Жилищният пазар у нас трайно забави темпото на сделките, но не и кредитирането

2023 година - поредната, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени, върви към края си. Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от икономическия живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2023".

През 2023 г. жилищният пазар в България трайно отстъпи от достигнатите многогодишни върхове в активността през 2021 г. и първата половина на 2022 г. Сделките с имоти намаляват вече пет поредни тримесечия и на национално равнище през третото на тази година (последното, за което са публикувани данни от Агенцията по вписванията) достигнаха най-ниското си ниво от 2010 г. насам.

Спадът в търсенето е факт, който дори някои агенции за недвижими имоти признават. По данни на „Адрес“ през тази година за една нова оферта на пазара в София е имало един купувач, докато през 2021 г., когато сделките нараснаха значително, на един новоизлязъл продавач на пазара са се падали 2,4 купувачи. Други консултанти изтъкват факта, че сделките намаляват спрямо върхови нива в предишните две години и в големите градове като София, Варна и Бургас те все още са над нивата през предпандемичната 2019 г.

Въпреки намалялата активност от купувачите агенциите за недвижими имоти отчетоха умерен ръст на цените през тази година. По данни на Bulgarian Properties в София той се е забавил до малко под 6% на годишна база през третото тримесечие, а цените са останали почти без промяна в различните периоди на 2023 г. Така средната цена на жилищата към края на третото тримесечие е достигнала 1550 евро на кв. м по данните на компанията. От Националния статистически институт (НСИ) отчетоха ръст от 9,2% в цялата страна през третото тримесечие и със 7 на сто в София. България се озова на второ място сред най-бързо растящите жилищни пазари в ЕС през второто тримесечие, отстъпвайки само на Хърватия. В друга класация на консултантската компания Knight Frank страната ни беше поставена на шесто място сред 56 страни в света по най-бърз ръст на цените на жилищата.

Данни на Imoti.net сочат, че към ноември 2023 г. най-силен годишен ръст на цените на жилищата в София отбелязва кв. „Хладилника“ с 18% до 2091 евро на кв. м за двустайните апартаменти и 24 на сто до 2265 евро на кв. м за тристайните. Силни ръстове на цените има също в „Оборище“, „Кръстова вада“ и „Стрелбище“, а най-скъпи са жилищата в „Лозенец“ и „Изгрев“ – малко над 2900 евро на квадрат за двустайните жилища и над 3000 евро на кв. м за тристайните. В Пловдив цени на жилищата под 1000 евро на кв. м има само в един от обхванатите 16 квартала, в централната част на града те надхвърлят 1600 евро на кв. м. Във Варна цените са нараснали във всички 18 анализирани квартала, в 7 от които с двуцифрен темп. В най-търсените квартали в морската столица – „Гръцка махала“ и „Морска градина“ цените надхвърлят 2000 евро на кв. м. В Бургас цени на жилищата под 1000 евро на кв. м има само в един от изследваните квартали – „Меден рудник“, в останалите те се движат между 1100 и 1600 евро на кв. м. Важно уточнение е, че данните отразяват само офертни цени, които може да претърпят изменения до реалното сключване на сделка. Брокери на недвижими имоти коментират, че в много случаи купувачите успяват да намалят началната продажна цена на имота и сделките се сключват след направен компромис от продавача. 

„Интересът за разглеждане на имотни обяви значително се увеличи през втората половина на 2023 г.“, коментира Снежана Стойчева, мениджър на Imoti.net. В началото на годината тя отчита известно намаляване на интереса заради прогнозите за евентуално покачване на лихвите по ипотечните кредити и драстичен спад на цените на жилищата. Стойчева обобщава годината като по-спокойна и балансирана за жилищния пазар в сравнение с 2022 г., с по-висок брой сделки в сравнение с периода преди пандемията.

За уравновесен пазар от гледна точка на бързината, с която участниците вземат решение за продажба или покупка говори и Веселина Стоева, основател и собственик на агенцията за недвижими имоти „Симар“. „През предходните години собствениците на жилища бяха значително по-твърди в изискванията си относно стойността на жилищата и това често водеше до прекомерни очаквания за възможната продажна цена. На купувачите се налагаше да вземат бързи решения, често съпроводени със значителни компромиси по отношение на параметрите на жилищата“, коментира тя пред Investor.bg. И допълва, че сега сделките се случват по-обмислено, купувачите не действат на всяка цена и внимателно избират, понякога в продължение на месеци. „Това кара собствениците на имоти, които трябва да реализират продажба, да бъдат по-внимателни в определянето на подходящата офертна цена“, казва Стоева. 

