Пазарът на бизнес имотите в света се нуждае от преосмисляне след ерата на евтините пари

Зад лъскавите фасади на Selfridges в Лондон и Chrysler Building в Ню Йорк австрийският милиардер Рене Бенко създаде финансова бомба със закъснител, пише Financial Times.

Signa Group на Бенко, която купи дялове в двата трофейни актива и изгради портфейл с имоти на стойност 27 млрд. евро, натрупа дълг за поне 13 млрд. евро през годините, когато лихвите по заемите бяха близо до нула.

„Той се възползваше от евтиното финансиране отляво, отдясно и в центъра“, казва ръководител в имотния сектор в Европа.

Решението да купува с все сила в ерата на евтините пари застраши опасно Signa при рязкото повишаване на лихвите тази година. JPMorgan счита, че поне 4 млрд. евро от дълга, притежаван от два ключови филиала на Signa, са с плаващи лихви. А растящите лихвени проценти понижават стойностите на имоти на пазара, като намаляват стойността на активите, използвани за обезпечаване на заемите на Signa.

Централната компания, Signa Holding, обяви фалит миналата седмица. Групата е изправена пред трудни решения за бизнес практиките и стойностите на имотите си, но рухването ѝ е най-явният симптом до момента за болезнена корекция към по-високите лихви в глобалния сектор на бизнес имотите, оценяван на трилиони долари.

Собствениците на имоти просперираха в света на евтиния дълг, който направи инвестициите в имоти относително привлекателни. Но този връх води към очаквано преосмисляне.

„Мащабът на цикъла на коригирането от гледна точка на оценките на имоти е точно толкова голям, колкото и в началото на 90-те години на миналия век или при световната финансова криза. Той е голям, ако досега не е било очевидно“, коментира Алекс Кнап, главен инвестиционен директор за Европа на компанията за инвестиции в имоти Hines.

С края на ерата на ултраниските лихви собствениците на имоти – от малки частни компании до големи публични компании, са изправени пред по-високи лихвени разходи, намаляващи стойности и в много случаи нужда от ликвидни средства за изплащане на дългове.

Имотните компании в Европа са в окото на бурята. Шведският собственик на имоти SBB сключи сделка с Brookfield, за да набере средства, и е изправен пред гневни притежатели на облигации, които искат да си върнат парите. Германската Adler оцеля тази година при оспорване от притежатели на облигации пред британски съд на плана ѝ за преструктуриране в усилията ѝ да предотврати изпадане в несъстоятелност.

Много собственици на имоти имат нереализирани загуби. Том Лийхи, изпълнителен директор на MSCI Research, счете през септември, че около 50% от бизнес имотите в Лондон сега струват по-малко от цената, на която са били придобити. Ню Йорк се справяше относително по-добре с едва една пета от активите, които са „под водата“, но много собственици на офиси там понасят огромни загуби.

Собствениците ще направят всичко възможно, за да предотвратят разгласяването на тези загуби. Официалните оценки обикновено изостават от пазарната реалност, защото разчитат на данни от други сделки, а те са замръзнали. Стойността на финализираните сделки е намаляла с над 50% в Европа и САЩ през третото тримесечие спрямо година по-рано, сочат данни на MSCI.

„Продавачите не се разделят с актив, освен ако не е наложително. Купувачите не купуват актив, освен ако не е наистина евтин. За да предложат нещо на комитета по инвестициите, то трябва да прилича на сделка с потиснат имот“, казва европейски ръководител.

Имотни анализатори в Green Street съставиха списък с офис сгради във Великобритания и Европа на стойност над 3,3 млрд. евро, които са останали непродадени през 2023 г., след като са били предложени на пазара, включително кулата на Commerzbank във Франкфурт. Те отбелязаха, че списъкът вероятно е само „върхът на айсберга с осуетени продажби“.

Пазарът се сблъсква с реалността, когато настъпи падеж по заеми или при нарушаване на договори за отпускане на заеми. Собствениците ще се опитат да постигнат дискретно сделки с кредиторите си или да продадат без много шум някои активи, за да наберат средства. Този процес може да е бавен.

„Хората говорят за стена от рефинансиране, но в действителност никога няма да стане така. Ще са нужни години за финализирането на разговорите“, отбелязва Кнап.

Финансовите затруднения няма да се разпределят равномерно на по-широкия имотен пазар. За някои собственици на имоти, които имат нужда от налични средства, изникването на алтернативни кредитори от 2009 г. насам означава, че има дългови фондове, които са готови да запълнят оставената от банките празнина.

