АДСИЦ: “Дивелопмънт” фондовете и тяхната перспектива

В настоящата статия се разглеждат възможностите в сектора през опита на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ

Интересът към пазара на недвижими имоти нараства противно на очакванията за рязък спад на възвръщаемостта от направените инвестициите. Навлизането на внушителен по размер капитал на пазара и реализацията на голям брой проекти, повишават изискванията за качество на строителството и сме свидетели на преориентация на инвеститорските критерии. Местонахождението на даден обект като основен критерий се измества от качеството на извършените строителни работи, осигуряването на необходимата инфраструктура, както и достъпа до услуги.

Първите фондове като “И Ар Джи Капитал” (ERGC) 1 и 2 заложиха на закупуването на готови сгради със сключени дългосрочни наемни отношения. Този тип вложения осигуряват бърза възвръщаемост и спестяват рисковете, свързани с продължителността на инвестиционния процес. Специалисти в областта прогнозират понижение на доходността, предвид качеството на вече построените сгради, навлизането на нови проекти и очакваното понижение на цените за наем.

В стремежа си за реализация на висока доходност фондовете следват изцяло пазарните тенденции в своята инвестиционна стратегия. От общо 15 търгувани фонда на пода на БФБ, с изключение на двата фонда на БАИФ (ERGC 1&2) и Елана фонд за земеделска земя (ELARG), инвестираща само и изключително в закупуването на земеделска земя, 12 попадат под определението на така наречените „дивелопмънт“ фондове.

“Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ спада към групата на дивелопмънт фондовете. Проектите, осъществявани от фонда, се характеризират с ясно разграничени етапи на осъществяване. Първоначално се избира даден проект по заложени в проспекта критерии. Стартира се процедурата по увеличение на капитала за осигуряване на необходимите средства, за застрояването му, с цел последваща продажба (Buy-build-sell). За придобиването на терена в повечето случаи се прибягва до краткосрочни заеми, до които компанията има бърз достъп. Често липсата на капитал за строителните работи се компенсира с усвояването на дългосрочни кредити поради бавната процедура по увеличението на капитала, макар и на по-висока цена.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ

“Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ е учредено за неограничен период на съществуване. Акциите на фонда се търгуват на пода на БФБ от 5 декември 2005 г. За период от 5 месеца цената им достигна ниво от 5,55 лв., отбелязвайки двойно нарастване, при първоначална цена от 2,14 лв.

Регистрираният капитал на дружеството към момента е 3 250 000 лв., като предстои увеличение на капитала, второто поред за компанията, с 1 625 000 акции. Емисионната стойност на новите книжа ще възлиза на 4 лв. Набраните средства, ще бъдат използвани за финансиране на двата текущи проекта, “Марина кейп” и стартиралия в Боровец. Очаквана начална дата за търговията с правата от увеличението на капитала е 26 юни.

При борсова цена на една акция от 5,55 лв. към момента, след приключване на увеличението на капитала се очаква същата да се понижи до 5,03 лв., докато при правата се предвижда борсовата цена да не превиши 50 ст.

По данни от Комисията за финансов надзор участие в капитала на дружеството имат Навер инвестмънт Инк. с 13,29% и Бригите Бернадет Респо с дял от 10,6%.

Инвестиционни активи

Към момента Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ е собственик на имот от 30 дка, в с. Ахелой, обл. Бургас, върху който ще се изгради комплекс от луксозни апартаменти, с РЗП от 50 дка. Изграждането на ваканционното селище “Марина Кейп” е разделено на три етапа:

Етап 1: РЗП от 25 000 кв.м трябва да бъде завършен към края на 2006 г.

Етап 2: РЗП от 5 800 кв.м, също завършен до края на 2006 г.

Етап 3: РЗП от 9 000 кв.м, до средата на 2007 г. По първоначални проекти РЗП на третия етап е била 5 000 кв.м, но в резултат на завишения инвеститорски интерес площта е увеличена.

Общата сума на очакваните разходи по проекта възлиза на около 32 млн. лв. Грубият строеж е на стойност от 111 евро на кв.м, като с включване на довършителните работи цената ще възлезе на 300 евро кв.м, а с разходите за инфраструктура, вертикална планировка и др., общата себестойност на кв.м се очаква да достигне 400 евро (вкл. разходите за придобиването на парцела).

При прогнозирана от дружеството продажна цена от 800 евро за кв.м
(песимистичен вариант) се очаква възвръщаемост на инвестицията от около 100% на годишна база. До момента са сключени договори за продажба на 80 апартамента от общо 330 предстоящи да бъдат изградени. Продажбите са реализирани при цени между 1 000 и 1 400 евро/кв.м без вкл. ДДС и брокерска такса в размер на 10%.

