Проблемните офис площи в САЩ могат да бъдат превърнати в жилищни

Когато големите американски банки публикуват финансовите си отчети за последното тримесечие през следващите дни, инвеститорите нервно ще ги преровят за признаци на проблеми в областта на търговските недвижими имоти (CRE), пише колумнистката на Financial Times Джилиън Тет.

В края на краищата, привидно всички - от Федералния резерв надолу - през последните месеци предупредиха за сблъсък с реалността в областта на CRE. Това отчасти се дължи на факта, че лихвите скочиха с 5 процентни пункта през последните 18 месеца и около 270 милиарда долара заеми за CRE в САЩ са дължими тази година, според Trepp (или 1,5 трилиона долара през следващите три години, според Morgan Stanley).

Но това е и защото работата от вкъщи по време на пандемията от Covid-19 доведе до падане на търсенето - и цените - на градските офис площи. Някои водещи сгради в Сан Франциско и Ню Йорк наскоро смениха собствениците си съответно за 75 процента и 30 процента от нивата отпреди Covid. Болезнено.

И така, докато неприятните истории се трупат, сега във въздуха висят два ключови въпроса: колко лоша ще бъде тази криза при CRE? И кой ще понесе болката?

По втория въпрос картината все още е смесена. Небанковите заемодатели, които държат по-голямата част от кредитите за CRE, вече съобщават за затруднения: Blackstone наскоро продаде кула на Уолстрийт за 1 милиард долара; през 2017 г. тя бе оценена на 1,55 милиарда. Регионалните банки също са силно изложени – и все по-често нарушават насоките на регулаторите относно това колко голяма експозиция за заеми към CRE е благоразумна.

Но, контраинтуитивно, големите банки не изглеждат сериозно засегнати, поне не още. Да, такива като Wells Fargo увеличават резервите си за загуби. Но последните стрес тестове на Фед прогнозират едва 8,8 процента средна загуба на кредит, ако цените на CRE паднат с 40 процента. Това е по-ниско от 9,8-те процента, изчислени през 2022 г.

Това може просто да отразява ефекта на времевия лаг, с други думи, тактиката на разсрочване на заемите. Но почти сигурно подчертава друг момент: общата картина на CRE прикрива огромни - и разширяващи се - вариации на терен.

Нов доклад на McKinsey очертава допълнително проблема. Консултантската компания твърди, че пандемията е отприщила дългосрочна промяна в работните навици. Това ще намали търсенето на офис площи в най-засегнатите големи градове с 20% през 2030 г. в сравнение с 2019 г. при „умерен“ икономически сценарий – и с 38% при неблагоприятен. Предвижда се цените на офисите да паднат с 26 и 42 процента при тези съответни сценарии, предизвиквайки поне 800 милиарда долара загуби в най-големите градове. Стойностите на дребно също ще претърпят значителни загуби.

Но има забележими разлики между градовете. Въпреки че се очаква търсенето на офиси да намалее в Ню Йорк и Сан Франциско, със съответно 16 и 20 процента, то ще се повиши леко в Хюстън. Съществуват и големи разлики между кварталите: финансовият район на Ню Йорк се представя много по-зле от източната част на града, тъй като тя е с по-смесено използване.

Най-поразителното от всичко е, че има големи разлики дори между сградите. В Ню Йорк така наречените сгради „Клас А“ (които обикновено са модерни, дигитално свързани, зелени и подходящи за хибридна работа) са се повишили с 3% като стойност между 2020 г. и 2022 г.; Сградите от клас Б (нереновирани наследени имоти) са поевтинели с 8 на сто.

„Сега, когато хибридната работа намали общото пространство, от което се нуждаят работодателите, те могат да харчат бюджетите си за по-малко пространство с по-високо качество, вместо за повече пространство с по-ниско качество“, отбелязва McKinsey. „Много работодатели виждат висококачественото пространство като начин за насърчаване на присъствената работа в офиса.“

С други думи, налице е рязко обръщане на модела, наблюдаван през последното десетилетие, при който вълната от евтини пари вдигна „всички лодки“ в сектора на недвижимите имоти. Някои сгради се справят (сравнително) добре; но има и океан от проблемни.

Това има две големи последици за инвеститорите, търсещи заемодатели. Първо, вече няма много смисъл да се анализира едно CRE портфолио в неговата цялост; подробният му състав е ключов. За съжаление, подробните данни невинаги са налични. Инвеститорите обаче трябва да започнат да изискват това от банките и други организации.

Второ, инвеститорите също така трябва да проследяват поведението на строителите и политиците на градско ниво. Основно заключение от изследването на McKinsey е, че имотите и районите, които са „хибридни“ – т.е. тези, които могат да се използват гъвкаво – се представят най-добре днес. Следователно е най-вероятно те да запазят стойност в бъдеще.

Един от начините да се избегне CRE срив е да се предприеме максимална гъвкавост. Очевиден отговор на проблемните наследени офис площи в Ню Йорк, да речем, би бил тези сгради да се превърнат в жилища за млади професионалисти, които все още желаят да живеят в града, но са изправени пред недостиг на достъпни жилища.

Това разумно решение в момента е изправено пред безброй препятствия: абсурдно строги закони за зониране, лошо градоустройствено планиране, липса на въображение сред строителите и нарастващо избягване на риска сред кредиторите. Така че инвеститорите трябва да следят за признаци, че тези препятствия се преодоляват.

Още по-добре е ако инвеститорите изискват от големите банки и други кредитори да използват огромната си лобистка сила, за да убедят американските политици спешно да облекчат процесът на издаване на разрешителни и да възприемат тази нова хибридна среда. Хората вече бяха принудени да станат много по-гъвкави в този следпандемичен свят; време е това да стане и с нашите сгради, завършва Тет.