Проблемите на WeWork сгъстяват още повече облаците над офис пазарите в света

Проблемите пред гиганта в пространствата за съвместна работа WeWork помрачават перспективите пред най-големите бизнес центрове в света, където растящите свободни офис площи вече засилват натиска върху инвеститорите, които трябва да рефинансират големи ипотечни кредити догодина, пише Ройтерс.

В сряда се появи информация в медиите, че листнатият в Ню Йорк доставчик на гъвкави работни пространства, който преди време беше оценяван на 47 млрд. долара като частна компания, обмисля да подаде иск за фалит следващата седмица.

WeWork, която е подкрепяна от японската SoftBank, цели да революционизира офис пазара, като подписва дълги наемни договори за големи имоти и отдава площите на множество по-малки компании чрез гъвкави и по-краткосрочни споразумения.

Подобно на другите собственици на имоти компанията не успява да убеди някои клиенти след пандемията да сменят работата от вкъщи с работа в офиса в някоя от над 650-те ѝ локации в цял свят - тенденция, която разклати доверието в сектора.

Очаква се свободните офис площи в света да нараснат, което ще засегне перспективите пред наемите в градове като Ню Йорк и Лондон, съобщават осем ръководители в индустрията, инвеститори, кредитори и анализатори.

Някои задлъжнели инвеститори в имоти може да изпитат затруднения да генерират достатъчно приходи от наеми, за да обслужват растящите си разходи за дълга, допълват те.

„Загубата на наемател, особено в период на относително бавно наемане на офиси, ще има отрицателно въздействие върху паричните потоци и стойностите на офис сградите“, казва Джефри Хавси, ръководител на отдела за бизнес имоти в Moody's Analytics.

„Това ще засили отрицателните нагласи на пазара и ще затрудни финансирането, особено на тези сгради, които трябва да рефинансират през идните 12 до 18 месеца, допълва той.

Говорител на WeWork коментира пред Ройтерс, че компанията води разговори със собственици на имоти за намиране на решение за „високите разходи и недостатъчно гъвкавите условия по наемните договори“ и се стреми да остане на мнозинството от локациите и пазарите си.

Броят и обемът на заемите за имоти, които трябва да бъдат рефинансирани през 2024 г., е неясен, тъй като много сделки са от частен характер и се сключват между кредитополучател и кредитор, казва Ед Добени, един от ръководителите на отдела за дълг и структурно финансиране за Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) в консултантската компания JLL.

Анализатори смятат, че размерът на пазара за кредитиране на бизнес имоти в света е достигнал около 2 трлн. долара и е разделен почти поравно между банки и алтернативни кредитори в САЩ и 85% на 15% в Европа.

Редица експерти, с които Ройтерс е разговарял, предвиждат година на преосмисляне за инвеститорите в имоти и кредиторите през 2024 г., тъй като времето изтича за тези, които са си затваряли очите за активи, които биха нарушили ключови условия по кредитирането, ако бъдат преоценени днес.

Стойността на всички имоти в света – жилищни, бизнес и земеделска земя, е достигнала 379,7 трлн. долара през 2022 г., което е спад с 2,8% спрямо 2021 г., сочат данни на Savills от септември.

Спад на сделките

Рефинансирането на заеми за недвижими имоти вече е затруднено от спада на сделките, които са от ключово значение за следене на промени в стойностите на активите.

Докладът на MSCI „Капиталови тенденции за Европа“ показа, че през третото тримесечие обемите са намалели с 57% спрямо нивата през 2022 г., най-ниското равнище от 2010 г. насам.

Нещо повече – пропастта между това колко струват активите според инвеститорите и колко биха платили купувачите за тях е между 20% и 35% на основните офис пазари, „много по-голяма, отколкото в разгара на световната финансова криза“, отбелязва MSCI.

Според компанията цените на двата най-големи офис пазара в Европа, Великобритания и Германия, ще трябва да намалеят с още 13%-15%, за да се върне пазарната ликвидност към дългогодишното ѝ средно равнище.

Глобалните кредитори на британски имотни и строителни компании, които са дали оценки за кредитния риск на компанията за данни Credit Benchmark през октомври, са заявили, че сега вероятността тези фирми да спрат плащания по дълговете си е с 9% по-голяма спрямо 12 месеца по-рано.

Вероятността американските тръстове за инвестиции в индустриални и офис площи да спрат да изплащат дълговете си също е с 35,8% по-висока спрямо очакванията преди една година.

Преотдаване

WeWork има площи с обем от 301 хил. кв. м в центъра на Лондон с общи приходи от наеми за 192 млн. паунда (234 млн. долара) на година, съобщи компанията Jefferies през септември. Най-големите ѝ американски пазари са Ню Йорк и Калифорния, където тя управлява съответно 49 и 42 обекта, според сайта на компанията.

Според източници от индустрията някои от най-популярните локации може да бъдат поети от конкуренти при сходни наемни нива, което ще минимизира проблемите с паричните потоци за собствениците на имоти.

Но търсенето на гъвкави работни пространства във Великобритания все още е с 11% под нивата преди пандемията, показа доклад на Instant Group за състоянието на британския гъвкав пазар през 2023 г., публикуван през септември.

Кредиторите може да смятат проблемите на WeWork за предупредителен сигнал, който може да изисква от кредитополучателите да инжектират повече капитал в имотите си, за да намалят съотношението между дълга и собствения капитал.

Но подобно искане може да бъде проблематично, ако размерът и трайността на приходите от наеми останат несигурни.

Свободните офис площи в Лондон са нараснали до 30-годишен връх, съобщи Jefferies през септември. Средният срок на наемните договори в центъра на Лондон е намалял до шест години спрямо 11,6 години преди десет години, сочат данни на BNP Paribas Real Estate.

Слабо населените градски офиси не само генерират по-ниски от очакванията приходи от наеми за собствениците, а някои от тях също така остаряват бързо в свят, който е все по-чувствителен към въглеродното потребление.

„Намираме се на голяма повратна точка за инвестиционния пазар в света“, коментира Жозе Пелицър, ръководител на отдела за имотни стратегии в M&G Real Estate.

„За последните 20 години доходността от имоти беше по-голяма от разходите за финансиране. Но далеч по-голям процент от възвръщаемостта от имоти трябва да идва от растеж през 20-те години на 21-ви век“, допълва той.