Бумът на стартъпите в Естония доведе до най-високия ръст на наемите в ЕС

В разгара на технологичния си бум Естония, родното място на Bolt и Skype, беше дом на толкова много стартъпи, че се сдоби с прозвището „земя на еднорози“, т.е. компании, оценявани на над 1 млрд. долара, пише Financial Times.

Но след почти две десетилетия на проспериращ стартъп сектор местни жители и чужденци, стекли се в Талин, казват, че жилищата под наем на разумна цена са точно толкова трудни за откриване, колкото митичното създание. Наемите в малката Прибалтийска страна са се увеличили над три пъти от 2010 г. насам, най-големия ръст на цените в ЕС през този период по данни на Евростат.

32-годишната Лиис Вайну, оперативен мениджър в технологична компания, казва, че собственият ѝ наем в Талин е нараснал три пъти от 2013 г. насам. Месечните ѝ нетни разходи за жилище възлизат на 900 евро, все още скромна сума спрямо столиците на по-големите страни в Европа, но повече от цялата ѝ месечна заплата преди десет години. Днес Вайну харчи 30% от доходите си за наем.

„Промяната е много драстична. Как живеят хората, които имат по-малки доходи?“, пита се тя.

Наемният бум в Естония се зароди не само заради дигиталната ѝ екосистема, но и заради историята ѝ след Студената война. След 1991 г., когато тя си върна независимостта от Съветския съюз, населението ѝ оцени възможността за придобиване на имот. Държавата насърчаваше това, като предлагаше допълнителна подкрепа за купувачите на жилища като данъчни облекчения и допълнително обезпечаване на ипотечните кредити.

Този период донесе удивителен резултат – само 18% от хората в Естония живеят под наем, а останалите притежават имота си или живеят в жилище, притежавано от друг член на домакинството им, сочат официални данни. Това е в рязък контраст с по-ниските нива на жилищна собственост в Западна Европа, но е модел, характерен и за други бивши комунистически страни като Румъния, Унгария, Полша (и България – бел. ред.).

„Естонците вярват много повече в имоти, отколкото в инвестиции на фондовия пазар“, казва брокерът на недвижими имоти Ерко Вакс от агенция Re/Max Central в Талин. „Когато лихвите бяха ниски, хората купуваха много апартаменти“, допълва той.

Но Анели Кахрик, преподавател по градски изследвания в университета в Тарту, казва, че подкрепата за жилищната собственост с много ниски нива на социални жилища „прави жилищния пазар особено податлив на икономическите цикли“, цените на жилищата и наемите растат рязко в периоди на бум като през последните години.

В най-големите градове в Естония наемният пазар е доминиран не от млади хора както в много други европейски страни, а от технологични служители, които предимно се установяват в страната от чужбина, привлечени от работните места и благоприятния данъчен режим. В десетилетието до 2021 г. населението на страната е нараснало с над 15% благодарение на пристигащите технологични служители.

Естония, която се самоопределя като „е-демокрация“, като наред с всичко останало публикува онлайн длъжностите и началните заплати, насърчава собствениците на имоти да повишават наемите, казва Мелик Демирел, жител на Талин от пет години, който дошъл от Турция и работи в компания за електронна търговия. „Местните собственици на имоти надушиха парите от новопристигащите водещи технологични специалисти“, допълва той.

Брокерката на недвижими имоти Лииса Курм от 1Partner Kinnisvara се фокусира върху централните и най-популярни квартали на Талин. Около 70% от наемателите, с които работи, са технологични специалисти, предимно от Китай, Индия и Турция. „Местните хора обикновено не наемат жилища в най-популярните райони, тъй като цените на наемите в тези квартали са твърде високи“, отбелязва тя.

Растящите лихви след пандемията от COVID-19 тласкат още по-нагоре наемите. Но не всички, които живеят под наем в Естония, са добре платени технологични специалисти.

По данни на Евростат над една четвърт от наемателите съобщават, че жилищните разходи са свръхбреме за тях, т.е. налага им се да заделят над 40% от доходите си за наем. По този показател Естония е на едно от първите места в ЕС. Младите хора от семейства с ниски доходи, които никога не са купували имоти, са уязвими от силно нарастващите наеми, както и студентите и хората, които се местят в Талин и Тарту от селски райони.

Делът на младите хора в жилища под наем в Талин нараства рязко през последното десетилетие, а жилищната собственост намалява, показва ново академично изследване, публикувано в списание Frontiers in Sustainable Cities в сряда.

Миналата година в Тарту, втория по големина град в страната, всички студентски жилища са били разграбени за 80 секунди на дигиталния жилищен портал на университета, съобщава Федерацията на естонските студентски съюзи.

Катарина Ярве от федерацията казва, че месечният наем на апартамент близо до университетската библиотека в Тарту е нараснал рязко. Там, където 250 евро бяха считани за „сравнително висока сума преди около три години…, сега цената достига 400 евро“, казва тя. Жилищните разходи и разходите за живот хвърлят студентите „в отчаяние“ и това се отразява на психичното им здраве, допълва Ярве.

Строителният сектор в Естония отговаря на силното търсене – през 2022 г. в страната са били построени 16 пъти повече нови жилища на човек от населението, отколкото във Великобритания, с 6521 завършени нови жилища в страна с население от 1,3 млн. души, сочат данни на националния Регистър на строителните дейности.

Но експерти все пак прогнозират, че жилищната собственост ще стане по-недостъпна и това ще доведе до разширяването на наемния сектор.

Кахрик казва, че високите наеми в Естония и силният ръст на цените на жилищата вече влошават разделението между богати и бедни. „Богатството и статутът на градска жилищна собственост на родителите определят до голяма степен успеха на децата в пътуването към собствено жилище“, отбелязва тя.

Темпът на покачване на цените на наемите започна да се забавя от януари, но спадове в реалните разходи не се очакват и през миналата година към търсенето се прибави нова група – украинските бежанци.

Естония е приела над 48 500 украинци, сочат данни на ООН. Броят им е значително по-малък в сравнение с украинските бежанци в по-големи страни като Полша и Германия, които потърсиха убежище там след началото на пълномащабното нашествие на руския президент Владимир Путин. Но от гледна точка на човек от населението, с около 41 украинци на всеки 1000 естонци, страната дели първото място в Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) наред с Чехия.

Бежанците са още една група, която се намести на наемния пазар в Естония и този път без щедри заплати.

„Парите за наем, но също и за покриване на високите разходи за живот в Естония със сигурност са голямо предизвикателство за идващите от Украйна хора“, казва Вероника Кааревали от Естонския съвет за бежанците. Някои украинци бяха принудени да делят домове между две семейства, допълва тя.

„Когато хората започнаха да пристигат миналата година, беше по-лесно да намерят подслон. В момента има много по-малко налични жилища, около 80% под нивото преди една година“, отбелязва Кааревали.