Бизнес имотите в Европа будят по-малко притеснения, но не са извън опасната зона

Европейските банки изглеждат в по-добра позиция от американските да издържат на натиск от бизнес имотите след ръста на лихвите, но това не означава, че Европа е извън опасната зона, пише Ройтерс.

Агресивното повишаване на лихвите, което все още си проправя път през системата, следва пандемията, която засегна посещаемостта във физическите търговски обекти и структурно промени работните навици. Заетостта на офисите все още е под нивата преди COVID.

Данни на Международния валутен фонд (МВФ) показват, че пряката експозиция на банките към бизнес имоти е била средно около 6% от банковите заеми в Европа спрямо около 18 на сто в САЩ миналата година. Това означава, че Европа изглежда по-малко уязвима към рискове, отбелязват анализатори. Кредитирането на бизнес имоти от банки. Графика: Ройтерс

В момент, когато държавните ръководители са притеснени заради последиците от много по-високите лихви по заемите, потенциалните разломни линии са подложени на засилено внимание.

Скандинавските банки и германски банки, специализирани в бизнес имоти, може да се окажат слаби звена, особено ако се появят системни рискове, съобщи Barclays в сряда.

И макар рискът за бизнес имотите да не беше сред основните теми на заседанията на МВФ във Вашингтон миналата седмица, безпокойството беше видимо.

Управляващият директор на фонда Кристалина Георгиева подчерта необходимостта да се наблюдават рисковите, които може да се крият в сенките, в банките и в нефинансовите институции или в сектори като бизнес имотите“. В доклада си за финансовата стабилност МВФ отбеляза растящите притеснения от бизнес имотите предвид силната зависимост от по-малки банки.

„Дори в Европа може да има уязвимост, свързана с бизнес имотите, във финансовата система, въпреки че засега няма голяма заплаха за банките“, коментира главният икономист на Capital Economics Андрю Бурел. Той допълва, че цените на бизнес имотите в еврозоната се очаква да намалеят с около 20% преди да достигнат дъното.

Ключовата лихва на Европейската централна банка нарасна до 3% спрямо -0,5% преди една година и продължава да расте.

Неотдавнашно глобално допитване сред инвеститори на JPMorgan посочи бизнес имотите като най-вероятната причина за следващата криза.

„Ако трябваше да класираме най-големите рискове пред перспективите, за нас експозицията към бизнес имоти щеше да е в топ три“, коментира портфолио мениджърът в компанията Robeco Даниел Ендър.

Разломни линии

В Европа, където офисите съставляват по-голямата част от имотния пазар, германски и скандинавски банки с най-голяма експозиция към строителството и дейностите в сферата на недвижимите имоти трябва да бъдат наблюдавани. Европейският пазар на бизнес имоти. Графика: Ройтерс

Barclays съобщи, че ако бизнес имотите се превърнат в по-голям системен риск, шведските банки може да бъдат изложени на по-голяма опасност. Заемите от шведски имотни компании са нараснали до 2,3 трлн. шведски крони (223 млрд. долара) през 2021 г. спрямо 1,3 трлн. крони през 2012 г.

Германските кредитори, специализирани в имотите, като Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank и Berlin Hype имат по-голяма експозиция към недвижими имоти, допълват анализатори.

Ендър отбелязва, че макар големите европейски банки да нямат огромна експозиция към бизнес имоти, оценките на капиталовите пазари са сигнал за значителни проблеми за имотните компании, като особено германските компании се търгуват със значителни отстъпки за активите им спрямо оценките на независими оценители.

Затягането на банковото финансиране засилва последиците от по-високите лихви и прави рефинансирането по-трудно през идните години, отбелязват анализатори.

Надзорният орган за банките в ЕЦБ миналата година установи „дефицити“ при повечето банки в начина, по който оценяват възможностите на бъдещите кредитополучатели да изплатят заемите си. Бизнес имотите съставляват 30% от лошите кредити в европейските банки, отбеляза той.

Възможното изтегляне на средства от инвестиционни фондове в недвижими имоти, съставляващи 40% от пазара на бизнес имоти в еврозоната през 2022 г., се удвои за десет години, по данни на ЕЦБ, което е още един източник на безпокойство.

Банката предупреди, че „принудително ликвидиране на имотни активи за задоволяване на искания на инвеститори за обезщетение може да доведе до натиск към понижаване на цените на бизнес имотите“.

Blackstone блокира неотдавна тегленето от тръст за недвижими имоти на стойност 70 млрд. долара, след като трябваше да се справя с вълна от искания за обезщетения. Отворените имотни фондове във Великобритания също се бореха да отговорят на силното търсене на обезщетения.

В Европа експозицията на бизнес имотите към по-малки банки, които са изложени на по-голяма опасност от изтичане на влогове, е оценявана на под 30% от всички кредити, сочат данни на Capital Economics. По-строгите банкови регулации също показват, че европейските банки трябва да са по-малко обезпокоени.

В същото време нелистнатите глобални имотни фондове имат натрупан капитал от 811 млрд. долара в подкрепа на инвестициите в бизнес имоти, когато пазарите се възстановят, сочат данни на консултантската компания Savills. Около 500 млрд. долара от тези средства са съсредоточени в европейски активи.

Дори секторът да може да устои на проблемите с по-високите лихви, климатичните рискове създават по-дългосрочни предизвикателства.

„От една страна има натиск върху кредиторите да кредитират повече зелени проекти. От друга страна, самите собственици на имоти ще се изправят пред доста сериозно повишаване на разходите“, отбелязва Джаки Боуи, управляващ партньор в Chatham Financial.