Руската икономика има изненадващ проблем - имотен балон

За да успокои притесненото от войната население, Русия раздаде евтини заеми за милиарди долари на гражданите си за закупуване на нови жилища, пише Wall Street Journal.

Сега тези пари създават икономически главоболия, които малцина предвидиха – бързо надуващ се жилищен балон.

Подхранваният от дълг ръст на цените на жилищата наред с бързото ускоряване на инфлацията разкриха значителни различия сред ръководителите в Русия в момент, когато битката в Украйна продължава. От едната страна е немощната централна банка, която има за задача да поддържа финансовата стабилност. От другата страна е Кремъл, който се опитва да затвърди обществената подкрепа преди президентските избори през 2024 г.

Миналата седмица президентът Владимир Путин заяви, че планира да удължи до края на следващата година популярна ипотечна програма, която предлага по-ниски лихви за семейства с деца.

В същото време председателят на Руската централна банка Елвира Набиулина призова за отмяна на части от субсидираните ипотечни програми и предупреди, че те подкопават усилията на централната банка да охлади търсенето и инфлацията. През декември централната банка повиши ключовата си лихва до 16%, над два пъти повече от нивото ѝ през юни.

„Ако правителството не направи субсидираните ипотечни програми ограничени и целенасочени…, ефектът от ключовата лихва върху икономиката ще отслабне значително и следователно може да се наложи да задържим лихвата по-висока за по-дълго време“, заяви Набиулина.

Руснаците отдавна са скептични към жилищните заеми и предпочитат да купуват жилище със спестени средства. Това започна да се променя през 2020 г., когато правителството предложи субсидирани ипотечни кредити за закупуване на новопостроени жилища като мярка за подкрепа по време на пандемията.

Интересът към програмата нарасна чувствително, откакто Русия нахлу в Украйна. След първоначалния срив на ипотечното кредитиране след началото на нашествието банките започнаха да смекчават стандартите за кредитиране, правителството увеличи плащанията за гражданите, а санкциите ограничиха местата, където по-богатите руснаци могат да влагат парите си.

Обемът на отпуснатите ипотечни кредити в Русия нарасна със 72% миналата година до близо 70 млрд. долара и вече постави нов годишен рекорд, сочат данни на Руската централна банка до октомври. Мнозинството от тях се предлагат при лихви под пазарните стойности благодарение на подкрепата от правителството.

Популярността на евтините заеми помага на домакинствата да се местят в по-големи и по-модерни жилища, а произтичащото от това строителство подкрепя икономическата дейност.

Русия издържа на санкциите по-добре, отколкото мнозина на Запад смятаха за възможно с очакван растеж през тази година. Икономиката устоява благодарение на силните приходи от петролни продажби, голямото увеличение на военните разходи и помощите за обикновени граждани под формата на по-високи пенсии и евтини заеми. Програмата за ипотечни кредити е ключова част от тази подкрепа.

Икономисти обаче предупреждават, че силните разходи и кредитиране водят до притеснителни признаци за прегряване.

„За голяма част от населението на Русия ипотечните кредити бяха недостъпни…, затова правителството обича да се хвали с ипотечната си програма“, коментира Лиъм Пийч, старши икономист за нововъзникващите пазари в Capital Economics. „Но тя нажежава икономиката и това се прибавя към рисковете за стабилността“, допълва той.

Правителството също е изправено пред растящи разходи от програмата. То доплаща на банките разликата между пазарната лихва за ипотечен кредит, която започва от 16% в най-голямата банка в Русия „Сбербанк“, и преференциалната ставка от 6%-8%.

Правителството очаква, че разходите по ипотечната програма почти ще се учетворят тази година до 454 млрд. рубли, или около 5 млрд. долара, съобщи руският вестник „Ведомости“. Признавайки рисковете, които създава програмата, правителството повиши през декември задължителната първоначална вноска до 30% спрямо 20% в момента.