В изпълнение на втория си проект фондът придоби на търг и имот в планинския курортен град Боровец. Имотът е с площ от 6 600 кв.м, на цена 187 евро/кв.м. Високата цена на закупуване се дължи на предимството от наличието на изградена инфраструктура (ток, вода, канал газ, телефон). Очакваните разходи са 13 евро за промяна на статута и за изготвяне на архитектурен проект, 300 евро за строителството на сгради или общата себестойност на кв.м възлиза на 500 евро. Доходността от начинанието зависи от разрешената РЗП на сградата, като по предварителни сметки на дружеството се очаква възвръщаемост от над 100% при допускане на финансиране изцяло със собствени средства.

С цел облекчаване на разходната част фондовете се стремят да избягват засичане на периодите за реализация на проектите. Това е причината Интеркапитал пропърти да не предвижда до втората половина на 2007 г. ангажирането с нови проекти. Относно инвестиционната стратегия на дружеството, активно се търсят възможности за проекти в София, по Черноморието и зимните курорти.

Към 31.03.2006 г. фондът е с пазарен дял от 10%, спрямо общата сума на направените инвестиции в недвижимо имущество на 14-те търгувани на пода БФБ дружества.

Финансиране на инвестиционната дейност

Дружеството е усвоило кредит в размер на 4,9 млн. евро, като 4 млн. евро са по проекта за изграждане на курортен комплекс “Марина Кейп”, а останалата част за покупката на имота в Боровец. Лихвата по кредита е фиксирана и е в размер на 8%. Съгласно устава е допустимо външното финансиране да е до 90% от общата инвестиция за определен проект.

Към 31 март 2006 г. според нуждите на строителството на “Марина Кейп” са усвоени 500 000 евро.

Досегашната политика на дружеството предвижда увеличение на капитала само при наличието на конкретни проекти. Средствата, които се очакват да бъдат набрани с второто увеличение на капитала, ще покрият финансирането на двата проекта. В случай че пред дружеството се отвори възможност за реализиране на нови проекти, които да са достатъчно рентабилни и изискват допълнителни собствени средства, тогава може да се очаква ново увеличение на капитала.

Финансова политика

Нетният резултат на фонда към първото тримесечие е отрицателен поради високите разходи, свързани с реализацията на двата проекта, и почти незначителни приходи - в размер на 1 000 лв., реализирани от лихви. Предвижданията са още към второто тримесечие на текущата година приходите да нараснат вследствие сключените предварителни договори за продажбата на 80 апартамента. До края на финансовата 2006 г. приходите от продажби ще нараснат значително и част от средствата ще бъдат пренасочени към инвестиции във финансови инструменти, с оглед повишаване на доходността.

Чистата стойност на активи на акция (като в случая са придобитите земи), възлизат на 2,97 лв., с което отбелязва повишение от 90 ст. на акция спрямо предходния период и при средна за фондовете от 1,99 лв./акция. Очакванията са стойността да се покачи значително в резултат на завършването на проектите, които към момента са осчетоводени като незавършено строителство и следователно не са включени в чистата стойност на активи на акция.

При финализирането на двата проекта, очакваната печалба на акция ще възлиза на 7,54 лв., след увеличението на капитала. Намеренията на управляващите са очакваната печалба да се разпредели по съответния начин:

За 2006 г. – 4 лв./акция

За 2007 г. – 3,54 лв./акция

След края на текущата финансова година реализираната печалба на дружеството ще бъде предложена за разпределение. Предвиденият от ръководството дивидент за разпределение ще бъде гласуван в рамките на ОСА в началото на следващата година.

Предстоящото изплащане на дивиденти вероятно ще възбуди инвеститорския интерес, но от голямо значение е също така бъдещото развитие на пазарните цени в сегмента. В това отношение настроенията на пазара са смесени, но общо е мнението относно качеството на предлаганите имотите, осигуряването на инфраструктура и услуги, позволяващи целогодишното ползване на обекти.

Грешки, допуснати при планирането, проектирането и избирането на местонахождение, както и непредприетите мерки срещу застрояването на Черноморието и планинските курорти, доведоха до отблъскване на сериозни инвеститори в сегмента. Въпреки продължаващите законови неуредици потенциалът на пазара се счита за неизчерпан.

Доротея Георгиева - Директор връзки с инвеститорите
Радка Дремсизова - Финансов анализатор

Материалът е изготвен със съдействието на Николай Майстер, изпълнителен директор на ИП „Интеркапитал“

Свързани компании:

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ(ICPD)

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.