Японците се превръщат в новите китайци за инвестициите в бизнес имоти по света

Mori Trust е оглеждала района на Ню Йорк и е водила разговори със SL Green относно възможности за инвестиции от години, но пристъпила към действие, едва когато офис кулата Park Avenue излязла на пазара. „Това е уникален актив, направихме всичко възможно да го придобием, когато изникна такава възможност“, отбелязва Дате.

Подобни продажби може да подкрепят пазара, който до голяма степен замръзна, тъй като американските служители не се вслушват в призивите да се върнат в офиса.

„Когато японските компании купуват директно, те обикновено избират видни активи. Това осигурява добре дошли ликвидни средства за американския пазар на бизнес имоти“, коментира Брандън Макменъми, изпълнителен директор на отдела за капиталови пазари в САЩ в CBRE.

Сред най-големите сделки на японски купувачи тази година беше и придобиването за 1,35 млрд. канадски долара (996 млн. щатски долара) на портфейл с центрове за данни в центъра на Торонто, закупен от телекомуникационния оператор KDDI Corp. Съвместно дружество на Mitsui Fudosan, най-голямата строителна компания в Япония по пазарна стойност, вложи 315 млн. паунда (398 млн. долара) в офис сграда в Лондон близо до катедралата „Сейнт Пол“. В Сидни фонд на Mitsubishi Estate купи бизнес кула за 779 млн. австралийски долара (513 млн. щатски долара).

Пенсионни фондове като GPIF, който започна да инвестира в недвижими имоти в света едва през 2018 г., също дават принос в общия обем на инвестициите.

Mitsui Fudosan инвестира стабилно в чужбина като част от корпоративната си стратегия и взема предвид икономически и геополитически рискове, но не се влияе от краткосрочни тенденции на фондовите пазари, съобщи говорителка.

Навлизането на крехкия световен пазар не е безрисково. Южнокорейски институционални инвеститори вложиха милиарди долари в офиси преди пандемията, а тази година стойността на активите им намаля.

В края на 80-те години и през 90-те години на миналия век японски компании изпитаха затруднения със сделки за недвижими имоти, които се оказаха лоши. Mitsubishi Estate се отказа от собствеността си на фалиралия Rockefeller Center през 1995 г., след като придоби ключовата сграда в Ню Йорк във връхната точка на пазара. Pebble Beach Golf Links беше продадена от японски бизнесмен за около 40% по-малко от платената сума две години по-рано, след като той затъна в дългове.

Този опит кара японските инвеститори да са предпазливи, коментира Бенджамин Чоу, ръководител на отдела за азиатско-тихоокеански анализи в MSCI. „За първи път от дълго време насам те се отказват от този подход“, допълва той.

Има разлики с инвестициите в ерата на балона, отбелязва Стивън Даун, ръководител на отдела за инвестиции в Централен Лондон и за международни инвестиции в консултантската компания Savills, който работил в Япония в началото на 90-те години на миналия век.

„Със сигурност мащабът не е същият“, отбелязва Даун, който консултира японски клиенти за сделки във Великобритания и в Европа. „Това е разумна стратегия за диверсификация, която да допълва стабилния бизнес в Япония с малко по-вълнуваща възвръщаемост“, допълва той.

Японците купуват разнообразни имоти в чужбина. Графика: Bloomberg LP

В глобален план Япония е петият по големина източник на чуждестранни капитали, инвестирани в недвижими имоти тази година, спрямо 16-о място през 2022 г., сочат данни на MSCI. От топ пет на най-активните страни Япония е единствената, която отбелязва ръст. Други страни като САЩ и Канада, чиито инвеститори обичайно се стремят да влагат големи капитали, значително са намалили покупките.

Активността на японските инвеститори отразява също цикличната природа на местата, откъдето идват евтини пари при забавяне на пазара. След световната финансова криза китайски инвеститори разграбиха американски активи – от луксозни хотели до офис кули. Сега японски инвеститори може да предложат спасителна линия, отбелязва Такаяма.

„Много инвеститори имат проблеми с рефинансирането и са принудени да продават. Преди те вероятно щяха да се обърнат към китайски инвеститори, но не смятам, че много от тях биха откликнали този път“, допълва той.