Световният имотен пазар стои върху дългова бомба за 175 млрд. долара

Спадът при най-големия клас активи в света се разпространява от жилищния пазар към бизнес имотите, като заплашва да отприщи вълни от кредитни сътресения в икономиката, пише Bloomberg.

Кредити за недвижими имоти на стойност почти 175 млрд. долара вече са проблемни, показват събрани от агенцията данни. Това е около четири пъти повече спрямо следващата по големина индустрия - софтуер и услуги. С нарастването на последиците от по-високите лихви и края на лесните пари много имотни пазари са почти замръзнали, като някои кредитори искат от кредитополучателите да продадат активи или рискуват налагане на възбрана на фона на искания за допълнителен капитал от собственици на имоти.

Нивата на проблемни активи в имотния сектор в Европа са на най-високото си ниво от десет години, отчасти заради спад на ликвидността, показва изследване на правната кантора Weil, Gotshal & Manges. Цените на бизнес имотите във Великобритания са намалели с над 20% през второто полугодие на 2022 г., сочи индексът MSCI. В САЩ спадът е с 9 на сто, според данни на Green Street.

Спадът на сделките и на строителството при бизнес и жилищните имоти неизбежно ще засегне разходите в реалната икономика. Това на свой ред може да създаде опасност за работните места и растежа.

„При сегашното забавяне имаме относително уникални икономически обстоятелства. Лихвите засилват, вместо да смекчават удара за недвижимите имоти и други сектори“, коментира Иън Гутри, старши управляващ директор на отдела за кредитни консултации в JLL. „Имаме заеми с възможност за спиране на плащанията“, при които „стойностите и паричните потоци са под натиск“.

Тази година „тези проблеми ще започнат да се проявяват“, счита Гутри. Около един на всеки десет корпоративни заема в Европа вече е „лош“ и показва повишен кредитен риск, сочат данните на JLL. Нивото на потиснатост в недвижимите имоти е далеч по-голямо, отколкото в други индустрии. Графика: Bloomberg LP

Внезапният край след повече от десет години на лесни пари стана по-тежък за имотните компании заради пандемията, която промени начина на работа и живот на хората, оставяйки много собственици на бизнес имоти без ресурси.

Последиците се усещат в цял свят. Имотно подразделение на Brookfield предупреди през ноември, че може да не успее да рефинансира дълг за две кули в центъра на Лос Анджелис и повиши перспективите за запориране. Анализатори от Barclays определиха това като „притеснително“ за пазара. Пропуснато плащане по дълг от компанията, която строи тематичния парк Legoland Korea предизвика кредитна криза в страната, като централната банка беше принудена да се намеси, за да стабилизира пазарите. Австралийската компания Caydon Property Group обвини блокадите заради COVID и вдигането на лихвите, когато изпадна в несъстоятелност.

„Очакваме да видим някои жертви“ сред британските строителни компании, коментира Никол Лукс, която анализира кредитите за недвижими имоти в Bayes Business School. „Ще има спешни продажби“, допълва тя.

Бизнес имотите – от офиси до търговски центрове, са по-чувствителни към икономическата среда, отколкото други класове активи, коментира Андреас Домбрет, който е член на бордовете на директорите на германската Бундесбанк и на Банката за международни разплащания. Той допълва, че „в миналото, когато балонът наистина се пукаше, това много често беше свързано с бизнес имоти“.

„Но винаги е много трудно да развалиш партито. Затова регулаторите често избягват да въвеждат контрациклични буфери в точния момент, когато няма стрес на имотния пазар“, отбелязва Домбрет.

Последиците вече започват да се усещат в по-широката икономика – американската компания за продажба на строителни материали Builders FirstSource съкрати 2600 работни места, а британската компания Made.com изпадна в несъстоятелност. Шведският производител на уреди за дома Electrolux обяви миналата година планове да съкрати 4000 служители, много от които в Северна Америка.

Признаците за забавяне се увеличават в САЩ. Но въпреки спада стойностите на бизнес имотите „все още са умерено надценени“, коментира Майкъл Кнот, ръководител на US REIT Research в Green Street, който очаква спад с още 5% до 10% тази година. „Оценителите изостават от кривата, сделките се забавят значително“, допълва той.

Редица американски банки прогнозират, че загубите на кредити ще нараснат тази година. В резултатите си за четвъртото тримесечие Bank of America отбеляза допълнителни заеми за офис имоти на стойност 1 млрд. долара с повишен риск от спиране на плащанията или пропуснати плащания, а Wells Fargo & Co. очаква повече стрес на пазара с отслабването на търсенето.

Обратът е толкова бърз, че някои частни кредитори вече изпитват затруднения с ликвидността, казва Том Капас, главен изпълнителен директор на компанията за финансиране на имоти Ready Capital Corp., като допълва, че компанията търси да „купи проблеми на други хора“, включително заеми за строителство.

„Намираме се на подреден „мечи“ пазар“, където „банки оптимизират портфейлите си“, счита той. Жилищният проект Royal Peak на China Evergrande Group в Пекин. Снимка: Bloomberg LP

Два едновременно бушуващи пожара

Очаква се натискът при бизнес имотите да се усети и в двете посоки на пазара – по-стари сгради, от които наемателите са се изнесли, и сгради в строеж, които все още не са завършени. Второто явление е най-силно изразено в Китай. През септември строителството на 2 млн. жилища беше спряно заради забавянето на имотния пазар.

Забавянето на проекти в Китай е внимателно следено от всички – от икономисти до инвеститори в проблемни дългове, на фона на намаляващите продажби в страната и спорадични ипотечни бойкоти. Това се случва след ограниченията на правителството върху индустрията, въведени през 2020 г. с цел намаляване на задлъжнялостта на строителните компании, понижаване на цените на жилищата и снижаване на риска за финансовия сектор.

