Иглика Йорданова: Хибридният модел на работа се установи като основен за повечето компании

Пандемията от COVID-19, а след това и войната в Украйна подлагат на изпитание пазара на бизнес имоти у нас. През второто полугодие на миналата година той привлече инвестиции за общо 228 млн. евро, а интересът на инвеститорите е насочен предимно към индустриални имоти, офиси и хотели. Как волатилността на пазара променя стратегиите на инвеститорите? Как се представиха основните сегменти от пазара през 2022 г. и какви са очакванията за тази година? Потърсихме отговори на тези и още въпроси от Иглика Йорданова, управляващ партньор в Colliers България. 

Каква беше 2022 г. за пазара на бизнес имоти у нас? Как войната в Украйна, енергийната криза, повишаването на лихвите от ЕЦБ, инфлацията и поскъпването на строителството се отразиха на пазара през миналата година?

- През изминалата година пазарът на бизнес имоти започна да се възстановява, като активността се засили през вторите шест месеца. Една от причините за това е, че инвеститорите си дадоха време да преценят развитието на войната в Украйна, замразиха инвестиционните си планове в началото на 2022 г. и ги реализираха към края й. Съответно през второто полугодие общата стойност на сделките е почти 228 млн. евро. Това е над 77% от общия обем за 2022 г.

Интересът на инвеститорите към бизнес имоти е насочен към индустриални площи – с 32% дял от всички трансакции, следвани от офисни площи и хотели (с по 19%), търговски площи (15%), парцели за строеж (11%) и сгради със смесено предназначение (3%). През 2022 г. обемът от сделки с имоти, генериращи доход, е значително по-голям (70%) от този на спекулативните (18%) и площите, закупени за собствено ползване (12%).

Нивата на възвръщаемост на офисни и търговски площи остават стабилни и запазват стойностите си – 7,75%. Вследствие на силното търсене на индустриални и логистични имоти от страна на инвеститорите регистрираме спад на нивото на възвръщаемост за този сектор до 7,50%.

Политическата несигурност, войната в Украйна, енергийната криза, повишаването на лихвите от ЕЦБ, инфлацията и поскъпването на строителството ще продължат да оказват негативно влияние върху перспективите пред икономиката. В краткосрочен план се очакват по-ниски нива на активност на инвестиционния пазар. За опитните инвеститори, които са готови да диверсифицират подхода си и да предприемат действия, ще възникнат нови възможности. Онези от купувачите, които купуват със собствен капитал, ще могат да наддават за активи в среда с ограничена конкуренция от страна на търсенето.

Какъв е профилът на инвеститорите, които са активни в момента на пазара на бизнес имоти у нас? Изминалата почти една година от началото на войната в Украйна достатъчна ли беше да се ориентират в промените в икономическата среда като цяло и на пазара на бизнес имоти в частност? Как се променят изискванията им към активите, в които да инвестират?

- От началото на войната имаше пазарна динамика, която вече е в процес на нормализиране. Строителната себестойност се покачи значително, особено за логистични и индустриални сгради. Профилът на инвеститорите остава непроменен през 2022 г. Местните инвеститори продължават да са по-активните на българския пазар, като през изминалата година имат принос от 64% към общия обем. Интересът им е насочен основно към имоти, генериращи доход. По тази причина делът на трансакциите с този тип активи е значително по-голям в сравнение със спекулативните имоти и закупените за собствено ползване.

Традиционната стабилност и предвидимост при бизнес имотите е поставена пред поредица от глобални изпитания: пандемия, война, проблеми при веригите на доставки, инфлация, лихвени нива, политическа ситуация, покачване на цени на енергийни ресурси. С оглед на следващо потенциално непредвидимо събитие, волатилността на пазара се очаква да се запази и да бъде фактор в стратегията на инвеститорите.

