Жилищният пазар у нас трайно забави темпото на сделките, но не и кредитирането

Защо лихвите не се повишиха и какво следва? 

Илиев посочва няколко причини за „нисколихвения парадокс“, заради който лихвите по жилищните заеми в България са по-ниски от тези в Германия и Франция. „Лихвите по депозитите останаха ниски, а обемите им продължават да растат в унисон с кредитирането. Оказа се, че домакинствата и фирмите продължават да държат парите си в банките на близки до нула лихви и въпреки високата инфлация сякаш намират алтернативите за инвестиране на средствата си за рискови или неразбираеми. Те инвестират основно в имоти и това поддържа стабилно търсенето на ипотечни кредити. На практика съотношението между кредити на домакинства и фирми спрямо депозити остава почти непроменено през последните 12 месеца на ниво от 69% за десетте месеца на 2023 г. спрямо 68 на сто през същия период на 2022 г. Банките са високоликвидни и намират евтин ресурс за кредитиране“, коментира Илиев.

За запазването на ниските лихви по жилищните заеми допринася според него и конкурентната среда – банките на пазара за жилищни кредити са 15, което е голям брой за страната ни, отбелязва той. Почти всички са избрали дългосрочна стратегия да поддържат ипотечните си продукти конкурентни, за да останат активни на ипотечния пазар, въпреки че в момента имат по-доходоносни алтернативи за инвестиции на свободните си средства – например да ги вложат в държавни ценни книжа или да ги изнесат в банка-майка в страна от еврозоната и да ги депозират в ЕЦБ при лихва от 4%.

„Тези алтернативи обаче са краткосрочни, а ипотечните кредити са 20-30-годишни, затова големите играчи на пазара избраха да се конкурират яростно за клиентите, купуващи имот сега. Нормативната забрана за начисляване на такси за предсрочно погасяване след първата година при ипотечните кредити на физически лица също допринася за острата конкуренция и задържането на лихвите ниски. За да запази клиентите си, всеки се съобразява с топ предложенията на конкурентите си“, коментира Илиев.

Той отбелязва, че инструментите, с които разполага БНБ за охлаждане на кредитирането с цел забавяне на инфлацията, са относително ограничени. „Централната банка неколкократно увеличи антицикличния капиталов буфер и се възползва от най-силното си оръжие – вдигна минималните задължителни резерви от 10% на 12%. Тези мерки обаче минимално засягат четирите най-големи банки на пазара у нас, които всъщност имат общо над 80% пазарен дял при жилищните кредити. Те си набавят най-евтиния ресурс от депозити с лихви около нулата и имат достатъчно висок капитал, за да поддържат още дълго кредитната си експанзия и да изпълняват завишените нормативни изисквания“, казва Илиев.

Той все пак очаква плавно увеличение на лихвите в България, вероятно още от февруари 2024 г., когато изтичат промоционални кампании на няколко големи банки и вероятно няма да бъдат подновени при сегашните ценови условия. „До края на следващата година лихвените проценти по жилищните кредити ще са между 0,5 и 1 процентен пункт по-високи от текущите им нива. Това увеличение ще бъде доста по-ниско в сравнение с ръста в повечето държави в Европа“, казва Илиев и допълва, че резки движения в цената на кредитите не са вероятни, тъй като няма очаквания за отлив на спестявания и скок на лихвите по депозитите, в същото време конкуренцията между банките ще остане жестока.

Илиев прогнозира, че и при повишение на лихвите с 0,5-1 процентен пункт търсенето на кредити ще остане високо, тъй като лихвата ще е по-ниска от инфлацията и реалната цена на кредитите ще остане ниска за потребителите. „Ръстът на доходите, който най-вероятно ще продължи, също е важен фактор за търсенето на жилищни кредити, тъй като дава сигурност на домакинствата да правят дългосрочни покупки, каквито са имотите“, казва той.

„Пазарът на труда у нас не предполага сериозни ръстове на безработицата, които да доведат до влошаване на кредитните портфейли. Заплатите растат, така че увеличените лихвени проценти би следвало да се поемат без проблем от длъжниците, стига да са подходили разумно и да са избегнали прекомерна задлъжнялост. Не точно така стои въпроса с хората с ниски доходи, които основно ползват потребителски кредити и бързи кредити, а не ипотечни. Те често са на ръба на свръхзадлъжняването и увеличение на вноските може да изпрати някои от тях под водата“, коментира кредитният консултант.

Той не счита, че на този етап е нужна допълнителна намеса на БНБ, тъй като банките са достатъчно консервативни да не допускат свръхзадлъжнялост на клиентите си, поне по отношение на ипотечните кредити. „Самите кредитоискатели станаха по-информирани и по-внимателни по отношение на количеството дълг, който могат да поемат“, отбелязва Илиев.

Той счита, че нормативна промяна, която да даде възможност на хората да купуват български държавни ценни книжа, би имала значим ефект, тъй като това може да извади много пари от банките в търсене на по-висока доходност при нисък ръст. „При такова развитие е възможно и банките да коригират нагоре лихвите по депозитите си доста по-бързо, за да запазят клиентите си“, коментира Илиев.

Той смята, че ако намалялото търсене на жилища доведе през 2024 г. до по-сериозен спад в цените им, е възможно банките да коригират надолу и процента на финансиране от пазарната стойност на имотите. Но допълва, че при сегашното ниво на инфлацията и скока в себестойността на строителството това е малко вероятно, освен ако не се появи сериозен външен шок за икономиката.

„Важен въпрос е какво ще се случи с лихвите при влизане в еврозоната през 2025 г. или 2026 г. От една страна, банките ще получат пряк достъп до депозиране на средства в ЕЦБ при по-висока лихва и това би следвало да оскъпи и цената на кредитите за домакинства и фирми. По това време обаче вероятно ЕЦБ ще е пристъпила към обратния цикъл на плавно сваляне на основната си лихва, а лихвите у нас ще са се увеличили малко, така че разликата не би трябвало да е драматична. В същото време на банките ще им се освободи огромно количество ресурс за кредитиране, тъй като минималните задължителни резерви в БНБ към момента у нас са 12%, докато в еврозоната те са само 1%. Освен това ще имат кредитор от последна инстанция в лицето на ЕЦБ, на какъвто не могат да разчитат в режим на валутен борд у нас“, коментира Илиев.