За много руснаци инвестирането в имот е едно от малкото места, където могат да вложат излишните си средства и да ги защитят от високата инфлация, която преследва Русия с известни прекъсвания от десетилетия. Санкциите задушават фондовия пазар, а контролът върху валутата и западните санкции затрудняват изнасянето на пари в чужбина.

Улеснените условия за финансиране повишават цените на новите жилища. Средната цена на новопостроен апартамент в Русия е с 40% по-висока, отколкото при препродажбата на апартаменти. Разликата беше под 10% преди началото на програмата. Заради разликата хората, които са купили нов апартамент, може да изгубят пари, ако се опитат да го препродадат.

„Спестяванията на хората чрез субсидираните лихви по ипотечните кредити се изтриват“, казва Олга Бишкова, икономист в Moody’s Analytics.

До момента спрените плащания по кредитите остават ниски, под 0,4% са заемите с просрочени плащания, сочат данни на централната банка. Но икономисти се опасяват от натрупващия се финансов натиск под повърхността. Около половината нови кредитополучатели влагат 80% от доходите си или повече за обслужване на дълга, почти два пъти повече от нивото две години по-рано, казва Бишкова.

Една от ключовите групи, които участват в бума, са семействата на загинали и ранени войници, отбелязва Александра Прокопенко, бивш ръководител на Руската централна банка, която сега преподава в Карнеги центъра за Русия и Евразия в Берлин.

Семействата на войници, които са загинали в Украйна, може да получат пет милиона рубли, или около 56 хил. долара, от правителството и още милиони от регионалните власти, пенсии и затрахователни обезщетения. Мнозина използват тези пари, за да купят имот, казва Прокопенко.

„Хората се усещат по-богати. Това е много важен политическо фактор, тези хора имат видими признаци, че живеят по-добре“, допълва тя.

Прокопенко отбелязва, че може да последва имотна криза, ако правителството спре или ограничи щедрата подкрепа за домакинствата. Това ще доведе до изоставане в плащанията по ипотечните им кредити и ще обремени банките с лош дълг.

„Плащанията от правителството не са постоянни. Това е огромен риск. Не е ясно как ще се справят хората с тези заеми след три до пет години“, казва Прокопенко.

Русия използва програмите за евтини заеми и като стимул за присъединяване към армията и за работа в определени индустрии като IT или за установяване в райони, които държавата иска да развие като Далечния изток и Арктика. Тези програми често са допълнени с пари в брой.

Инициативата на правителството „Вашият дом в Арктика“ дава на купувачите на жилища в северните области до 1,5 млн. рубли, или около 17 хил. долара.

43-годишната счетоводителка Евгения, която живее в Кола, в северната област Мурманск, граничеща с Финландия, получила един милион рубли със съпруга ѝ, за да построят къща. Това означава, че след като прибавили и собствените си спестявания, нямало нужда да теглят ипотечен кредит.

„Недвижимите имоти са един от разбираемите и консервативни начини за инвестиране или пестене на пари. Тъй като индивидуалното строителство не е много развито в региона, това е допълнителен стимул за местните жители да го направя. Един милион рубли е сума, която не вреди“, казва Евгения.

Ръстът на ипотечното кредитиране е движен от големи градове като Москва и Санкт Петербург. Но други райони също отчитат трескава активност.

Украинският полуостров Крим, който беше анексиран от Русия през 2014 г. и сега е в центъра на контранастъплението на Украйна, отчита удвояване на обема на ипотечните кредити през миналата година, сочат данни на централната банка до октомври. Тува, изолирана област в Сибир, отбелязва ръст от 233% в обема на отпуснатите заеми, макар и от ниска база.

С наближаването на изборите през март и след като Путин потвърди по-рано през декември, че ще участва в тях, икономисти не очакват правителството скоро да затегне коланите.

Субсидиите за ипотечни кредити остават „доста популярни, затова не очаквам големи промени преди изборите, дори с неблагоприятните странични ефекти“, казва Василий Астров, икономист във Виенския институт за международни икономически изследвания.