Задлъжнелият имотен сектор в Европа стига до етап на преосмисляне

За силно задлъжнелите имотни компании в Европа настъпва момент на преосмисляне. Докато цените на имотите намаляват заради по-високите лихви по кредитите, счетоводните баланси са под натиск и ръководителите предприемат дефанзивни мерки. Британският имотен сектор, който предпочита да избягва риска и не прекаляваше с поемането на дълг, сигурно изпитва известно злорадство. Но да не прибързваме, пише Крис Хюс за Bloomberg.

Имотните компании в Европа активно се възползваха от ултраниските лихви по кредитите от 2010 г. насам. Да вземем за пример германския собственик на жилища Vonovia. Тя финансира офертата си за конкурента Deutsche Wohnen, като продаде облигации при немислими днес лихви. Част от 1,8-те милиарда евро бяха заети при лихва от 0%. Лихвата по 30-годишните облигации беше само 1,63%.

След това идва имотният сектор в Швеция. Той трябваше да се приспособява, след като основната лихва се покачи до 3% спрямо под 0% за период от около три години. Шведските компании имат най-високото съотношение между дълг и собствен капитал, индикатор за дълга към активите, в индекса Stoxx Europe 600 Real Estate. Базираната в Гьотеборг Castellum набра миналата седмица 10 млрд. крони (970 млн. долара) при голяма продажба на акции, за да подкрепи финансите си дни след като друга шведска имотна компания Fabege намали дивидента си. Най-задлъжнелите имотни компании в Европа са в Швеция и Германия. Таблица: Bloomberg LP

Това е в контраст с имотния сектор във Великобритания, който беше много по-сдържан. Причината е, че листнатите в Лондон компании преживяха буря през 2008-2009 г. с относително висока задлъжнялост и трябваше да продават активи, когато пазарът беше на дъното, или да искат пари от инвеститори. Затова акционерите поискаха съотношението между дълга и собствения капитал в британския имотен сектор да не стига твърде високи нива дори след отшумяването на финансовата криза.

Заради финансовата усмирителна риза листнатите в Лондон компании бяха в по-неизгодна позиция, когато се конкурираха с купувачи в лицето на компании за частни капиталови инвестиции при търгове за активи в бума след кризата. А финансовият консерватизъм не е от полза за акционерите, поне все още не. Британските имотни компании са по-консервативно управлявани от тези в Европа. Таблица: Bloomberg LP

Да погледнем спадовете в последно време на цената на акциите на по-задлъжнелите компании в Европа. След листването си през 2013 г. Vonovia е постигнала обща възвръщаемост (реинвестиране на дивиденти в акциите) от около 120%. Само три компании в индекса Stoxx real estate по онова време са се представили по-добре. Segro е на първо място – това е основният играч в сегмента на складовете в Европа. На второ място е Castellum. Почти всички големи британски компании са във втората половина на класацията по отношение на общата възвръщаемост през същия почти десетгодишен период. Британските имотни акции носят разочароваща възвръщаемост в сравнение с шведските. Графика: Bloomberg LP

Това не е защита на задлъжнялостта. Фирмите от континенталната част на Европа се представяха по-добре от британските компании след финансовата криза, най-вече защото бяха изложени на по-силни регионални и секторни тенденции, генериращи ръст на наемите. Наемите в Берлин растяха, докато британският имотен сектор залагаше на молове, засегнати от електронната търговия, и на офиси в Лондон, които работеха в условията на несигурност заради Brexit. Освен това една от най-добре представящите се шведски имотни компании Hufvudstaden се представяше силно, като в същото време контролираше дълга.

Задлъжнялостта подобряваше основното представяне в двете посоки. Операторът на молове Unibail-Rodamco-Westfield е сред най-слабо представящите се компании за акционерите в последните десет години. Британският ѝ конкурент Intu Properties се срина под напора на дълга си, след като магазините бяха затворени по време на пандемията.

Особено предимство на ниската задлъжнялост е гъвкавостта и полето за маневри, която тя дава за опортюнистични придобивания в централни градски части. Това се случва и сега. Въпросът е дали ръководителите на британските имотни компании ще получат одобрението на акционерите да поемат повече дълг или да наберат капитал, за да се възползват от спешните продажби на слабите компании. Често те са подложени на натиск да направят обратното – да поемат повече риск във възходящия цикъл на пазара и да бъдат изключително внимателни, когато пазарът е достигнал дъното.

Навлизаме в период, в който британският имотен сектор трябва да започне да получава нещо в замяна на финансовия си консерватизъм. Но дългът сега е скъп, а акционерите вероятно няма да бъдат склонни да инвестират пари, когато акциите на британските имотни компании се търгуват при ниски цени. Ново дефанзивно намаляване на дълга в Европа изглежда по-вероятно, отколкото офанзивни сливания и придобивания във Великобритания.