Прогноза: Цените на жилищата у нас няма да спаднат до края на годината

До края на годината не се очаква спад на средните цени на жилищата в София и останалите големи градове в страната въпреки намалелия брой на сделките през последните три тримесечия. В същото време цените на отделни имоти в по-непривлекателни сгради или локации, но също и в центъра и в източните квартали на София, които са едни от най-търсените от купувачите, вече намаляват. Това стана ясно по време на дискусията „На всеки квадратен метър: Митове и реалности за имотите“, организирана от „Адрес Недвижими имоти“.

Цените на жилищата са следствие от естествен ход на пазара – когато търсенето надвишава предлагането, сделките и цените растат. Когато търсенето е под предлагането, сделките и цените намаляват. Последиците от тези тенденции стават видими на пазара в рамките на две години, каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“.

„Най-голямо търсене спрямо предлагането имахме през 2019 г. и през 2021 г. видяхме рекорден брой сделки с имоти“, отбеляза тя. През последните три тримесечия обаче сделките намаляват. Тенекеджиева отбеляза, че търсенето е започнало да спада още от юни миналата година, когато за първи път се заговори за повишаване на лихвите по ипотечните кредити. Още през април миналата година пък от пазара са излезли купувачи, които са се почувствали несигурни да изтеглят ипотечен кредит.

За намаляване в броя на сделките през последните тримесечия говори и Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК. Тя обаче също очаква, че в цените на жилищата няма да има значителни корекции и че те ще останат на сегашните си нива в краткосрочен план. Като тенденция в последно време Тотева отбеляза нараснала склонност на продавачите да правят отстъпки в офертната цена на жилищата си.

Тази тенденция беше потвърдена и от Стойне Василев, финансов консултант и основател на Smart Money. Неговите наблюдения от практиката му сочат, че в над 50% от случаите продавачите са склонни да предложат отстъпка в цената с между 2% и 10%, или между 5 хил. и 10 хил. евро. Според Тенекеджиева продавачите вече усещат, че купувачите са по-малко и че конкуренцията с останалите продавачи на пазара се засилва.

„Най-големият процент продавачи, които в момента не виждаме на пазара, са тези, които са купували с инвестиционна цел и искат да излязат от инвестицията. Те продават, тъй като навлизаме в етап, в който изчакването може да ги принуди да направят по-голяма отстъпка от първоначално поисканата от купувача“, отбеляза тя.

По данни на "Адрес" излизането от инвестиция е и водещият мотив за продажба през периода януари-юни 2023 г. Над 30% от собствениците през шестмесечието са преценили, че сега е подходящият момент да се разделят с имота си на добра за тях цена. Друга основна причина за продажба е необходимостта от средства – близо 20% от продажбите са с този мотив. Общо 15% продават, за да купят друг имот.

„Продавачите трябва да ценообразуват разумно. До момента те използваха инерцията на силния пазар и факта, че купувачите търсят вложение за парите си. Те дори са готови да платят надпазарна цена за наистина отличните имоти. Но ако сметнат дадено жилище за надценено, е слабо вероятно да направят компромис и дори очакват такъв от продавачите”, коментира Тенекеджиева.

Тя наблюдава и връщане на тенденцията от 2019 г. купувачите да търсят напълно завършени жилища. Това според нея е причината и за ръста на цените, който през първото тримесечие достигна 9,5% на национално ниво по данни на Националния статистически институт (НСИ). 

„Можем да кажем, че балансът между търсене и предлагане все още е устойчив. Купувачите обаче, за разлика от преди година, не са готови да вложат парите си в какъвто и да е имот. Те идват на огледи изключително информирани за пазара и се спират само на онези оферти, които отговарят в пълнота на нуждите им. Все по-малко склонни са да правят ремонт и дори да обзавеждат жилищата си – те искат да купят напълно завършен апартамент. Този тренд тепърва ще отсее от пазара по-гъвкавите продавачи”, коментира Тенекеджиева.

Ипотечното кредитиране остава съществен фактор на пазара – с външно финансиране от банка се реализират 63% от сделките през първите шест месеца на годината, сочат данните на "Адрес".

При Банка ДСК няма разлика в условията на кредитиране за напълно завършено жилище или такова в етап на строеж, съобщи Тотева. Банката отпуска финансиране, равняващо се на 80%-85% от стойността на имота, а от купувачите се изисква самоучастие за останалите между 15% и 20%. Според Василев това съотношение е добро, тъй като условията по заемите все още са изгодни. Той посъветва купувачите да заделят не повече от 20% от доходите си за вноски по ипотечния кредит, за да имат буфер, ако лихвите се увеличат, загубят работата си или другите им разходи нараснат.

Според анализа на ДСК през последната година, в унисон с ръста на цените на недвижими имоти, се наблюдава нарастване на средния размер на кредитите или средно над 160 хил. лева за срок от 25 години. Профилът на кредитополучателите откроява предимно семейни мъже, на възраст между 30 и 45 години, с добра кариера и заплата над 3500 лева. Това кореспондира с нарастването на доходите със 17% за първото тримесечие на 2023 г. на годишна база.

Клиентите на банката купуват основно жилище за собствено ползване, за да повишат стандарта си, търсейки по-просторно жилище или имот в по-добър район, покупка на първо жилище, като продължава да се наблюдава интерес и към имотите извън големия град и с цел инвестиция.

Тотева съобщи, че от началото на годината няма промяна в лихвите по ипотечните кредити на пазара и добави, че на ниво около и под 3% те са едни от най-ниските в Европа и са наполовина на тези в Румъния. Тя очаква лихвите да започнат плавно да се увеличават, каквато е тенденцията в останалите европейски страни и допълни. Нейната прогноза е за повишаване на лихвите с не повече от половин процент до края на годината и с още толкова в рамките на следващата година.

Намаляващият брой на сделките няма да откаже инвеститорите да строят жилища в големите градове у нас, а основните фактори за това са вътрешната миграция от по-малки към по-големи населени места и желанието на хората да се установяват от по-непривлекателна на по-добра локация или от старо в ново жилище, каза Тенекеджиева. Запазващият се интерес на инвеститорите към нови жилищни проекти се случва, въпреки че всяко трето жилище в София и близо 46% от жилищните сгради в страната са необитавани, както показаха данните от преброяването на населението към септември 2021 г.

Според Тенекеджиева поколенията купувачи на жилища у нас се сменят и хората все повече обръщат внимание на общите части в жилищната си сграда и на инфраструктурата, която заобикаля дома им. Тезата ѝ беше подкрепена и от Василев. „Там, където няма улици и тротоари, те няма откъде да дойдат. Там, където има презастрояване, няма да стане по-добре. Хората трябва да премислят тези аспекти и да решат дали имотът, към който са се насочили, е добър от гледна точка на инфраструктура. Вече не е достатъчно да влезем в нашия имот-крепост, той да е в луксозна сграда, да е добре обзаведен и да видим извън нея „гето“, каза Василев.

Затова той прогнозира, че до 10-15 години „Малинова долина“ в София например ще се превърне в призрачен квартал, тъй като хората няма да искат да живеят там.