Жилищният пазар у нас трайно забави темпото на сделките, но не и кредитирането

Купувачите "на зелено" искат допълнителни гаранции

През 2023 г. строителните предприемачи реагираха на намалялото търсене, като забавиха темпа на жилищното строителство след две години на силен ръст на разрешенията за строеж. Тази година те спаднаха с почти 14% за деветмесечието в цялата страна и с между 24% и 33% в четирите най-големи града. Новозапочнатите жилища също намаляха с 3 на сто за деветмесечието в страната и с 10,6% в София.

„Строителните компании бяха подложени на не една стресова ситуация през последните години. Добрите сред тях успяха да се адаптират и намериха баланс между това, което търсят клиентите им, и това, което те им предлагат. Тук става въпрос не само за вида на жилищата, броя и големината на стаите, а и качеството на сградите, средата около тях и начините на плащане по време на строителните процеси“, коментира Стоева. Тя отбелязва, че преобладаващата част от купувачите искат допълнителна гаранция, че сградата ще бъде построена и че ще бъдат запазени условията по договорите със строителните компании. „Това ги кара да предпочитат сгради, които са завършени поне на етап груб строеж и внимателно избират строителната компания, на която се доверяват“, казва Стоева и допълва, че предпазливостта на купувачите се дължи на индексациите на цените по вече сключени договори преди няколко години.

Строителните компании също са внимателни в избора си на терени и обмислят внимателно кога да стартират даден обект. „Ако през следващите години се запази интересът на купувачите към покупка на имоти, възможно е да се стигне до недостиг на подходящи жилища“, коментира Стоева.

Ипотечното кредитиране у нас расте двуцифрено, в Европа почти замръзна

В края на годината анализ на Уникредит Булбанк за достъпността на жилищата у нас предизвика вълна от коментари. Оценката на банката е, че балон с цените на жилищата в София няма, но мащабите на натрупаните диспропорции с цените към третото тримесечие на 2023 г. изглеждат значителни. Делът на кварталите с двуцифрено съотношение на доходи спрямо цени е достигнал 35% от всички в столицата и е нараснал спрямо 31% година по-рано. Икономистите на банката пресметнаха, че за да се възстанови балансът в София, при условие, че доходите останат без промяна, цените на жилищата трябва да спаднат с 47%.

Подуправителят на БНБ Петър Чобанов реагира, като заяви, че ако е имало балон с подобен мащаб, той нямало да остане незабелязан от централната банка и европейските регулатори. „Няма нужда да бием камбаната по такъв начин и да отблъскваме хората от пазара на недвижими имоти“, каза Чобанов и посъветва банката, ако вярва в анализа си, да провизира всичките си кредити.

През пролетта на 2023 г. обаче МВФ също отправи предупреждение за имотния пазар, но на европейско ниво. В свой доклад фондът съобщи, че на европейския жилищен пазар се натрупва системен риск, вероятността за по-значителен спад на цените се увеличава и има нарастващи признаци за надценяване на жилищните имоти в повечето страни в Европа с между 10% и 15%. А икономистът Георги Ангелов от "Отворено общество" припомни в статия за в. "24 часа" предупреждението на Европейския съвет за системен риск към България отпреди две години, че "увеличеното предлагане на кредити за недвижими имоти може да представлява допълнителен натиск за повишаване на цените на жилищата. В средносрочен хоризонт такава спирала би могла да доведе до балон на цените на жилищата, обусловен от кредитирането и прекомерно задлъжнели домакинства". 

През 2023 г. жилищното кредитиране продължи да расте силно в контраст с тенденциите в Европа. Данните към края на октомври показват, че жилищните кредити в България нарастват с 19,1%, докато ипотечният пазар в еврозоната се насочи през тази година към най-бавния си растеж от десет години насам – 1,5% по данни на EY. Освен това лихвите по жилищните заеми у нас останаха непроменени през тази година на ниво от 2,59% за нови левови жилищни кредити към октомври 2023 г. спрямо 2,48% година по-рано, докато Европейската централна банка (ЕЦБ) повиши основната си лихва с 4,5 процентни пункта от средата на 2022 г. България е на второ място по най-ниски лихви по жилищните заеми в Европа след Малта.

