Контролът върху наемите е лоша идея, която не намалява жилищните разходи

Балонът на имотния пазар в почти всички страни беше стар и дълъг. Ерата на много ниски лихви и лесен достъп до кредитиране означава, че на почти всички пазари цените са на или близо до рекордни нива, коригирани към инфлацията и съотнесени с доходите на домакинствата, пише Bloomberg.

Новият индекс на цените на жилищата в света на консултантската компания Knight Frank показа годишен номинален ръст в 56 страни от 8%. Въпреки че лихвите започнаха най-голямото си повишение от 40 години насам, цените намаляха само на шест пазара. Резултатът? Макар че те спадат малко в повечето страни, понижението не е достатъчно бързо, за да доближи цените на жилищата до достъпни нива.

Във Великобритания, например, цените са намалели малко през последните няколко месеца, но все още са нагоре с 5% спрямо миналата година. Наемите също не изглеждат добре, освен ако не сте собственик на имот. Те са нагоре с 4,9% в 12-те месеца до март 2023 г. спрямо вече високи нива съотнесено към доходите на домакинствата, сочат данни на британската статистика.

Според почти всички трябва да се направи нещо, за да станат жилищата по-достъпни. А ако нещо вече е направено, нужно е да се направи още. Правителствата трябва да облагат с по-висок данък вторите жилища, трябва да ограничат ваканционните имоти. Трябва да дадат на купувачите на първо жилище повече под формата на гарантирани първоначални вноски. А за хората, които пак нямат друг избор освен да живеят под наем, отговорът е контрол върху наемите. „Няма да спра да призовавам правителството да вземе точните мерки и да ми предостави правомощията да замразя наемите в Лондон“, каза кметът на града Садик Кан.

За тези, които предпочитат икономическата им политика да е подкрепена с доказателства, ето известен и много подробен доклад от 2009 г. по въпроса – „Контрол върху наемите, съгласни ли са икономистите? Забавното е, че колкото и да е необичайно, икономистите са съгласни. Заключението: „Трябва да се каже, че литературата води към извод срещу контрола върху наемите“. Оказва се, че той е доста категоричен. Какъвто и контрол върху наемите да бъде въведен, винаги се случват две неща – първо, предлагането на имоти под наем намалява, тъй като собствениците се изтеглят от пазара, второ, качеството на жилищата се влошава – какъв е стимулът да подобряваш дома си, ако не печелиш пари от това и наемателите не напуснат, докато не умрат?

Всеки, който се съмнява в това, може да погледне Шотландия, която дава нагледен пример в реално време. При бившия първи министър Никола Стърджън и нейния „приемствен кандидат“ Хамза Юсаф беше въведен контрол върху наемите в Шотландия през септември м. г. Първоначално те бяха замразени, а от следващия месец ще бъде наложен таван на повишаването им от 3% на година. До момента това се оказва нещо много лошо. Нови данни на Шотландската имотна федерация сред 14 институционални инвеститори, контролиращи имоти под наем за общо 15 млрд. паунда (19 млрд. долара), сочат, че четири компании смятат Шотландия за непривлекателна за инвестиции към момента.

Други пет са заявили, че заради политическия риск, контрола върху наемите и законодателната несигурност (носят се слухове за въвеждане на допълнителен контрол) инвестициите в Шотландия са непривлекателни. Останалите пет компании са били неутрални, нито една не е счела Шотландия за привлекателна за инвестиции. Британската имотна федерация счита, че проекти на жилища за отдаване под наем на обща стойност около 700 млн. паунда, са били замразени или изтеглени след съобщението за замразяване на наемите. И не става въпрос само за непостроени имоти. „Наличните имоти за отдаване под наем явно намаляха в Шотландия през последните 18 месеца“, отбелязва Британската имотна федерация.

Попитайте всеки брокер, който се занимава с наеми, и той ще подкрепи фактите с толкова истории от живота, колкото искате да чуете – собственици на имоти, на които им е писнало постоянно да ги наричат „хищници“ и „безскрупулни хора“ от все по-ексцентричното шотландско правителство, уморени от растящите лихви, от безкрайни регулации, ново данъчно бреме и, разбира се, нов контрол върху наемите. Тези хора масово напускат пазара. Брокерите ще ви кажат също, че в краткосрочен план това повече тласка наемите нагоре, отколкото надолу. Собственици, които предлагат нови жилища на пазара, определят колкото се може по-висока офертна цена. Цените са нараснали с 15% на годишна база в големите градове. В същото време всички наеми ще се повишат с 3% през април. Никой не може да си позволи да повиши цените толкова, колкото им е разрешено и когато им е разрешено.

Високите цени изпращат послание на пазара – има твърде голямо търсене и твърде малко предлагане. Ако искате да намалите цените на жилищата и на наемите, значи трябва да направите поне две неща – да намалите търсенето на жилища или да повишите предлагането им. Контролът върху наемите постига обратното и в двата случая. Като поддържа цените изкуствено ниски, повишава търсенето и намалява предлагането. Тази политика е провал по всички показатели. Понякога да не се прави нищо е по-добре от това да се направи нещо, особено когато пазарът започва да работи за вас. Цените на жилищата и на наемите растат по-бавно, отколкото заплатите в частния сектор във Великобритания (5% спрямо 6,6%). В следващата около една година ще се чуват още призиви за контрол на наемите или не толкова заплашително звучащото „стабилизиране“ на наемите, тъй като кризата с разходите за живот насърчава настояванията нещо да се направи.

Но в шотландския опит има послание за останалите правителства. Ниските лихви породиха имотни балони в цял свят. В ерата ни на популизъм след блокадите от вас се иска да направите нещо по въпроса. Това „нещо“ не трябва да е контрол върху наемите, той не работи. Затова въвеждането му е глупаво. Има послание и към собствениците. Правителствата често са глупави, може би е по-добре да се оттеглите от пазара по-скоро, отколкото по-късно.