Къде в Европа пазарът на имоти ще се съживи през 2024 г.

Ръстът на технологии като изкуствения интелект и стабилният растеж на сектори, свързани с туризма, може да движат пазара на бизнес имоти в Европа през тази година, докато в същото време жилищният пазар изпитва затруднения да стъпи отново на крака, а пазарът на наеми расте, пише Euronews.

Инвестициите в имоти в Европа достигнаха десетгодишно дъно и според много прогнози 2024 г. ще бъде годината на преобръщането на тази тенденция, не на последно място и заради възможно понижаване на ключови лихви.

За намаляване на разходите за обслужване на заемите и за възстановяване на икономиката в много европейски страни е от жизненоважно значение Европейската централна банка (ЕЦБ) и Английската централна банка (АЦБ) да намалят основните си лихви.

Инвеститорите следят внимателно графика и степента на възможни понижения на лихвите, тъй като имотният сектор в Европа до голяма степен разчита на заеми.

Какво е нужно на имотния пазар, за да процъфтява?

Икономическото възстановяване на еврозоната е несигурно заради затегнатата парична политика на много централни банки, геополитическото напрежение, крайни климатични събития и забавянето на икономиката на Китай.

Въпреки това според повечето очаквания основната инфлация ще продължи да се забавя. В същото време двигатели на търсенето на имоти като заетост и разходи на потребителите се очаква да останат силни в Европа през 2024 г.

В тази обстановка секторът на недвижимите имоти е близо до „връщане на стабилна почва“, сочат прогнозите на Deloitte. В глобалните си перспективи за 2024 г. счетоводната компания е направила допитване сред лидери в сектора и е стигнала до заключение, че „се очаква идните 12 до 18 месеца да бъдат важни, тъй като имотните компании се препозиционират“.

Едно от нещата, които трябва да направят, за да запазят конкурентоспособността си, е да намалят разходите, тъй като две трети от лидерите в европейската индустрия очакват приходите да намалеят. Друг приоритет е да отговорят на екологичните, социални и управленски (ESG) регулации и да модернизират технологичния си капацитет, за да се подготвят за променящите се условия и търсене на пазара.

Най-големите рискове за имотната индустрия

Еврозоната е изправена пред опасност от рецесия, а забавянето на инфлацията може да се преобърне заради растящите цени на енергията и на храните на фона на геополитическо напрежение. Това поражда значителна несигурност за лидерите в индустрията в Европа.

На този фон близо половината от анкетираните лидери в индустрията на Стария континент определят киберриска като най-голямото притеснение за финансовото представяне на компаниите им, следван плътно от регионална политическа нестабилност и свързани с климата регулаторни действия. Растящи лихви и висока инфлация заемат четвърто и пето място в класацията на рисковете.

Иновациите – ключ за имотния пазар

Допитването на Deloitte показва, че лидерите в индустрията виждат най-големи възможности в имоти, свързани с цифровата икономика – центрове за данни и клетъчни кули, през идните 12-18 месеца.

Консултантската компания Knight Frank, базирана в Лондон, отчита сходни тенденции, като отбелязва, че движени от иновациите локации се очаква да бъдат най-привлекателни в сегашната несигурна среда.

Възходът на технологиите като изкуствения интелект води до търсене на стабилна инфраструктура за данни. Изследването на Knight Frank прогнозира „стабилен ръст в предлагането на центрове за данни в Европа с очакван годишен ръст от почти 11% до 2030 г., който предлага многобройни добри възможности за инвеститорите“, коментира Джудит Фишър, съдружник в Knight Frank, пред Euronews Business.

В същото време допитването на Deloitte показва, че интересът на инвеститорите към офиси е намалял спрямо миналата година, тъй като компаниите продължават да се борят с очакванията за хибридна работа.

От друга страна, жилищните и логистичните имоти вероятно ще продължат да се радват на търсене в Европа.

Къде в Европа ще има растеж?

На фона на растящите разходи за обслужване на дълговете все още има значителен капитал, който чака да бъде инвестиран, отбелязва Knight Frank в прогнозите си за 2024 г.

Въпреки икономическите затруднения в Германия страната остава най-голямата дестинация за трансграничен капитал в континентална Европа. И макар че търсенето на офиси в Германия е слабо, новите данни показват, че то расте.

В други части на Европа Дания изглежда предлага добри възможности, тъй като икономиката ѝ има най-силните перспективи за 2024 г. сред скандинавските страни. Лихвата, определена от централната ѝ банка, също е по-ниска, отколкото тази в еврозоната на ниво от 3,75%.