„През последните 12 месеца изведнъж сякаш всички осъзнаха, че няма нужда да купуват даден актив за 100% от цената, могат да вземат кредит за 70% от стойността на актива. Ако всичко се обърка, имам приоритет на опашката за проверка на багажа. Сега вероятно имам над сто кредитни фонда на разположение“, казва Лайза Атенбъроу, ръководител на подразделението за дълга в Knight Frank.

Новите инвеститори се насочват към кредитиране отчасти защото покупките с налични средства изглеждат опасни заради възможността стойностите на имотите да намалеят още. Много инвеститори считат, че дългът е по-безопасен избор.

„Оценяването на актив в свят на по-високи за по-дълго време лихви трудно. Затова намирането на купувачи, които искат да поемат капиталов риск, е също толкова трудно. Сделките с кредит са по-лесни – инвеститорите могат да спечелят много сносна възвръщаемост“, казва Макс фон Хуртер, ръководител на отдела за сливания и придобивания за Европа в банката за инвестиции в имоти Eastdil Secured.

Но финансирането не е налично за всеки.

Signa имаше заеми с настъпващ падеж през 2023 г. за общо 1,3 млрд. евро, които не успя да покрие въпреки напрегнатите разговори с кредитори и възможни нови инвеститори.

Активи с добри перспективи за наемите като складове, жилищни сгради и първокласните офиси ще намерят по-лесно рефинансиране.

Разликата е между активи, чиято стойност трябва да бъде коригирана, и тези, чиято стойност се очаква да бъде изтрита.

„Виждаме, че активи стават блокирани със скорост, която никога не сме наблюдавали на пазара до момента. Никой не иска да отпуска кредит, обезпечен с блокиран актив“, коментира Раймондо Амабиле, един от ръководителите на имотния бизнес за 210 млрд. долара в PGIM.

Амабиле допълва, че сметките за собственици с потенциално блокирани офиси са „съвсем различни“. Не бих вложил и едно пени в тях. Това като цяло е банков проблем“, отбелязва той.

Някои активи ще изпитат затруднения, защото са били натоварени с твърде много евтин дълг, който трябва да бъде рефинансиран, въпреки че имат добро търсене от наематели и наеми.

Дори най-големите инвеститори намаляват загубите си от някои офис сгради, включително решението на Brookfield от тази година да спре плащанията за две кули в Лос Анджелис. Офис кули в Ню Йорк сменят собствеността си за по-малка сума от цената на земята, върху която се намират, тъй като инвеститорите търсят алтернативни употреби на остарели сгради.

Бурята за собствениците на офиси, особено в Северна Америка, се съчетава с рязък спад на търсенето и нуждата от значителни разходи за ремонт на остарели сгради наред с по-широкото забавяне на имотния пазар и увеличаването на разходите по дълга. Кнап отбелязва, че това е равнозначно на „малка световна финансова криза за офисите втора ръка“.

Бурята се засилва и в Германия. Проблемите на Signa ще нанесат още един удар на пазара в страната, ограничавайки още повече апетита на банките да кредитират бизнес имоти.

„Ще има малко спешни продажби, но не до степен да сринат банки“, коментира Питър Пападакос, ръководител на отдела за европейски анализи в Green Street. „Signa не е системна за по-широкия имотен пазар. Истинските неприятности ще бъдат конкретно в Германия и в офисите“, допълва той.

Но по-ниската инфлация за октомври и нарасналите пазарни очаквания, че лихвите ще бъдат понижени по-рано от първоначалните очаквания засилват надеждите сред някои компании в имотния сектор, че могат да се измъкнат от забавянето. Акциите на имотните компании в Европа са поскъпнали с почти една четвърт от края на октомври, докато инвеститорите коригират очакванията си.

Ветерани в имотната индустрия отбелязват, че тя функционираше десетилетия наред с по-високи лихви. Предизвикателството пред клас активи, който разчита силно на дълга, е в осъществяването на прехода след над десетилетие на ултраевтино кредитиране.

„Нужно е малко време хората да излязат от въодушевлението на средата на ниски лихви. Наблюдаваме бавното осъзнаване на факта, че това, което имахме през последните десет години със средата на ниски лихви, беше по-скоро проблясък, отколкото норма“, казва Филип Мур, ръководител на отдела за европейски имотен дълг в компанията Ares.