Ритейл парковете останаха двигател на бизнес имотите у нас и през 2023 г.

Неумолимият ръст на ритейл парковете

И през тази година най-голяма активност в сектора на търговските площи, а и на пазара на бизнес имоти като цяло, отбелязаха ритейл парковете. Към края на третото тримесечие общият им обем достигна 460 хил. кв. м и те вече надхвърлят 50% от общата площ на търговските центрове у нас, сочат данни на Forton. Въпреки засилената инвестиционна активност България все още е с най-ниска гъстота на ритейл парковете в Централна и Източна Европа с 56 кв. м на 1000 жители, показва сравнение на компанията с други страни в региона.

Консултантската компания JLL обобщава няколко тенденции сред потребителите у нас, които благоприятстват развитието на ритейл паркове – повече бюджетно ориентирано пазаруване, по-чести посещения в магазините с цел по-добро разпределяне на семейния бюджет, по-голямо внимание към качеството и характеристиките на продуктите. В някои случаи потребителите се отказват от пазаруване в магазини, които харесват, защото цената е основният фактор при вземането на решения, отбелязва компанията.

Най-активният инвеститор в ритейл паркове през тази година беше компанията „Видеолукс Холдинг“, която е собственик на веригите „Технополис“ и „Практикер“. В края на ноември тя започна строителството на ритейл парк под бранда си Holiday Park на бул. „Никола Мушанов“ в район „Красно село“. Комплексът с площ от над 31 хил. кв. м, който ще включва над 20 магазина и заведения, се очаква да отвори врати през пролетта на 2025 г. Месец по-рано компанията започна да строи още един ритейл парк в София в търговската зона между Ring Mall и IKEA. „Видеолукс“ управлява и други ритейл паркове в страната – в Перник, Стара Загора, Пазарджик и Хасково. Предстои ѝ да отвори нов комплекс във Враца и още един в София.

„Търговските паркове продължават да бъдат подходящ формат за преобладаващата част от търговците, които целят експанзия в национален план. През тази година очакваме да регистрираме над 150 хил. кв.м нови търговски площи, преобладаващо в търговски паркове. Те са и подходяща инвестиция за по-малките градове, в които молове не биха били приложими. Към края на 2023 г. в страната ще функционират 56 търговски парка“, коментират от Colliers International. Очакванията на компанията са през следващите няколко години вниманието на инвеститори и наематели в търговски паркове да се измести към София и други големи градове, в които няма достатъчно предлагане на модерни обекти.

В същото време при моловете 2023 г. не донесе големи новини. Там нещата изглеждат установени, след като основните търговски центрове в София смениха собствениците си през последните години, а строителство на нови молове с изключение на проекта на южноафриканския фонд за инвестиции в имоти NEPI Rockcastle в Пловдив не се очаква.

„Моловете в София могат да се похвалят с успешна година, която се характеризираше с близка до 100% заетост, ръст на клиентския поток и реализирани продажби, както и убедителен интерес от нови наематели. В тази връзка няма да е изненада още една покупко-продажба на софийски мол през 2024 г.“, отбелязва Colliers.

Цените на наемите в търговските паркове и моловете в София останаха стабилни през 2023 г., а тези на основната търговска улица в столицата – бул. „Витоша“, леко се повишиха, до средно 54 евро на кв. м по данни на Forton, ниво, което е много близо до равнището през предпандемичната 2019 г., когато средният наем на търговски обект там беше 56 евро на квадрат на месец. Това осигури на бул. „Витоша“ 51-о място в класация на най-скъпите търговски улици в Европа през тази година. Както и през последните няколко години наемателите са основно ресторанти и заведения, докато модните марки и другите търговци се насочват към моловете и ритейл парковете.

При веригите за хранителни стоки 2023 г. беше белязана от новината за завръщането на френската верига Carrefour в България с нов гръцки франчайзингополучател. Очаква се през следващите месеци магазини на веригата Parkmart Holding в София, Варна, Бургас и други градове да преминат под марката Carrefour. Френската верига ще навлезе за втори път на българския пазар. Тя направи това за първи път през 2009 г. чрез друг гръцки франчайзингополучател, но в началото на 2017 г. българското дружество КБМ България на гръцката компания Marinopoulis обяви фалит. Този път френската верига не планира отварянето на големи обекти и хипермаркети, а залага на компактните си формати Carrefour Express и Carrefour Market.

Друга голяма верига магазини за хранителни стоки, която вече е утвърдена на родния пазар, „Кауфланд“ продължи с активните си инвестиции и през тази година. Най-големият проект на германската верига е реконструкцията на сградата на Централни хали в София, като в края ноември стана ясно, че се очаква тя да отвори врати през пролетта на следващата година. Половин година след началото на реставрационните дейности две от фасадите на сградата, която е паметник на културата с национално значение, вече са готови. „Кауфланд“ купи Халите, които се намират на бул. „Мария Луиза“, от израелската компания „Ащром“ през 2022 г. за 35 млн. лв. и съобщи, че ще вложи във възстановяването ѝ 50 млн. лв.

