Бизнес имотите в Европа показват първи пукнатини

Първата плочка домино

Първите, които ще поемат загуби, ще бъдат собствениците на офис сгради от нисък клас. Те са изправени пред перфектна буря заради по-слабо търсене на площи, по-високи строителни разходи и разходи за поддръжка, по-малко потенциални купувачи или кредитори и по-високи лихви.

„Мисля, че говорим за блокирани активи. Не ги бяхме виждали от срива при търговските площи през 2018 и 2019 г.“, казва Зак Гаудж, стратег в областта на недвижимите имоти в UBS. „Не очаквам да се случи нещо, което може да създаде огромно търсене на офиси втора ръка“, допълва той.

В САЩ по-бавното връщане към работа в офиса поставя дори първокласни офис площи пред финансови затруднения. Свободните площи към края на 2022 г. бяха 19%, сочат данни на консултантската компания JLL. Но показателят за свободните площи в Европа е наполовина по-малък, а пазарът е разделен между силен апетит към привлекателни сгради, които отговарят на най-новите екологични стандарти, и слабо търсене на други площи.

Американски инвеститор в недвижими имоти в Европа отбелязва, че наемателите „вземат по-малки площи и се местят в по-добри сгради“. Цените на не толкова желаните офиси може да намалеят с над 50%, прогнозират някои инвеститори, а предприемачите ще трябва да преустроят напълно сградите. ЕС и Великобритания въвеждат постепенно нови стандарти за енергийна ефективност, които ще изискват големи инвестиции от собствениците на стари сгради.

Всички насрещни ветрове и несигурност затрудняват намирането на инвеститори, които са достатъчно уверени да купят офиси или да кредитират собствениците им. „Големият въпрос, който всички си задават, е каква е стойността на един офис“, казва Изабел Скемама, глобален ръководител на алтернативните активи във френската застрахователна компания AXA.

Отговорът на този въпрос ще отнеме време, тъй като европейският пазар обичайно отразява промените в цените по-бавно от този във Великобритания или САЩ. „Като цяло оценителите в Европа гледат сравними сделки. Ако имате периоди на по-ниски обеми от сделки с по-малко данни, оценителите се нуждаят от малко повече време“, коментира Оливие Молденауър от Moody’s. Бавният темп на сделките може да се превърне в порочен кръг, при който по-малко сделки водят до по-малко показатели за истинската стойност на сградите и до повече затруднения при определянето на продажните цени.

Кой поема удара?

Когато цените наистина започнат да намаляват, кредитополучателите ще бъдат принудени да приемат налаганите от кредиторите условия за съотношението дълг-собствен капитал и за лихвено покритие. Това може да доведе до болезнени разговори с кредитори, особено с наближаването на падежа по стари заеми и нуждата от рефинансиране с много по-скъпи кредити.

Листнатите германски собственици на имоти имат едни от най-високите нива на дълг. UBS прогнозира, че средното съотношение дълг-собствен капитал на германските имотни компании ще нарасне до близо 50% тази година спрямо 44% през 2021 г.

Някои активи, а вероятно и някои компании ще се нуждаят от ново инжектиране на капитал, за да намалят задълженията в капиталовите си структури. В по-крайни сценарии те може да продадат активи, за да изплатят дълг. Ръководители в имотната индустрия ще започнат такива разговори с висок залог, точно когато банките имат по-малко пространство да проявяват снизходителност заради сътресенията във финансовия сектор, които подкопават толерантността им към риск.

Нетното кредитиране на бизнес имоти във Великобритания стана негативно до 288 млн. паунда през февруари за първи път от август м. г. Анализатори на Capital Economics очакват оттеглянето на банките да се ускори предвид сътресенията в банковия сектор, „които ще ограничат евентуално възстановяване на инвестициите и строителството“.

Основното притеснение е вълната от принудителни продажби от собственици на активи или дългови фондове, което ще потисне още повече стойността на активите и ще създаде спирала надолу.

Този месец ЕЦБ призова регулаторите да създадат политики за предотвратяване на ликвидни проблеми в отворените имотни фондове – те притежават активи, чиято продажба отнема повече време, но обещават да плащат на инвеститорите при поискване. Централната банка се опасява, че спешни продажби на активи за покриване на искания за теглене на средства може да задълбочат съществуващите проблеми.

Бизнес имотите съставляват средно до 9% от портфейлите със заеми на европейските банки и 15% от лошите заеми, сочат данни на Goldman Sachs. Това е значително по-малко от американските банки, при които 25% от заемите в кредитните им портфейли са предназначени за сектора, като показателят достига 65% за по-малките американски кредитори, които бяха в центъра на сътресенията през последно време.

Но средното ниво в Европа прикрива големи разлики. Скандинавските банки имат най-голяма експозиция към бизнес имоти, сочи доклад на S&P Global Market Intelligence от края на миналата година. Например шведската банка Svenska Handelsbanken е предоставила 40% от заемите си на дребно и корпоративните си кредити на бизнес имоти. HSBC, чието кредитиране на бизнес имоти нараства през последните години, все още има едва 11% експозиция, отбелязва S&P.

Но банките не са единствените кредитори. „Това, което ме притеснява извън банковия сектор, е т. нар. „сенчесто банкиране“, отбелязва Лукс. „Частните дългови фондове са нерегулирани на този етап“, допълва тя.

Но ръстът на алтернативните източници на кредитиране като мениджъри на активи, държавни фондове и компании за частни капиталови инвестиции може да предоставят ключов източник за финансиране за индустрията, докато банките се оттеглят, казва Рон Дикерман, президент на инвестиционната компания Madison International Realty.

Част от търсенето на заеми и нови инвестиции може да бъде покрито от фондове, които са набрали големи суми през последните години и все още не са ги вложили, а също и от чуждестранни инвеститори. Но те също така може да изберат да инвестират тези пари извън затруднените пазари на офис и търговски площи. Анализатори на Citi казват, че логистичните имоти, складовете и някои жилищни активи ще се представят по-добре от традиционните офис площи.

„Много фондове и инвеститори са много гладни за сделки… Основите все още са силни и има възможности на някои ключови пазари за разлика от преди“, казва Антъни Монгон, партньор в отдела за недвижими имоти в правната кантора Ropes & Gray. „Може би положението не е чак толкова тежко, може да има отделни тежки случаи“, допълва той.