Растящите лихви водят пазара на висок клас жилища в Германия до застой

През януари 2022 г. брокерът на недвижими имоти в Берлин Петер Рабиц, специализиран в продажбите на скъпи домове, се заел с продажбата на добре обзаведен мезонет с три спални в модерното предградие на Берлин „Крьоцберг“, пише Financial Times.

Първоначално продавачката настояла продажната му цена да бъде 2,94 млн. евро. Но до ноември имало толкова слаб интерес, че Рабиц я убедил да свали цената на 2,495 млн. евро. Той искал още по-ниска цена – когато успеел да привлече интерес от няколко възможни купувачи, щял да ги противопостави един на друг и да договори по-висока цена. Но през последните месеци трудно се намирали заинтересовани купувачи.

„Когато пуснах жилището на пазара в началото на 2022 г., имоти като този се продаваха на такива цени. Но сега лихвите нарастват и просто няма начин. Купувачите знаят, че те са в силна позиция, но твърде много собственици все още искат луди цени“, коментира Рабиц.

В големите градове в Германия по-високите лихви по ипотечните кредити намаляват цените, които хората могат да си позволят да платят за жилище, но продавачите не са склонни да свалят цените си. Резултатът е застой и спад на продажбите на жилищния пазар – много луксозни домове застояват на пазара.

През ноември броят на жилищата за продажба на цена над 500 хил. евро във водещите имотни портали в Германия, обявите за които са се задържали над 60 дни, са удвоили нивото си спрямо година по-рано, сочат данни на най-големия германски сайт за имоти Homeday. Само 2260 жилища са били продадени в Берлин между октомври и декември, спад спрямо 4013 жилища година по-рано, сочат данни на правителството.

През този период средните лихви по 10-годишните ипотечни кредити с фиксирана лихва нараснаха значително. В началото на 2022 г. те бяха 1%, но в началото на март тази година достигнаха 3,96%, показват данни на германския ипотечен брокер Interhyp. Цените на жилищата вече намаляват – с 2,5% през второто полугодие на 2022 г., което е най-големият шестмесечен спад от над 20 години насам, сочат данни на Асоциацията на германските банки (VDP). Между първото тримесечие на 2010 г. и второто тримесечие на 2022 г. цените на жилищата са нараснали със 107%.

А цифрите в последно време подценяват размера на спада на цените, счита Томас Забел, съосновател на отдела за жилищния пазар в Германия в консултантската компания Savills. „За жилищата, които наистина се продават, говорим за отстъпка от 20%-25% от първоначално обявената цена. Тенденцията е еднаква във всички големи градове, дори на най-добрите и скъпи локации в Мюнхен, най-престижния ни пазар на луксозни имоти“, допълва той.

В централната част на Мюнхен под историческия Стар град, където има силно предлагане на големи вили, средните офертни цени са намалели с 11,5% през последните три месеца на годината спрямо три месеца по-рано, сочат данните на Homeday.

В Хамбург офертните цени на самостоятелните къщи в луксозните квартали са намалели с 9,9% през последните три месеца на миналата година спрямо предходните три месеца.

Пазарът на луксозни жилища в града е малък и дори в добрите години малко от домовете се продаваха. Заради дългата история на семеен бизнес, граден от поколения търговци, свързани с пристанището, спадовете на цените са по-малки в сравнение с други градове, казва Забел. „Хамбург е доминиран от стари пари и това го прави по-устойчив – най-скъпите домове са семейна собственост от много поколения“, отбелязва той.

Но в Берлин някои цени са орязани драстично. Много от луксозните домове в града, които имаха средна офертна цена от 3,45 млн. евро през последните три месеца на 2022 г. по данни на агенцията за недвижими имоти Engel & Völkers, се намират в историческия център на града или се борят за площ между стилни ресторанти и известни музеи. Продажбите на такива жилища значително намаляват, а малкото имоти, които намират купувач, се продават с отстъпка до 30% спрямо първоначалната офертна цена, отбелязва Рабиц.

Брокерите, специализирани в луксозния пазар в Германия, и ипотечни брокери съобщават, че купувачите се оттеглят, тъй като по-високите лихви по ипотечните кредити правят покупките недостъпни, или отлагат сделки, тъй като смятат, че цените ще намалеят още.

