От Копенхаген до Барселона - собственици на имоти в Airbnb бягат от градските регулации

Минаха почти 15 години, откакто създаването на Airbnb предизвика глобален бум при жилищата за краткосрочен наем и изглежда, че все още нито един град не е намерил точната формула за регулиране на сектора. Но със сигурност причината не е в липсата на опити, пише Bloomberg.

Притеснени, че жилищата за дългосрочно отдаване под наем може да се пренасочат към туристическия пазар, правителствата експериментират с купища правила. Далас блокира ваканционните имоти в някои жилищни квартали, Барселона забрани със закон краткосрочното отдаване на стаи в частни жилища, а Сан Франциско и Сиатъл ограничават броя на имотите, които един домакин може да обяви. Други въвеждат таван върху броя на нощувките на година в имот за краткосрочен наем (90 в Лондон, 120 в Париж) или въвеждат минимален брой нощувки в даден имот (гостите в Хонолулу трябва да резервират за поне 90 дни; Сингапур изисква шест месеца или повече). Много градове настояват домакините да живеят в имота (като в Ню Йорк, Ванкувър и Токио).

Всички тези подходи са водени от един и същи фундаментален страх – ако бъдат оставени без контрол, сайтовете за споделяне на жилища като Airbnb, TripAdvisor, VRBO и Flipkey ще повишат наемите, ще изместят съществуващи жители и ще предизвикат хаос в популярни квартали. В изследване от 2019 г. Economic Policy Institute стигна до извода, че тези притеснения са реални и че доларите на туристите, които услугите привличат, са значително надминати от свиването на пазара на дългосрочни наеми и спада на приходите на хотелите, облагани с данъци.

В момент, когато навиците за пътуване след пандемията се завръщат с пълна сила, градовете прибягват до нов кръг правила с цел да ограничат тази цена. Но ефективността на инструментите и правилата са поставени под съмнение в много градове, които не успяват да преодолеят предизвикателствата пред прилагането им и да надхитрят собственици на имоти под наем, които са решени да заобиколят правилата.

Хотели в домове

Да вземем за пример Копенхаген. Дания забрани неограниченото отдаване на имоти под наем в Airbnb през 2018 г., като Копенхаген постави таван от 70 нощувки на година. Но на места като модерния квартал „Норебро“, където преди време са живели хора от работническата класа, местни жители казват, че краткосрочните наеми са се наложили въпреки всичко.

„Сградата ми сега е наполовина хотел“, казва местен жител, който живее в квартала и е пожелал да остане анонимен заради опасения от ответни мерки от собственика на имота му. Собственикът на сградата превръща апартаменти в жилища в Airbnb, но наемателите не се оплакват, защото имената им може да станат публични. „Ако посоча незаконни жилища в Airbnb на властите, той ще се досети, че съм замесен и животът ми ще се превърне в ад“, казва местният жител.

В момент, когато кварталът се насочва към туризма, той се предава: „Няма да се боря повече. Нека има хотели в домове“.

Квартал "Норберо" в Копенхаген сега е популярен сред посетителите. Снимка: Стефано Гуиди/Getty Images Europe

Airbnb настоява, че новата вълна регулации не отразява нежеланието на компанията да сътрудничи с местните власти.

„Airbnb е добър партньор на градовете и отдавна приветстваме регулациите. Сътрудничим с над 1000 правителства в света за ясни, честни правила за краткосрочните наеми“, коментира Тео Йединкси, глобален директор на политиката в Airbnb.

Компанията посочва за пример създаването на инструмента си за данни City Portal през 2020 г. като доказателство за ангажимента ѝ за сътрудничество. Той позволява на местните власти да имат достъп до определена информация за посетители и домакини, да следят последиците от наемите за местния жилищен пазар и помага на общините да създават регулации за съответното му коригиране. Платформата може също да предостави приблизителни, но не точни локации на обяви, нарушаващи правилата, които да помогнат за засичането им. До момента над 350 града и туристически агенции са се абонирали. Около 80% от 200-те водещи пазара на компанията в света имат някакъв вид регулации, казва Йединкси.

Битки в Барселона, Берлин

Но контролирането на домакините в платформи за наеми се оказва безкрайно предизвикателство.

През 2021 г. Ню Йорк забрани на домакини да отдават площи в Airbnb за по-малко от 30 нощувки, ако те самите не живеят в дома, но до юли законът не беше влязъл в сила. Airbnb оспорва правилата в съда с мотивите, че те противоречат на федерален закон и са твърде трудни, за да се ориентират домакините. В същото време местни жители, които са се оплакали от нарушаване на правилата в съседни жилища, съобщават, че те самите впоследствие са били изгонени от дома си.

Сега Квебек има една от най-строгите политики за краткосрочни наеми в света, като изисква от собствениците да се регистрират пред провинциалното правителство, в противен случай ги заплашва глоба от 10 хил. канадски долара (7500 щатски долара). Но неотдавнашна трагедия разкри ограниченията на закона. Пожар избухна в сграда от 19-и век в Монреал и отне живота на седем души, шестима от които бяха отседнали в нерегистрирани имоти в Airbnb. Според групата на наематели RCLALQ в Монреал градът почти не следи пазара си за краткосрочни наеми. От обявените през февруари 30 хил. имота в Airbnb почти 80% или не са били официално регистрирани, или използват фалшиви лицензионни номера.