През 2025 г. у нас се очаква да се появи нов формат за пазаруване, популярният в Европа outlet village, или градче с магазини. Заявката беше дадена от "Тринити Кепитъл", собственик на търговския парк Jumbo Plaza на бул. "Ботевградско шосе", който предстои да бъде разширен в три фази. Амбицията на компанията е след разширението Jumbo Plaza да се превърне в най-големия търговски парк на Балканите. 

Стари и нови проблеми в индустриалния сектор

Секторът на индустриалните имоти беше един от големите печеливши от Covid пандемията, която накара инвеститори и ползватели на складове да преместят производствата си максимално близо до основния си пазар. Войната в Украйна обаче повиши цените на строителните материали и стойността на труда и оскъпи инвестициите в индустриални площи. Това от своя страна доведе до повишаване на наемните нива в сектора и сега според консултантите те са на ръба на приемливото от потребителите.

Пазарът в България продължава да страда и от липса на спекулативни площи, а делът на свободните площи е едва около 1,5% по данни на Forton. 80% от проектите в сектора се строят за конкретните нужди на дадена компания (built-to-suit), а това ги оскъпява и затруднява продажбата им на следващ потребител.

Наблюденията на Colliers сочат, че активността в сектора на индустриалните имоти през 2023 г. е била по-ниска от предходната година, предлагането на нови площи е било ограничено, но съпътствано и от ограничено търсене. „Делът на свободните площи е до критичния си минимум, а наемните цени се повишиха“, отбелязва компанията.

Тя откроява няколко тенденции, които са допринесли за състоянието на пазара. Разходите за строителство на складове след началото на войната в Украйна през 2022 г. са се повишили до нива, на които е трудно да се постигне възвръщаемост. От друга страна, особено през втората половина на тази година, забавянето на икономиката в Европа се е усетило и в логистичната и производствена дейност в България. „Индексът PMI (на мениджърите по поръчките в промишления сектор – бел. ред.) е на рекордно ниски нива в Европа и това се отразява в България“, посочват от Colliers.

Консултантите подчертават, че логистиката функционира на регионален, а не на национален принцип. Затова когато наемите в София са над 5,5 евро на кв. м на месец, а в Румъния или Сърбия, която не е член на ЕС, са под 4 евро на квадрат, някои крайни клиенти на логистични компании може да бъдат обслужвани за дейността си в България от съседните ни страни. Това се случва на практика, показват наблюденията на Colliers. Освен това други страни се намират близо до центъра на ЦИЕ и може да се превърнат в хъб на тези клиенти за няколко държави, докато България е в периферията.

Разходите за застрояване и наемите в страната ни се завишават и от по-строгите правила за пожаро-безопасност и устойчивост срещу земетресения. В други страни от ЦИЕ е по-евтино да се строи поради тази причина, посочват от Colllers.

„През първата половина на 2023 г. транспортните разходи, разходите за труд и енергия за бизнеса все още бяха във възход. Инфлацията вече е в процес на забавяне, но той е съпътстван с отказване на поръчки и по-ниска активност, защото по-високата строителна себестойност не винаги може да се предаде в цената на крайния продукт“, обобщават от Colliers предизвикателствата пред индустриалния сектор.

Според консултантите България не използва ефективно тенденцията на near-shoring/friend-shoring и допълват, че най-ефективният начин да се случи това е чрез субсидии за структуроопределящи предприятия. „Макар това да звучи като непазарен начин за привличане на бизнес, тази стратегия е често използван и очакван от привлекателните компании механизъм“, отбелязват експертите.

„Ако използваме метафората за комерсиализиране на търговски център, в него някой от големите търговци може да плаща ниски наеми под линията на рентабилност, но неговата функция е да привлича приток от клиенти и да „храни“ средните и по-малки магазини. В България имаме затруднение да привлечем такива „котви“, които със системата си от доставчици, обеми на покупки и дейност биха променили значително активността в страната“, считат от Colliers и допълват, че българската икономика прилича на търговски център без ключови търговци.

„Дори на политическия елит и институциите им е трудно да калкулират и промотират „защо?-то“ на субсидиите и като положителен ефект се споменава само откриването на нови работни места. На практика ефектът е много по-значим – ДДС и други данъци при строителство на фабриката, впоследствие данъци при покупка, транспорт и преработка на материали, данъци от дейност на доставчици. Може да се окаже, че субсидията е умна инвестиция, а също и със сравнително бърза възвръщаемост, а не „помощ“ за тези, които нямат нужда от помощ“, обобщава Colliers.

Консултантите очакват през 2024 г. спадът на строителните разходи в индустриалния сектор да продължи и те да достигнат нивата отпреди 2022 г. „Това може да направи сегмента на логистиката и леките производства по-конкурентен и да стимулира търсенето, за да успеем да привлечем изнесена дейност от съседните ни страни. Ако намаляването на активността доведе и частично до по-висока безработица, това би облекчило натиска върху предприятията“, допълват експертите.

Всички обзорни статии на Investor.bg за 2023 година може да прочетете ТУК.