Както е видно от статистиката за предходните три години, това не намалява обемите, а превръща първото полугодие в период на изчакване, докато се изясни въздействието на пазарните рискове. Въпреки прогнозите за рецесия през 2023 г. очакванията на Colliers са за наличие на възможности в някои сектори, както и засилване на фокуса на инвеститорите върху качествен и устойчив продукт.

Иглика Йорданова, управляващ партньор в Colliers България

Снимка: Colliers International

Иглика Йорданова се присъединява към екипа на Colliers през 2002 г. Тя има основна заслуга за структурирането на отдел „Търговски площи” и позиционирането на компанията като лидер на пазара на недвижими имоти в България. Йорданова и екипът ù са работили ексклузивно по значими проекти в България, сред които The Mall, Mall of Sofia, Mall of Plovdiv, Grand Mall, Burgas Plaza, Park Mall. Сред най-значимите им постижения са консултирането на модни гиганти като Inditex, H&M, Peek&Cloppenburg, New Yorker и Carrefour при експанзията им на българския пазар.

От 2008 г. насам Йорданова активно участва в управлението на Colliers Bulgaria като част от мениджърския екип на компанията. В началото на 2013 г. Йорданова е повишена в позицията заместник изпълнителен директор, а скоро след това, през юли същата година, става изпълнителен директор на Colliers. Предишният й професионален опит е в сферата на бързооборотните стоки. Йорданова има степени по "Икономика" и "Финанси" от Софийски университет „Св. Климент Охридски“.

Има ли промяна в поведението и изискванията на банките при кредитирането на нови проекти за бизнес имоти?

- От края на 2022 г. банките имат по-консервативни очаквания за финансиране. Лихвите са се повишили, изисква се повече резерв за покритие на плащания по кредити. Като цяло все още финансирането е налично и позволява затваряне на сделки. Ако условията се влошат, това по-скоро би намалило инвестиционните обеми, отколкото да промени ценообразуването на бизнес имотите, тъй като продавачите в повечето случаи не стоят на висок левъридж, както и наемите и възвръщаемостта по имотите в последните три години нямаха прекалено високи нива.

Данните на Colliers за второто полугодие на 2022 г. показват повишаване на наемните нива и в трите основни сегмента на бизнес имотите – офиси, търговски площи и индустриални и логистични имоти. На какво се дължи това и как реагират наемателите?

- В най-общи линии наемните цени в трите основни сегмента на бизнес имотите се връщат и дори надминават своите предпандемични равнища, което се дължи на развитието и възстановяването на пазара. Наемателите, които търсят качествени площи, съответстващи на международните стандарти, са готови да платят необходимата цена.

Възстанови ли се офис пазарът от забавянето по време на пандемията? Има ли интерес от купувачи и наематели към новите офис проекти, които излизат на пазара? Наложи ли се и у нас хибридният модел на работа и как той променя подхода на инвеститорите в офиси и изискванията на наемателите и купувачите към работното място? 

- Най-голямото доказателство за възстановяването на офисния пазар е обемът на брутно усвоените площи, който към края на 2023 г. достигна 185 930 кв.м. Това е най-високата стойност от 2017 г. насам. Компаниите от страна на търсенето са изключително активни, в резултат на което се забелязва значително намаление на незаетите офиси клас А, чиито дял през второто полугодие на 2022 г. достига 10,9%, а за клас Б - 16%.

Хибридният модел на работа се установи като основен за повечето компании. Вследствие на това съотношението на работни места към брой служители се редуцира най-често от 50 до 70%. Същевременно, нарасна средната площ на служител, тъй като новата роля на офиса като място за колаборация и идентифициране с културата на екипа предполага разнообразни помещения за срещи, социални контакти и забавления. Очакваме този тренд да бъде валиден и през 2023 година. Друг ефект от трансформациите на моделите на работа и предоставянето на удобства за служителите бе увеличението на търсенето на споделени работни пространства, което също ще се запази.