В Берлин местните власти напоследък смекчиха регулации, които се оказаха невъзможни за прилагане. Градът забрани краткосрочните наеми на апартаменти, но не и на отделни стаи през 2016 г. с надеждата за връщане на имотите на постоянния наемен пазар и за смекчаване на кризата на достъпния някога жилищен пазар в германската столица. Но Airbnb и конкурентни сайтове отказаха да споделят данни за конкретни собственици на имоти, с което стана невъзможно да се каже кой нарушава закона. В редица случаи съдилища взеха страната на компаниите в спорове за законността на краткосрочните наеми, поставяйки регулаторите в неудобната позиция да разчитат на сигнали от граждани, за да проследяват нарушители.

Апартаменти в квартал "Пренцлауер Берг" в Берлин. Снимка: Кристиан Бокси/Bloomberg

Затова Берлин промени правилата. Днес домакините в Airbnb трябва да се регистрират пред властите в града, а обявите съдържат регистрационен номер или адреса на домакина – данни, чиято точност не може да се провери автоматично, но все пак те могат да намалят нарушаването на правилата. В замяна на това местните жители могат да отдават основното си жилище под наем за колкото време искат, а втори домове – за до 90 дни в годината. Максималният лимит на глобите беше увеличен до над 600 хил. евро. Жилищата под наем остават лесни за намиране. Към края на юни 12 473 жилища са били налични за наем, сочат данни на Airbnb.

Малко градове са посветили толкова ресурси на регулирането на краткосрочните наеми като Барселона. Между дебюта на компанията през 2009 г. и 2014 г., когато притокът на шумни посетители и инцидент с трима голи италиански туристи предизвикаха протести в града, броят на жилищата в Airbnb в каталунската столица се увеличи до 20 хил. През 2015 г. кметът Ада Колау дойде на власт с анти-Airbnb платформа и градът стана единственият голям европейски град, който забрани отдаването на единични стаи. Система за разрешителни, създадена през 2011 г., изисква компаниите да показват лицензионни номера на всички обяви. Съгласието беше постигнато едва след като съдилища наложиха глоби за 600 хил. евро на Airbnb и HomeAway. Освен това Барселона заделя 2 млн. евро на година, за да гарантира, че домакините спазват правилата.

Въпреки това градът не успява да контролира пазара. Inside Airbnb счита, че 30% от 15 655-те имота в Airbnb в града в края на юни са били незаконни, тъй като са публикувани с неверни лицензионни номера. Други 25% от собствениците са заявили, че са били изключени от изискванията за лицензиране, въпреки че Airbnb не изисква доказателство.

Пропускът в прилагането на правилата

Случаят с Камдън, квартал в Северен Лондон, в чиято зона влиза част от центъра на града, показва защо много общини все още смятат, че нямат достатъчно инструменти и информация, за да разрешат проблема.

През 2020 г. кварталът използва ново оръжие за наблюдение на краткосрочните наеми – софтуер от базираната в Барселона компания Talk and Code, който събира публична информация от всички онлайн платформи - за разлика от City Portal на Airbnb, който наблюдава само обявите на компанията, за да определи колко обяви са нарушили тавана от 90 нощувки на година в Лондон. Резултатът бил стряскащ. От 7100 обяви на платформи за краткосрочни наеми през 2019 г. софтуерът пресметнал, че 48% са нарушили ограничението. В квартал с остър недостиг на жилища над 3400 домове вероятно са били откъснати от пазара на дългосрочни наеми. Ако тази тенденция бъде повторена в цял Лондон – град с над 80 хил. обяви на имоти за краткосрочен престой само в Airbnb, може да са изгубени жилища колкото за град със среден размер за наемателите на дългосрочния пазар.

Жилищни имоти над магазини по главната улица в "Камдън" в Лондон. Популярността на квартала сред посетители води до ръст на краткосрочните наеми. Снимка: Холи Адамс/Bloomberg

Дори наематели, които спазват правилата, може да оставят имотите си извън пазара на дългосрочни наеми, комбинирайки краткосрочен и средносрочен престой. Компании като Host предлагат на домакините съвети как да използват имота си в натоварени периоди за туристи, за да получат по-високи доходи от краткосрочни наеми, а после да запълнят имота до края на годината с по-дълги наеми от няколко месеца, които нямат годишни тавани. Подобни маневри може да не нарушават правилата, но все пак водят до намаляване на предлагането на жилища.

Докато безизходицата продължава, и двете страни променят тактиките си. Градовете се надяват, че прилагането на регулациите може да бъде улеснено от разширяването на обема и характера на споделяните с властите данни. Airbnb също твърди, че подкрепя въвеждането на по-хармонизирани правила за споделяне на данни и данъчна прозрачност – процес, който тече в ЕС.

Местните законодатели също стават по-умели в изработването на правила. През юли например Каталуния обяви нови регулации, които премахват изключенията за контрол на наемите на отдавани средносрочно имоти, което трябва да затрудни собствениците да лавират между краткосрочни и средносрочни наематели.

Но ако се съди по историята, собствениците ще намерят начини да се приспособят. Когато става дума за балансиране на ползите от краткосрочните наеми и по-широките разходи, нито един град все още явно не е разшифровал тайния код.