Светът след Covid носи риск от болезнени загуби за инвеститорите в бизнес имоти

Кредитори и инвеститори в бизнес имоти се изправят пред неудобен въпрос - ако хората никога не се завърнат в търговските центрове и офисите като отпреди пандемията, на сигурно място ли са средствата, инвестирани в тухли и хоросан?

Растящите лихвени проценти, упорито високата инфлация и нестабилните икономически условия са познати врагове на опитните играчи на пазара на бизнес имоти, които обикновено преминават през бурите в очакване търсенето на наеми да се повиши и разходите за заеми да спаднат, пише Ройтерс.

Цикличните спадове на пазара рядко водят до панически разпродажби на имоти, докато кредиторите са сигурни, че инвеститорът може да изплаща заема си и стойността на актива остава по-висока от отпуснатия срещу него кредит.

Този път обаче анализатори, учени и инвеститори, интервюирани от Ройтерс, предупреждават, че ситуацията може да е различна.

Тъй като дистанционната работа е вече обичайна за много фирми, а потребителите редовно пазаруват онлайн, градове като Лондон, Лос Анджелис и Ню Йорк са пълни с офиси и търговски сгради, от които местните жители не се нуждаят.

Това означава, че стойността на небостъргачите в градските центрове и на огромните молове може да се възстановява много по-дълго. А ако не могат да намерят наематели, наемодателите и заемодателите рискуват да претърпят по-болезнени загуби от тези в предишните цикли.

"Работодателите започват да осъзнават, че изграждането на гигантски съоръжения за разполагане на хората им вече не е необходимо", казва пред Ройтерс Ричард Мърфи, политически икономист и професор по счетоводна практика в британския Шефилдски университет.

"Наемодателите на търговски площи трябва да се притесняват. За инвеститорите в тях би било разумно да се откажат сега", добави той.

Стена от дългове

Световните банки държат около половината от неизплатения дълг за бизнес имоти в размер на 6 трлн. долара, като най-големият дял е с падеж през 2023-2026 г., съобщи Moody's Investors Service през юни.

В данните за първото полугодие банките в САЩ разкриха спираловидно нарастващи загуби от недвижими имоти и предупредиха, че предстоят още такива.

Глобалните кредитори на американските инвестиционни тръстове за индустриални и офис имоти (REITs), които през юли предоставиха оценки на кредитния риск на доставчика на данни Credit Benchmark, изчисляват, че вероятността фирмите от сектора да не изплатят дълга си е със 17,9% по-голяма, отколкото беше оценена преди шест месеца. Вероятността за неизпълнение на задълженията на кредитополучателите в сектор недвижими имоти и строителство във Великобритания е с 4% по-голяма.

Джефри Шърман, заместник-главен инвестиционен директор в американската инвестиционна къща DoubleLine, посочва, че някои американски банки се опасяват да обвържат ценна ликвидност с рефинансиране на бизнес имоти, което трябва да се извърши през следващите две години.

"Бягството от депозити може да се случи всеки ден", казва той, посочвайки миграцията на клиентски депозити от банките към по-високодоходни "безрискови" фондове на паричния пазар и държавни облигации.

"Докато Федералният резерв поддържа високи лихвени проценти, това е бомба със закъснител", коментира той.

Някои централни банкери обаче остават уверени, че промяната в представата за това какво означава "да ходиш на работа" след пандемията не предвещава кредитна криза от типа на тази от 2008-2009 г.

Търсенето на корпоративни заеми в еврозоната спадна до най-ниското си ниво през последното тримесечие, а годишните стрес тестове на Федералния резерв на САЩ показаха, че при "екстремен" сценарий на спад на стойността на бизнес имотите с 40% банките ще понесат средно по-нисък прогнозен процент на загуби по заеми през 2023 г., отколкото през 2022 г.

Средните стойности на бизнес имотите във Великобритания вече са спаднали с около 20% спрямо пиковите си стойности, без това да доведе до значителни обезценки на кредити, като високопоставен източник от регулатора отбелязва, че британските банки имат много по-малка експозиция към имотите като дял от общото кредитиране, отколкото преди 15 години.

Но Чарлз-Хенри Моншо, главен директор по инвестициите в Bank Syz, оприличава въздействието на агресивното затягане на лихвените проценти на риболов с динамит.

"Обикновено малките риби излизат на повърхността първи, а големите - китовете - последни", казва той. "Credit Suisse ли беше китът? SVB ли беше китът? Това ще разберем впоследствие. Но китът може да са и бизнес имотите в САЩ".

Компаниите съкращават необходимите им площи

Глобалната компания за услуги в областта на недвижимите имоти Jones Lang LaSalle, която през май отчете 18% годишен спад в обема на отдадените под наем площи в световен мащаб през първото тримесечие, публикува този месец данни, според които ръстът на наемите на първокласни офиси в Ню Йорк, Пекин, Сан Франциско, Токио и Вашингтон е отрицателен за същия период.

Във водещия китайски финансов център Шанхай делът на незаетите офиси се е увеличил с 1,2 процентни пункта на годишна база през второто тримесечие до 16%, съобщи конкурентната компания Savills. Това сочи, че възстановяването ще зависи от успеха на мерките за стимулиране на икономиката в цялата страна.

Компаниите са подложени също на натиск да намалят въглеродния си отпечатък, като британската банка HSBC е сред тези, които намаляват размера на наетите от тях площи и прекратяват договорите за наем на офиси, които вече не се считат за достатъчно "зелени".

Според JLL до 2050 г. ще трябва да бъдат модернизирани над 1 млрд. кв. м офис площи в световен мащаб, като сегашните темпове трябва да се утроят и да достигнат поне 3-3,5% от наличните площи годишно, за да се постигнат целите за нулево нетно потребление.

Най-големият австралийски пенсионен фонд, AustralianSuper, на стойност 300 млрд. австралийски долара, е сред тези, които изчакват, като през май заяви, че ще преустанови новите инвестиции в непублични офис и търговски активи поради слабата възвръщаемост.

Междувременно продавачите на къси позиции продължават да се навъртат около публичните компании, които отдават бизнес площи под наем, залагайки, че цените на акциите им ще спаднат.

Според доставчика на данни Hazeltree обемът на акциите на компании за недвижими имоти, отпуснати от институционални инвеститори в подкрепа на къси позиции, е нараснал с 30% в региона на Европа, Близкия изток и Африка и с 93% в Северна Америка през 15-те месеца до юли.

Capital Economics прогнозира, че през това десетилетие възвръщаемостта от недвижими имоти в световен мащаб ще достигне около 4% годишно в сравнение със средно 8% преди пандемията, като едва през 2030 г. се очаква само леко подобрение.

"Инвеститорите трябва да са готови да приемат по-ниска рискова премия за имотите", казват от Capital Economics. "Имотите ще изглеждат надценени според стандартите от миналото".