Собствениците на имоти в Airbnb по света са под натиска на регулаторите

Може би сте чували за Airbnbust – разочароващ призив за пробуждане за някои собственици на имоти в САЩ след COVID, чиито планове за изплащане на ипотечния кредит за второто жилище с двор зависеха от стабилния приток на средства от краткосрочни наематели. Те не са толкова многобройни, колкото се очакваше, като предпочитат например Рим пред Орландо, пише Лионел Лоран в коментар за Bloomberg.

Сега късметлиите, които притежават имот в най-търсените туристически места и мегаградове, имат собствен проблем с Airbnboom – регулаторните ограничителни мерки срещу местата за краткосрочно настаняване, които влошават още повече силно растящите жилищни разходи.

Ню Йорк е поредният голям град, който се впуска в начинанието, като принуждава собствениците на имоти за краткосрочен наем да се регистрират пред градските власти и да спазват строги ограничения, в противен случай рискуват налагане на глоби. Airbnb нарича това фактическа „забрана“.

Това ще бъде голям тест за градовете, които водят трудна битка за намиране на точния път за регулиране на платформи като Airbnb и VRBO чрез таван върху броя на дните, в които един имот може да бъде отдаван под наем краткосрочно (такъв таван съществува в Лондон и Париж), или обща забрана на конкретни видове наеми (Барселона). Това също така е тест за потенциала за растеж на споделената икономика с отслабването на тенденциите от пандемията. Както показва графиката по-долу, явлението пътуване за отмъщение в Париж е довело до ръст на краткосрочните наеми след спада на обявите по време на COVID ерата подобно на други градове.

Обявите за краткосрочни наеми намаляват след COVID, но в Париж се увеличават. Графика: Bloomberg LP

Това, което превръща краткосрочните наеми в оправдана мишена в градовете, е способността им да привличат твърде много наеми от краткосрочни посетители. Така се блокира предлагането на жилища за местното население. Изследване от 2023 г. на икономисти от университета в Грац установява, че седмичният наем в Airbnb в Сидни е близо два пъти по-висок в сравнение с този на дългосрочния пазар. Положението е сходно в градове като Париж, където спадът на предлагането и ръстът на регулаторните разходи тласкат нагоре цените, казва Мехди Фараджала от  Rennes School of Business.

По-високите цени смекчават кризата с разходите за живот на собствениците на имоти, но наказват местните жители. Макар че обявите за краткосрочен наем съставляват под 1% от общия брой на жилищата в Ню Йорк, градът установи през 2018 г., че за всяко увеличение с 1% на обявите в Airbnb наемите в кварталите нарастват с 1,6%.

И макар че споделената икономика поражда смътни представи за нощувка на дивана на приятел за една нощ или споделено пътуване със семейна кола, това е все повече инвестиционна игра. Спекулативният импулс е реален – изследване от 2017 г. на Брад Грийнууд от George Mason University установява, че пристигането на Uber Technologies на различни локации в Китай е било свързано със значително увеличаване на собствеността на нови коли. Сходна е историята при недвижимите имоти. В Ню Йорк има почти два пъти повече обяви за цели имоти, отколкото за частни стаи, и 12 пъти повече в Париж, сочат данни на AirDNA.

Спекулантите с френски имоти очакват ръст на бизнеса заради Олимпийските игри, а френското правителство съобщи, че платформи като Airbnb ще трябва да обозначават прекомерни цени. Airbnb казва, че действащите френски регулации са „ефективни“ и че 75% от предлагането в Париж се състои от основни жилища. Според компанията новите инициативи за Олимпийските игри ще имат смисъл, само ако се прилагат и за хотелите.

Ограничаването на наемите, разбира се, е суров инструмент и политиките от миналото в тази област показват, че в нито един град жилищната криза не може да бъде разрешена с магическа пръчка чрез съсредоточаване върху платформите за краткосрочни наеми. Това ще изисква проактивно строителство на повече жилища, а не само реактивното им освобождаване.

Да вземем за пример Амстердам – градът има около 5000 обяви за краткосрочни наеми, по данни на AirDNA, но те бледнеят в сравнение с недостига на около 45 хил. жилища. Въведените от Амстердам ограничения за краткосрочните наеми вероятно са били усетени истински само от хотелската индустрия, тъй като конкуренцията за нея е намаляла вследствие на мерките.

Цени на апартаментите за средносрочен до дългосрочен наем (3-12 месеца). Графика: Bloomberg LP

Несправедливостта на жилищния пазар в момента увеличава все повече популярността на много сурови политически инструменти. Затова градовете ще трябва за пореден път да отговорят на въпроса за кого действително са предназначени – за туристи, които харчат пари през лятото, или за местните жители, които плащат данъци през цялата година?

Ходът на Ню Йорк е важна стъпка за отговор на този въпрос, въпреки че в краткосрочен план е малко вероятно той да нанесе фатален удар на Airbnb и на сходни платформи. Според Мандип Сингх и Нишант Чинтала от Bloomberg Intelligence дори пълна забрана в Ню Йорк ще струва между 2% и 3% от резервациите на компанията. Регулациите и задействането им варират значително между отделните градове, като създават проблем за цялата платформа, а и собствениците на имоти обикновено се приспособяват. Примерът с Дания е показателен – когато беше наложен нов данък върху краткосрочните наеми, отделни обяви отпаднаха, но цените нараснаха, тъй като собствениците на повече от един имот запълниха празнината.

Споделената икономика расте. Графика: Bloomberg LP

По-големият въпрос в дългосрочен план е дали градовете ще започнат да действат по-координирано, ако проблемът стане по-универсален. Стъпките на ЕС да изиска от Airbnb и други компании да предоставят повече данни може да помогнат на властите да подобрят прилагането на мерките.

Ако това стане, може да се очакват още съмнения около устойчивостта на тенденциите, стимулиращи споделените икономики. Като компания Airbnb несъмнено е успешна, тя постигна първата си годишна печалба през 2022 г. и е напът да се присъедини към индекса S&P 500. COVID тенденциите обаче отслабват и се очаква ръстът на приходите да се забави тази година до 17,2% спрямо 40,2% преди това, а догодина да достигне 13,1%. Анализаторът от Redburn Алекс Бригнал наблюдава и растяща конкуренция, тъй като хотелите предлагат нови брандове за по-дългосрочен престой.

Ако ограниченията на регулаторите съвпаднат с охлаждане на пътуванията, може би ще се насочим към проверка на реалността дори в горещи точки като Париж, след като Олимпийските игри приключат. Как е на френски Airbnbust?