Пекин промени подхода си в последните седмици и може да позволи на имотни компании да поемат още дълг като част от смекчената позиция на властите. Това се случва само месеци, след като Международният валутен фонд предупреди за риск от още спрени плащания от гладните за ликвидни средства китайски строителни компании, докато се борят да завършат проекти на етап строеж.

В интервю за Bloomberg тази седмица преподавателят от Харвардския университет Кенет Рогоф заяви, че „няма бързо решение“ за свръхстроителството на бизнес имоти в части от Китай.

China Evergrande Group, която спря плащанията по дълга си преди една година, показва нагледно сътресенията. Един от проектите ѝ в Хонконг, беше продаден от синдици, като компанията прогнозира загуба от около 770 млн. долара по сделката. Тя предложи план за преструктуриране тази седмица, след като пропусна няколко по-ранни самоналожени крайни срокове.

Строителните компании в страната имат проблеми и в чужбина. Първата фаза от проекта Royal Albert Dock близо до City Airport в Лондон, който преди време беше наричан нов бизнес квартал, който може да конкурира Canary Wharf, беше обявен за продажба миналата година, след като китайската строителна компания собственик на обекта фалира.

„Краят на нулевия COVID в Китай направи икономиката особено уязвима“, коментира Дейвид Кю от Bloomberg Economics. „Това може да е изиграло роля в избора на момент кога да бъде обявена по същество спасителната линия за строителните компании. Правителството вероятно не е искало да има два едновременно бушуващи пожара“.

Рогоф и колегата му икономист Юанчън Ян изчислиха през 2020 г., че имотната индустрия в Китай е допринесла за около 29% от БВП на страната. Това е сравнимо с Ирландия преди последната финансова криза, допълниха те.

Ирландия се превърна в олицетворението на тази криза, последвана от години на спад, след като пазарът се срина. Оттогава цените на жилищата в Дъблин се възстановяват, но частни кредитни фондове се готвят да запорират някои терени, съобщават запознати източници. Някои от продавачите ще бъдат принудени да продават от кредиторите им, допълват източниците.

След много спасителни помощи по време на финансовата криза кредиторите в Европа са по-предпазливи в настоящия цикъл, коментира Питър Косметатос, главен изпълнителен директор на Европейския съвет за финансиране на бизнес имоти, съсловна организация на кредиторите. "Силициевите докове" в Дъблин. Снимка: Bloomberg LP

„Несъмнено може да се очакват много проблеми и болка на имотния пазар“, но те ще бъдат усетени повече от кредитополучателите, защото кредиторите имат широка предпазна мрежа, преди да поемат загуби, допълва Косметатос. „Това е здравословна криза, тъй като не идва от или не заразява ужасяващо финансовия сектор“, отбелязва той.

Проблемни активи

Привлекателността на евтиния дълг накара собствениците на имоти в Европа да поемат заеми след финансовата криза, като придобиваха портфейли с активи, при които лихвите по заемите бяха по-ниски от доходността. Това превърна недвижимите имоти в най-слабото звено на европейския пазар на облигации с неинвестиционен рейтинг, като вероятността от спиране на плащанията в идните две години е почти 8%, сочи анализ на Bloomberg. Регулаторите вече предупредиха, че по-слабото търсене на офис площи след пандемията, по-високите цени на материалите заради забавянето на веригите за доставка и растящите лихви по заемите ще направят някои проекти в Европа нежизнеспособни.

А с по-малко купувачи на пазара много собственици на имоти в Европа ще трябва да намалят цените, считат двама инвестиционни банкери, пожелали да останат анонимни. В Швеция, където цените на жилищата са в процес на свободно падане, Samhallsbyggnadsbolaget i Norden вече се договори да продаде имоти на стойност почти 1 млрд. долара, за да изплати дълг, знак, че собствениците на имоти в страната се насочват към ограничаване на задълженията си. Имотните облигации с неинвестиционен рейтинг в Европа имат най-висок риск от спиране на плащанията. Графика: Bloomberg LP

Сходна е ситуацията в САЩ, където кредитополучатели искат по-големи отстъпки, отколкото много продавачи са готови да предложат.

„Купувачът с големи задължения до голяма степен е окован и изключен от офертната надпревара заради случващото се с лихвите и финансирането на дълга“, коментира Кнот от Green Street, имайки предвид по-широкия пазар. „Продавачите не са променили напълно очакванията си, за да отговарят по-добре на нагласите на купувачите, затова виждаме голяма пропаст между цените на продавачите и на купувачите“, допълва той.

Безизходицата относно цените може да направи банки и други доставчици на кредити по-консервативни към ново кредитиране. Когато настъпи моментът собственици на имоти да рефинансират, може да им се наложи да инжектират до 25% от първоначално платената цена за покупката, за да отговорят на показателите, при които банките отпускат кредити, счита Гутри от JLL.

Натискът върху съотношението, което измерва възможностите на кредитополучателите да покриват лихвени плащания, е „динамика, която не е усещана след финансовата криза“, коментира Уил Никол, главен инвестиционен директор на компанията за частни и алтернативни активи M&G, която управлява активи за над 77 млрд. паунда.

Адам Туз, преподавател в Колумбийския университет в Ню Йорк, който е писал за срива през 2008 г., вижда причини за ново безпокойство. „Имотите са голяма променлива за рецесия“, казва той. „Това е най-големият клас активи и той е пряко свързан с бюджетите на домакинствата, а това означава, че влече последици за потреблението“, допълва Туз.

„Това носи голям риск за рецесия“, отбелязва той.