Веселина Стоева, собственик на агенция за недвижими имоти "Симар"

Снимка: Личен архив

Веселина Стоева е собственик на агенцията за недвижими имоти "Симар". Та има опит с посредничеството при покупко-продажби на имоти в София от 2005 г. Завършила е магистърска степен „Мениджмънт на недвижимите имоти“ в УНСС. Съосновател и организатор в новосформирана общност за развитие на агенциите за недвижими имоти в България.

Тя обаче отбелязва, че това състояние не е общовалидно за пазара на имоти, тъй като на него има значителна част жилища, които не отговарят на представите на купувачите за съотношението на изисквани параметри и цена. "Тези имоти формират общо усещане за по-голямо повишение на цените, което кара част от търсещите да останат в изчакваща позиция“, коментира Стоева. Тя си обяснява поведението на част от тези собственици на имоти с липсата на алтернатива за инвестиране на получените от продажбата средства. „Инфлацията, колкото и по-ниска да е спрямо година по-рано, е основна причина заедно с ниските лихви по депозитите за нежеланието на хората да продават и по този начин да освободят средства, които биха се обезценили. Това води до оттегляне на офертите им от продажба или задържане на високи цени“, казва Стоева.

По-малко оферти, но и купувачи на пазара

Тези процеси според нея правят пазара по-стегнат спрямо предходните години - ограничен брой оферти за продажба, но и по-малко купувачи спрямо предишните години, които вече избират по-внимателно. „Да не забравяме, че всеки имот присъства както в общия пазар, така и в един микропазар, който може да бъде съвсем различен по състояние от останалите. Качествените имоти, добрите локации, заедно с ограниченото предлагане, продължават да поддържат интереса на купувачите и склонността им за покупка при по-високи нива на цените. Зле изпълнените и поддържани сгради и имоти, на компромисни локации, с лоша инфраструктура отблъскват купувачите или ги правят взискателни в предложенията им за цена към собствениците“, обобщава Стоева.

Наблюденията ѝ сочат, че активни на пазара са купувачите с реална жилищна нужда – млади хора или семейства с добри доходи, които могат да си позволят да покриват вноските си по жилищния кредит и имат резерв от свободни средства в бюджетите си в случай на повишение на лихвените нива. „Изискванията им по отношение на качеството на живот се повишават. Все повече следят не само за вида на жилището, но и за средата, в която се намира“, казва Стоева и допълва, че има промяна в избора на първо жилище. Ако години наред това е бил стандартният двустаен апартамент в нова сграда, през тази година изборът все повече се насочва към тристайните апартаменти. „Добрата новина е, че част от големите строителни компании още преди две години усетиха тези намерения на купувачите и още тогава започнаха да проектират имоти с повече от една спалня, които вече влизат в експлоатация“, отбелязва тя.

Встрани от пазара са останали част от купувачите, които разполагат с лични средства и искат да купят жилище с цел инвестиция за отдаване под наем и препродажба на по-висока цена. „Това е очаквано, тъй като темповете на растеж на цените вече са доста по-ниски, а доходността от отдаване под наем през последните години намаля“, казва Стоева. Тя очаква част от тези хора отново да станат активни заради повишаването на наемните нива, но отбелязва, че на фона на намаляващата инфлация те не реагират на всяка цена, а търсят ясна причина да закупят имот за инвестиция.

Относно съотношението между търсенето и предлагането Стоева разделя пазара на две части – имоти на пазарни и близки до пазарните цени и такива със завишени цени. В първата група процесът по продажба е кратък, обикновено в рамките на около две седмици, за тези имоти нерядко има повече от един реален купувач с конкретно предложение, а в някои случаи се стига до подобряване на офертите от някой от кандидатите, казва тя. „За такъв тип имоти пазарът в момента е много благоприятен“, смята Стоева.

Втората група имоти с цени над пазарните застояват и не намират купувач в продължение на месеци. „Предходните години изчакването беше възможна стратегия за достигане до желаната от собствениците цена, но днес темповете на растеж на цените са по-ниски и сделка се осъществява едва когато офертната цена на имота бъде намалена достатъчно“, казва Стоева. И обобщава, че за имот на пазарна цена има един и повече от един купувач, а за жилище със силно завишена цена такъв по-скоро няма.