„Лихвите по ипотечните кредити вървят нагоре, но банките искат по-големи първоначални вноски“, казва Оза Япрак, главен изпълнителен директор на местния ипотечен брокер Moya Baufinanz Berlin. Това по думите му означава сто ипотеки на година между 1 и 3,5 млн. евро. „За много купувачи, обмислящи покупка на апартамент от високия клас, изискването за по-голяма вноска сега е достатъчно, за да променят мнението си“, допълва той.

През последните години голяма част от луксозния пазар в Берлин е движен от служители на процъфтяващи стартъпи в града, както и от адвокати и хора във финансовата и медийната индустрия. Сега тези заможни работещи хора се оттеглят от покупки, затова Япрак разчита много повече на семейни офиси и много богати семейства за бизнеса си. „Миналата година бизнесът беше много труден – работещите в стартъпи, във финансите или недвижимите имоти, са със силно намалена увереност, че искат да купят жилище“, казва той.

Чуждестранните купувачи в Германия остават рядкост, тъй като международните инвеститори предпочитат други градове като Лондон, Париж и Лисабон за покупките си на жилища в Европа.

В същото време прогнозите, че служители масово ще се установят от Лондон във Франкфурт, когато финансови групи преместиха дейностите си след напускането на ЕС от Великобритания, не се сбъднаха. „Brexit просто не беше фактор“, казва Тил-Фабиан Залевски, главен изпълнителен директор за Германия, Австрия и Швейцария в Engel & Völkers. „Освен това служителите в сектора, които се местят от Лондон във Франкфурт, обикновено наемат, вместо да купуват жилище“, допълва той.

Купувачите, които остават ангажирани с покупка, стават по-придирчиви, искат да притиснат продавачите за изгодна сделка, избягвайки всичко друго освен най-добрите домове. Те очакват и значителни отстъпки в цената.

Брокерите работят усилено, за да убедят продавачите да намалят цените си. Но хората, които не бързат да продадат, се противопоставят или изваждат изцяло домовете си от пазара, изчаквайки цените да се възстановят.

Около една трета от продажбите на Рабиц са извън пазара, като продавачите предпочитат дискретността, която тези продажби предлагат, или не искат да оставят следа в интернет за дълъг и неуспешен опит за продажба.

Други продавачи са оттеглили жилищата от пазара, предпочитайки да задържат парите си в имота в момент, когато перспективите за световната икономика не изглеждат добри.

За купувачите на луксозно жилище става по-трудно да си осигурят големи ипотечни кредити, освен че те стават по-скъпи. Япрак казва, че банките са намалили максимално съотношението между заем и стойност на имота и броя на големите ипотечни кредити, които са готови да отпуснат, и им трябва повече време за одобрение на повечето ипотеки. Кредитните им политики стават по-консервативни, тъй като опасенията за войната в Украйна, инфлацията и спиране на плащанията по кредитите нарастват.

Преди една година за ипотечен кредит на стойност 1,5 млн. евро, равняващ се на 80% от стойността на имота, банките са предлагали бърза писта за одобрение, което ставало само за седмица. Сега са нужни между четири и пет седмици, отбелязва Япрак.

Забавянето при осигуряването на ипотечен кредит създава безпокойство сред купувачите, при което купувачите с пари в брой получават предимство и постигат изгодни сделки. „Виждал съм това да се случва поне пет пъти през последно време“, казва Япрак.

Тъй като лихвите по ипотечните кредити се очаква да останат високи за известно време, перспективите за възстановяване на пазара на луксозни имоти в Германия изглеждат далечни.

Дмитрий Уваровски, ръководител на анализите в Homeday, казва, че цените трябва да намалеят с още 10%-15%, за да могат германските купувачи да си позволят това, което можеха да купят преди една година, когато лихвите по ипотеките бяха по-ниски.

„Лихвите няма да намалеят скоро, затова пазарът наистина се нуждае от по-ниски цени, за да се преустрои“, казва Забел и допълва, че не очаква промяна в следващите месеци.

Това означава, че безизходицата за купувачи и продавачи на пазара на луксозни жилища в Германия скоро няма да изчезне.