Бизнес имотите - следващата заплаха за банките в САЩ?

Ако пазарните участници са притеснени от потенциалните последици от колапса на Silicon Valley Bank, само почакайте, докато видят експозицията на банковата индустрия към бързо отслабващия сектор на бизнес имотите, пише Bloomberg.

Изглежда, че на всеки няколко дни имаме новина за голяма имотна компания, която е спряла плащания по дълга си. През последните няколко седмици собственик на офиси, контролиран от Pacific Investment Management Co., спря плащания по ипотечни облигации за около 1,7 млрд. долара за седем сгради на места като Сан Франциско, Бостън и Ню Йорк. Преди това Brookfield Corp. спря плащания по заеми, обвързани с две офис кули в Лос Анджелис. Ипотечен кредит за 1,2 млрд. долара за комплекс в Сан Франциско, притежаван от бившия президент Доналд Тръмп и Vornado Realty Trust, се появи в списък с кредити, които може да станат необслужвани.

Ако сагата със Silicon Valley Bank ускори следващата рецесия, очаквайте скоро да видите много повече имоти със спрени плащания по дълга. Това е лоша новина за кредиторите, защото те увеличиха финансирането си за недвижими имоти. От средата на 2021 г. общият обем на заемите за недвижими имоти в портфейлите им е нараснал с над 725 млрд. долара, или 16%, до рекордните 5,31 трлн. долара, сочат данни на Федералния резерв. Експозицията на банковата индустрия към бизнес имоти се ускори по време на пандемията. Графика: Bloomberg LP

Ръстът с 11,2% миналата година беше равен на общото увеличение през предходните четири години и е най-големият от 2006 г. насам. Но това не е всичко, заемите за бизнес имоти съставляват близо 24% от всички банкови заеми, най-големият дял от финансовата криза, отбелязва стратегът на BNY Mellon Джон Велис. Една от причините банките да имат такава експозиция е, че става по-трудно да прехвърлят риска на инвеститорите. Пазарът на секюритизирани с бизнес имоти ценни книжа се сви от 240 млрд. долара на година до едва 60 млрд. долара през 2020 г., спад със 75%, отбелязва Велис.

„В учебниците по парична политика пише, че повишаването на лихвите цели да затегне условията за финансиране и кредитиране, водейки до намаляване на икономическата дейност", пише още той в анализ преди фалита на SVB. „Но някои части от икономиката, особено тези, където има значителна задлъжнялост, може да бъдат подложени на натиск, което често води до напрежение във финансовия сектор. Следим заемите за бизнес имоти като област на финансовата система, в която виждаме уязвимости в момента“.

Бизнес имотите са риск, за който главният инвестиционен директор на Bleakley Financial Group Питър Буквар предупреждава клиентите си от месеци. В един анализ от края на миналата година Буквар запозна читателите си с конкретни цифри. В неговия пример един инвеститор е платил 50 млн. долара за апартамент през 2020 г. и е изтеглил тригодишен заем за 70% от стойността на имота. Ако приемем, че имотът е бил купен при коефициент на капитализация от 5%, той ще донесе около 2,5 млн. долара под формата на брутен годишен наем. Това е повече от достатъчно, за да покрие годишните лихвени плащания от около 960 хил. долара по заем с лихва под 3% и други разходи като застраховка, данъци, поддръжка и управление на имота.

Но никой не мислеше, че лихвите ще нараснат толкова бързо и сега този инвеститор трябва да рефинансира тази година при лихви много над 7%. Това ще тласне годишните лихвени разходи до около 2,63 млн. долара, по изчисления на Буквар. Дори инвеститорът да е могъл да повиши наемите с 10% през 2021 г. и със същия процент миналата година, приходите от наеми ще нараснат само до около 3 млн. долара. Това оставя около 400 хил. долара за всички други разходи, а само имотните данъци в някои щати поглъщат цялата тази сума, отбелязва Буквар.

Това, разбира се, са приблизителни сметки, но те показват затрудненията, които очакват както инвеститорите в имоти, така и кредиторите. Потиснатите заеми може да се подхранват бързо при бизнес имотите, докато лихвите растат, тъй като рефинансирането на заема става по-скъпо и по-трудно се намира заради стремежа на банките да ограничат експозицията си. Това води до повече продажби на имоти на по-ниски цени и до по-голям риск от загуби за кредиторите.

Спадащите цени на имотите не идват, те вече са тук. Внимателно следен индекс на цените на бизнес имотите, публикуван от Националния съвет на доверениците в областта на недвижимите имоти, спадна с 3,5% миналото тримесечие, най-голямото понижение от 2009 г. насам и едва втори тримесечен спад оттогава насам. Спадът беше воден от офисите и жилищните имоти. Цените на бизнес имотите намаляха през четвъртото тримесечие едва за втори път от финансовата криза насам и с най-много от 2009 г. Графика: Bloomberg LP

И така, къде е рискът за банките? Предимно за малките банки и някои големи кредитори, специализирани в недвижими имоти. При стрес тестовете на Федералния резерв през 2022 г. Wells Fargo & Co. отчете най-големи загуби в доларово изражение от бизнес имоти, но M&T Bank Corp. и Huntington Bancshares Inc записаха най-големите загуби като дял от общите загуби на заеми и като дял от капиталовите им бази.

M&T lifted увеличи значително провизиите си за лоши заеми миналата година, но основно за потребителски и корпоративен дълг, а не толкова за недвижими имоти. През последните години банката намали експозицията си към проекти в строеж и заяви, че натискът в хотелския сектор е намалял. Но домовете за възрастни хора и офисите сега са областите, където проблемите може да започнат да растат.

Добрата новина е, че кредиторите започнаха да затягат стандартите при отпускането на кредити за бизнес имоти. Последното тримесечно допитване за заемите на Фед показа, че 57,6% от респондентите са обявили затягане на стандартите. Лошата новина е, че това може да е станало твърде късно, стандартите бяха значително разхлабени след началото на пандемията. Стандартите за кредитиране на бизнес имотите се затягат. Графика: Bloomberg LP

Уместно е да попитаме дали случващото се сега с бизнес имотите може да застраши банковата индустрия от повторение на кризата със спестяванията и заемите от края на 80-те и началото на 90-те години на миналия век, когато масово влошаване на имотни заеми и инвестиции доведе до рецесия. Твърде рано е да отговорим на този въпрос, но това, което научихме от този и други епизоди оттогава, е, че не може да имаме стабилна икономика без стабилна банкова система. Кризата със Silicon Valley Bank показва, че може би банковата система не е толкова стабилна, колкото смятахме.