотите, но малцина вярват, че това ще се превърне в пълномащабна финансова криза.

Феранте казва, че сега централните банки имат много по-добра представа за счетоводните баланси на банките и той смята, че кризата ще бъде овладяна. „Относително спокоен съм, че това няма да бъде систематичен проблем“, казва Феранте.

Според него обаче секторът на бизнес имотите ще има дълъг период на корекции.„Ще е нужно време пазарите да станат отново рекапитализирани. И мисля, че ще видим пазар с много по-малки възможности за кредитиране от преди“, отбелязва Феранте.

Според него по-високите лихви в крайна сметка са нормален факт от живота, с който секторът трябва да се справи, а същината на кризата произтича от болезненото приспособяване след „анормален“ свят на отрицателни лихви.

„Анормалната фаза беше през миналото десетилетие. Сегашната фаза е съвсем нормална за имотите. Няма нищо, което недвижимите имоти не са виждали преди. Но коригирането на анормалните отрицателни лихви към сегашните е това, което наричам голямото пренареждане“, коментира Феранте.