Цитирайки тези данни, главният икономист на Института за пазарна икономика Лъчезар Богданов постави в публикация във Facebook въпроса доколко устойчиви са състоянието на имотния пазар и експанзията на жилищното кредитиране у нас, т.е. колко дълго може да се очаква България да се движи по траектория, противоположна на тази в европейските икономики.

Георги Ангелов коментира, че най-силният ръст на ипотечните кредити у нас от 14 години насам би трябвало да е червена лампа за регулатора БНБ. Още повече че високият растеж на ипотеките преди десетилетие и половина не завърши добре - след бума на ипотеките последва бум на лошите кредити, припомни той. 

„Въпреки петте поредни тримесечия на спад в броя на сделките с имоти все повече от тях се финансират с ипотечни кредити“, коментира пред Investor.bg Петър Илиев, оперативен директор на „Кредитланд“. Към края на септември тази година по данни на БНБ жилищните кредити в активите на банките растат с малко над 900 броя средномесечно от началото на годината. Илиев очаква броят дори да се увеличи през последното тримесечие, тъй като то традиционно е най-силният сезон за ипотечното кредитиране. Той обаче отбелязва, че ръстът в обема на новоразрешените ипотеки се забавя в сравнение с предишните две години до около 14% през десетте месеца на 2023 г. спрямо същия период година по-рано, а в предкризисните 2006-2007 г. ипотечният пазар прегряваше със скокове от 60%-70% на годишна база.

Статистиката показва ръст на средния размер на оставащата главница по ипотечен заем от почти 11 хил. лв. за година (85 277 лв към края на септември 2022 г. спрямо 96 023 лв. година по-късно). Средният размер на нов жилищен кредит в столицата вече премина границата от 250 000 лв., а броят на най-големите жилищни кредити с главница над 1 млн. лв. се е увеличил с 40% (от 135 на 189) за последните 12 месеца, съобщава Илиев.

На този фон банките са запазили критериите си за одобрение на кредити относително консервативни при анализа на доходите и кредитната история на кредитоискателите. Продължават внимателно да подбират имотите в строеж, които биха приели за обезпечение според репутацията на инвеститора и наличието на осигурено финансиране за завършване на сградата, казва кредитният консултант и допълва, че работещите хора с по-високи доходи имат изгодни оферти на пазара, без промяна в максималния процент на финансиране (най-често в диапазона 80-90% от оценката на жилището) и с лихвен процент около и дори под 2,20% при по-голям размер на кредита.

Петър Илиев, оперативен директор на "Кредитланд"

Снимка: Личен архив

Петър Илиев, финансист с над 15 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране.Илиев е бакалавър по „Международни икономически отношения“, модул Международни финанси и магистър специалност „Финанси“ в УНСС. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал Моите пари и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници.Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. Петър Илиев заема длъжността Оперативен директор на кредитния посредник CreditLand от 2015 г., където понастоящем управлява екип от над 100 професионални кредитни консултанти. Основател е и основен лектор в CreditLand Academy, задълбочен обучителен курс за кредитни консултанти.

 

Тъкмо хората със средни и високи доходи са активните на пазара за жилищни кредити, казва Илиев. „Ръстът на заплатите и практически липсата на безработица ги прави по-сигурни да поемат дългосрочни дългове - за по-голямо жилище, за строеж на къща, за вила далеч от шума на големия град, която могат да ползват и за дистанционна работа“, отбелязва той. И допълва, че по груба сметка, ако ипотечните кредити според статистиката на БНБ към края на септември са 195 402 броя, а някои хора имат повече от един кредит, не повече от 6%-7% от домакинствата у нас използват ипотечни кредити. Това според него са най-вече работещи хора в по-големите градове, а високите цени на имотите са охладили допълнително интереса на купувачите с по-ниски заплати. Жилищни кредити продължават активно да търсят и българи, работещи в чужбина.