Ню Йорк след пандемията, или как офисите се превръщат в апартаменти

В последния четвърт век Натан Берман развил висши умения в една особена ниша от строителството на имоти в Ню Йорк – преустройството на остарели офис сгради в жилищни кули, пише Financial Times.

63-годишният Берман е дете на оцелели от Холокоста, емигрирал със семейството си от Украйна, когато бил на 14 години, и поел по криволичещия път на имотите. Той от години работел като търговец на произведения на изкуството, специализиран в творбите на руски емигранти, преди да навлезе на имотния пазар през 90-те години на миналия век.

Берман бил заинтригуван от преустройството, когато осъзнал, че може да вдъхне нов живот на излизащо от мода произведение на изкуството. 18-те проекта, които е завършил оттогава, са неговият начин да „отдам почит на уменията, майсторството и самите усилия“ на предишните строители, казва Берман.

Сега имотните предприемачи в града говорят все по-усилено за преустройства и Берман се превръща в техния неочакван водач. Други предприемачи, кредитори и урбанисти търсят експертизата му, докато се борят с нарастващия брой офис кули в Ню Йорк, които остават празни заради нарастването на работата от разстояние.

За градските власти преустройствата са начин, наподобяващ максимата „когато животът ти поднася лимони, направи си лимонада“, да смекчат хроничния недостиг на жилища на силно регулирания остров, където новото строителство е бавно и скъпо начинание. Недостигът стана толкова остър, че през януари средният месечен наем за апартамент в Манхатън нарасна с 15% спрямо предишната година до рекордните 4097 долара. Огромните жилищни разходи в града са смятани за една от основните причини за кризата с бездомничеството.

Група от експерти, назначена миналата година от кмета Ерик Адамс, за планиране на „нов“ Ню Йорк установила, че преустройствата са основен приоритет и препоръчала данъчни стимули и промени в градоустройствените правила за по-бързото им завършване.

„Нуждата от жилища е отчайваща, а възможността, която слабо използваните офис площи предлагат, е ясна, знаем какво трябва да направим“, каза Адамс на среща с лидери на гражданското общество през януари. Кметът обяви също отделни предложения за по-лесно и по-бързо изграждане на жилища в Ню Йорк.

Дори някои експерти се съмняват, че преустройствата ще допринесат много, ако въобще допринесат, за достъпни жилища без щедри държавни субсидии. Във всеки случай има много причини – от архитектурни до икономически, преустройствата да са такава рядкост и повечето предприемачи в Ню Йорк са намерили по-лесни начини да печелят.

Ясната логика на преустройството

То получи тласък от COVID пандемията. Преди близо три години тя затвори Ню Йорк и направи на пух и прах десетилетни тенденции в начина, по който хората работят и живеят. Те изхранваха не само офисите и техните собственици, но и обуславяха структурирането на самия град. Армии от пътуващи до работното си място хора използваха градския транспорт до централни бизнес квартали сутринта и се връщаха по същия начин вечерта.

Известно време предприемачите се утешаваха, че служителите в крайна сметка ще се върнат в офисите пет дни в седмицата и животът пак ще навлезе в обичайното си русло. Но сега повечето приемат, че дните отпреди COVID са отминали и работата от разстояние ще се запази.

В новата ера най-новите и модерни сгради все още постигат рекордни наемни нива. Но конкурентите им с по-стари сгради бързо губят наематели, а стойността на сградите им се срива. По груби сметки на Берман офисите с по-нисък клас заемат около 20% от общия обем офис площи в Ню Йорк, възлизащ на почти 43 млн. кв. м.

Вариантите за собствениците са да вложат средства за модернизирането на остарели офиси и да се надяват, че те могат да станат конкурентни, да ги преустроят или да ги предадат на кредитори.

За инвеститорите превръщането на офисите в жилища има ясна логика, коментира Макс Херцог, старши управляващ директор в консултантската компания JLL. Докато стойността на офис сградите се срива, т. нар. многофамилни жилищни сгради, предимно апартаменти под наем, стават високо ценени от инвеститорите, тъй като наемите в Ню Йорк надминават нивата си преди пандемията.

Ако постигне успех, инициативата може да окаже трайно въздействие върху града, смята Вишаан Чакрабарти, известен архитект и член на групата от експерти на кмета Адамс. Тя има потенциала да вдъхне жилищен живот в корпоративни бастиони като Мидтаун в Манхатън.

Примерът, който Чакрабарти и други експерти дават, е Долен Манхатън. Докато Ню Йорк се възстановяваше от терористичните атаки от 11 септември, властите отдадоха приоритет на преустройството на офис сгради и с помощта на федерални финансови стимули в крайна сметка привлекоха десетки хиляди жители в квартала. Район, който преди време помръкваше след 17 ч., сега се радва на оживление, създавано от офис служители, бебешки колички, училища и ресторанти.

Чакрабарти смята, че преустройствата могат да изпълнят с живот и квартал като Мидтаун, където местният бизнес беше опустошен от липсата на пътуващи до работа хора, а това доведе до празни витрини и други признаци на упадък. Заселването на нови жители може да помогне за издръжката на тези бизнеси и така да засили привлекателността на квартала за нови корпорации и наематели на търговски площи. Те в крайна сметка ще оправдаят инвестициите в обществени паркове, по-широки тротоари и други подобрения.