В паралел с повишеното търсене на зелени сгради и екосистеми се засили и тенденцията за увеличаване на  инвестициите в устойчиви активи, които да отговарят на ESG политики и регулации. Наемателите ще бъдат все по-взискателни в тази посока. Сгради, които не съответстват на "зелените" стандарти ще трябва да повишат инвестициите си в ESG, за да могат да бъдат конкурентни на офисния (а и на трудовия) пазар.

И през миналата година офис пазарът беше движен основно от преместване на компании от по-стари и с недобра локация офиси към нови модерни офис сгради. Какво е бъдещето за офисите клас Б, които не отговарят на ESG стандартите и на повишеното търсене на качествени офис площи, имат ли потенциал за преустройство или превръщане в нещо друго? 

- Офисите клас Б имат бъдеще. Някои от ключовите решения пред собствениците са дали ще инвестират в подобряване на качеството на системите и въвеждане на умни технологии, а също и привеждане и сертифициране спрямо световните стандарти за зелени сгради. Ако площите са функционални и локацията е добра, качеството на предлаганите услуги в сградата биха имали решаващо значение за успешното им отдаване. За компаниите като работодатели е важно да осигурят на служителите си работна среда, в която да се чувстват максимално удовлетворени.

В допълнение на глобално ниво се наблюдава тенденция към репозициониране на сградите от офисни в жилищни, градски хотели или флекс офис платформи. Особено е валидно създаването на обекти със смесено предназначение, като крайната цел е максимално използване на наличния сграден фонд, особено в светлината на ESG целите - при съществуващите сгради въглеродният отпечатък вече е налице. Разбира се, много вероятно е да има и такива обекти, които не подлежат на конвертиране или обновяване, като в този случай може да се обмислят и по-радикални решения в зависимост от градоустройствените параметри.

В сегмента на търговските площи прави впечатление силното развитие на търговски паркове в последните години. Защо тези проекти са привлекателни за инвеститорите? Има ли райони в страната, в които вече се усеща пренасищане с търговски паркове, и такива, в които все още има потенциал за развитие на нови проекти?

- Форматът на търговските паркове е подходящ и предпочитан за развиващите мрежата си от магазини търговци на масови стоки, голяма част от тях наемащи площи над 500-1000 кв. м. Бизнес моделът на тези проекти се характеризира с по-малък обем инвестиция, по-кратки срокове за изпълнение, както и по-лесно управление.

Наличие на пренасищане все още е рано да се дефинира, но е важно всички участници – инвеститори, наематели, консултанти внимателно да оценяват потенциала на проектите в контекста на микро- и макропазара, както и представянето на работещите търговски паркове. Нашите клиенти оценяват градове като София, Варна, Бургас, Благоевград с още потенциал за развитие на търговски паркове.

Има ли интерес от чуждестранни инвеститори, търсещи да преместят производството си заради войната в Украйна, към индустриални и логистични имоти у нас? В позиция ли е страната ни да отговори на подобно търсене?

- Да, има. България е отлично позиционирана за това с конкурентни предимства, свързани с добра цена на енергийни ресурси, данъци, лихвени нива при финансиране, все още относително лесен достъп до талант на достъпна цена.

Очаквате ли и в какви рамки корекции на цените и на възвръщаемостта от бизнес имотите у нас през тази година? Кои сегменти са в позиция да преминат по-леко през трудната ситуация в момента и кои очаквате да изпитат повече затруднения? 

- За 2023 г. в Colliers не прогнозираме корекция на възвръщаемостта поради аргументите, които вече споменах. Най-важно - заетостта от крайни ползватели и наематели се очаква да остане висока, дори да се увеличи специално в офиси и логистика. В контекста на повишаващо се търсене от крайни ползватели и ограничено предлагане тези сегменти следва да останат с отлична заетост и въпреки по-високите лихвени нива продажните цени да не спаднат. Респективно, когато за купувачите парите са „по-скъпи“, а продавачите не са склонни на отстъпки, логично би имало по-малко сделки.