Очаква се жилищният и логистичният сектор в Дания да остане силен. Вниманието на инвеститорите е насочено основно към домове за възрастни хора и студентски жилища – два сектора, в които предлагането в Дания е недостатъчно.

В цяла Европа стабилният ръст на сектори, свързани с туризма, означава, че хотелите вероятно ще привлекат интереса на инвеститорите в страни като Испания, където инвестициите в хотелския сектор „вече надхвърлят общото равнище за цялата година от последните четири години, подкрепени от двуцифрения икономически растеж в секторите на туризма“, отбелязва Фишър.

Британската консултантска компания CBRE отбелязва в прогнозите си за британския имотен пазар, че 2024 г. „ще бъде добра година за инвестиции в бизнес имоти“ на фона на предположението, че дългосрочните лихви вероятно са достигнали връхната си точка, а купувачите на акции може да постигнат добри сделки и да се възползват от понижени цени, купувайки в момент когато пазарът е достигнал дъно.

Перспективите за жилищния пазар в Европа през 2024 г.

Изглежда, че 2024 г. обещава да бъде годината, в която достъпността ще нарасне, инфлацията ще се охлади, заетостта ще се стабилизира, а ипотечните кредити ще станат евентуално по-евтини.

Рейтинговата агенция Fitch Ratings очаква лихвите по жилищните заеми да се стабилизират на леко по-ниски нива в сравнение с 2023 г. Малки увеличения може да се наблюдават само в страни със значителен брой ипотечни кредити с плаваща лихва (Дания, Италия и Испания) или с фиксирани лихви за кратки периоди като във Великобритания.

Тъй като ръстът на заплатите изпреварва инфлацията и повече хора могат да си позволят да купят жилище, Fitch също прогнозира в доклада си за перспективите пред жилищните пазари и ипотечното кредитиране в света лек номинален ръст на цените или запазване на нивата в шест от седем европейски страни, съставляващи най-големите пазари в Европа.

Изключение е Франция, където цените се очаква да намалеят с между 2% и 4% през 2024 г., основно заради липса на предлагане, строги условия и заради затрудненията на купувачите да си позволят покупка на фона на високите лихви по ипотечните кредити.

Според Fitch номиналните цени в Германия и Дания ще нараснат с 1% до 3%, а в Италия и Испания – с 0% до 2%. Нидерландската банка ING също прогнозира, че устойчивото търсене на имоти и недостатъчното предлагане ще тласкат цените нагоре в Испания, където ръстът с 2%, коригиран спрямо инфлацията, все пак ще означава лек спад на цените през 2024 г., а реалните цени се очаква да нараснат през 2025 г. с 1,5%.

В Нидерландия, където силната подкрепа за купувачите на първо жилище може да засегне пазара, Fitch прогнозира ръст на цените с между 3% и 5% през 2024 г.

Fitch очаква цените на жилищата във Великобритания да останат непроменени в номинално изражение през 2024 г. на фона на растящата достъпност, но също и заради високите лихви по ипотечните кредити. Nationwide Building Society и HSBC също очакват цените да останат непроменени, но Halifax, която публикува най-дългогодишния месечен индекс за цените на жилищата във Великобритания, прогнозира спад с между 2% и 4% през 2024 г.

Силни перспективи за ръст на наемите

Високите разходи по дълга намаляват достъпността, затова търсенето на жилищни имоти под наем се очаква да остане силно. Но разширяващите се регулации в Европа както относно контрола върху наемите (определяне на таван върху цените на квартирите) и ESG изискванията може да подкопаят печалбите на инвеститорите.

В логистичния сектор, както и при офисите търсенето на имоти под наем се очаква да нараства по-бавно, отколкото през последните пет години, прогнозира френската банка BNP Paribas, която залага на търговските площи, като очаква в новите си перспективи пред имотния пазар ръст на наемите и стабилна доходност.

Добри новини на хоризонта за Европа

Ако приемем, че инфлацията се забави, а еврозоната избегне рецесия, компанията за инвестиции в имоти AEW очаква всички пазари в Европа да нараснат през следващите пет години.

Според прогнозите на компанията за 2024 г. свързаният с имоти дълг се очаква да започне отново да расте от 2025 г. в еврозоната и от 2026 г. във Великобритания.

От гледна точка на сектори логистичните имоти в страните от Бенелюкс, Франция и Испания са определени като „привлекателни“. В същото време според прогнозите жилищният пазар в Европа ще бъде най-силен в Нидерландия и Испания, а търговските улици в Белгия и търговските центрове в Германия и Великобритания също са сред десетте най-привлекателни пазара през следващите години, счита AEW.