Пазарът на бизнес имоти през 2022 г. - още ритейл паркове и плахо възстановяване на офисите

Изпращаме 2022 година - още една година, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени. Сега, когато и последните 12 месеца са почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2022".

Пазарът на бизнес имоти в България започна да се възстановява от COVID пандемията през първото тримесечие на 2022 г., но войната в Украйна, високата инфлация, очакванията за рецесия в Европа и за повишаване на лихвите в следващите тримесечия направиха инвеститорите, предимно местни играчи, по-предпазливи.

По данни на консултантската компания Colliers International към края на първото полугодие бизнес имотите у нас са привлекли инвестиции за почти 67 млн. евро. JLL оценява инвестициите през същия период на 95,6 млн. евро, като и в двата случая обемът е доста над нивото от едва 26 млн. евро през същия период на 2021 г., но остава под предпандемичните равнища.

Ударна за пазара на бизнес имоти у нас беше 2017 г., когато някои от най-големите търговски центрове в София смениха собствениците си, а общият обем на инвестициите достигна безпрецедентните около 1 млрд. евро. В следващите години пазарът се върна към обичайното си ниво на инвестиции, което по оценки на консултантските компании е около 200-250 млн. евро годишно. Очакванията са то да бъде достигнато и през 2022 г.

Бизнес имотите в България осигуряват най-висока доходност в Централна и Източна Европа, но пазарът ни не успява да привлече големи международни инвеститори заради недостатъчното предлагане на свободни активи, ниската си ликвидност, бърза амортизация на банковото финансиране и отдалеченост от основни пазари в Европа, твърдят анализатори.

Най-голямата сделка на инвестиционния пазар у нас през първата половина на 2022 г. беше покупко-продажбата на офис център RichHill на хазартната копания EGT за приблизително 36,5 млн. евро. Към края на годината дойде и новината за придобиването на офис сграда в строеж в квартал „Лозенец“ с площ от 28 хил. кв. м. от компанията Nexo. Стойността на сделката не беше обявена, но консултантите от Avalant, българския партньор на международната консултантска компания JLL, я обявиха за най-голямата офис сделка на годината.

Секторът на търговските имоти в България също беше активен с придобиването на Sofia Outlet Centre, Mr. Bricolage във Варна и 80% от Retail Park Yambol на обща стойност 26,8 млн. евро.

"Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали, ръстът на цените на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност на пазара, което се допълни от очакванията за допълнителен ръст на лихвите", коментират от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton пред Investor.bg. "Годината приключва динамично, с подчертано раздвижване в сегмента на индустриалните имоти, основно благодарение на портфолио сделката на CTP (придобиването на двата логистични центъра в София на „Транскапитал“ - бел. ред.). Офис пазарът запази активността си, основно със сделки с по-малки сгради със спекулативен характер и за собствено ползване, докато при търговските площи водещи са сделките с ритейл паркове", допълват от компанията.

Тя очаква и през 2023 г. активни на пазара на инвестиционни имоти да са предимно местните инвеститори, най-вече тези от тях, които разполагат с достатъчно средства или наличен изгоден кредитен ресурс. "Засилен интерес се наблюдава и към подценени активи. Бизнес имоти на атрактивни локации или такива със стабилна доходност и ясни перспективи ще продължават да бъдат желани обекти за покупка", отбелязват от Forton.

Раздвижване на офис пазара

Наемният пазар на офис площи в София започна възстановяване след двете години на пандемия. Несигурността заради COVID кризата при вземането на решения, свързани с офис пространствата, до голяма степен е отминала, коментират анализатори на пазара. "Голяма част от компаниите в София имат яснота какви ще бъдат офис нуждите им в следващите няколко години независимо дали ще решат да запазят съотношението си служител - работна станция или да се възползват от хибридна структура", отбелязва Иван Пармаков, един от основателите на консултантската компания Avalant. По думите му основна тенденция на офис пазара през 2022 г. е била намаляването на нуждата от офис площи на голяма част от компаниите. "Станахме свидетели дори на случаи, в които компании, наемащи офис от около 10 хил. кв. м, свиват пространството до 2000-3000 кв. м", допълва той. 

"През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. Това означава, че въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г. пазарът все още не може да се върне към обемите  си от 2018-2019 г.", коментират от Forton.

От Avalant определят годината като една от най-активните от гледна точка на обем новоподписани сделки за последните десет години, като по първоначални данни на компанията той ще достигне 150 хил.-155 хил. кв. м без подновяванията на договори в същата сграда. "Този обем е сравним с обемите на новоподписани сделки през периода 2017-2019 г., както и през 2021 г. - 146 хил. кв.м. В допълнение подновените договори по наши данни са поне 70-80 хил. кв.м. Такава висока пазарна активност донякъде е нормална и очаквана, защото все пак пазарът расте", коментира Пармаков.

Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината делът на свободните офиси е останал относително стабилен – около 16%, отчитат от Forton. "В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо - под 200 хил. кв. м през 2022 г. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира", очакват анализаторите на компанията.

От Avalant също отчитат умерена година от страна на предлагането. По данни на компанията приблизително 57 хил. кв.м офис сгради са получили разрешение за ползване през 2022 г. Обемът на офис сградите със започнато строителство пък е достигнал едва около 40 хил. кв.м и прогнозата на Avalant е, че през 2023 г. той ще е дори по-нисък. "Генерално строителните предприемачи станаха доста по-предпазливи. Инвестицията в офис сграда се разглежда като по-рискова и специфична и на пазара останаха активни само предприемачите с доказани опит и знания в сегмента", казва Пармаков.

Средните наемни цени през 2022 г. останаха стабилни и за офис площи клас А в централната градска част достигат около 15 евро на кв. м, а по протежението на главните столични булеварди се движат в границите между 12 и 14 евро на кв. м. 

Сред по-големите сделки на офис пазара у нас през тази година бяха преместването на българския онлайн магазин „Озон.бг“ на 1600 кв. м в Megapark и на козметичната компания Beiersdorf на площ от 1700 кв. м в Sofia Tower 2. AstraZeneca нае около 1100 кв. м в Business Garden Office X, е „Ericsson България“ поднови договора си в Expo 2000 в квартал „Хладилника“.

От Forton очакват строителството на нови офис площи през 2023 г. да запази ниски темпове заради несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. "От друга страна, в условията на очаквана рецесия много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години", отбелязват консултантите.

Според Avalant наемателите все по-често се насочват към качествени проекти, предлагащи по-добра стойност и конкурентни предимства. До голяма степен това се случва и защото повече компании използват офиса като инструмент и притегателна сила за връщане на служителите. За целта те създават модерни пространства с по-неангажиращо усещане – приличат повече на дом или приятно заведение, отколкото на корпоративен офис, казва Пармаков.

Нараства сегментацията между различните райони в София, отбелязва той. Локациите в близост до метростанция и удобни транспортни връзки, както и удобства в района под формата на търговски обекти, зелени площи и възможност за паркиране са по-предпочитани и наемните нива в тези райони се повишават. С въвеждането на ESG политиките у нас по-голямо значение ще имат енергоефективните проекти, построени с материали с намален въглероден отпечатък, използващи по-голям процент зелена енергия и предлагащи иновативни решения за по-ниско потребление на ресурси, очаква Пармаков.

Той прогнозира ръст на наемните нива на офис площите догодина и посочва няколко фактора за това. Ограниченото предлагане на нови проекти, което ще  промени кривата на търсене и предлагане в полза на наемодателите. Годишната индексация, която през 2022 г. в страните членки на ЕС е достигнала 11,1%. В конюнктурата на нашия пазар и наемни нива това означава, че през 2023 г. наемите ще бъдат повишени средно с около 1,3 – 1,5 евро на кв.м. "Такова увеличение е осезаемо и ще повлияе и на пазара на свободни площи", отбелязва Пармаков. Роля за повишаването на наемните нива на офис площите догодина ще изиграят и по-високите цени на строителни материали, смята той. "Всяка новопостроена офис сграда ще има по-висока себестойност в сравнение със съществуващите сгради и за да се изплати инвестицията, строителните предприемачи ще изискват и по-високи наеми", очаква Пармаков.

"Разбира се, наемните нива и цените са повлияни най-вече от динамиката на търсенето и предлагането и ръст на наемите е възможен, ако на пазара съществуват желаещи наематели или купувачи, които са готови да платят по-високата цена. При сериозен спад в търсенето повишаване на наемните нива не е възможно", уточнява той. 

Възход на гъвкавите офис площи

Нова тенденция на офис пазара у нас е ръстът на гъвкавите офиси и пространствата за съвместна работа. "Той се основава на увеличено търсенето като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече  наближава 60 хил. кв. м", отбелязват от Forton.

Очакванията са тези площи да нарастват и в следващите години. Тези пространства са привлекателни за компаниите, тъй като им дават гъвкавост извън стандартните петгодишни договори за наем на офис. Така те могат бързо да разширяват или да свиват площите си в зависимост от нуждите си и да оптимизират разходите си.

Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради. Пионерът в споделените работни пространства в България betahaus Sofia обяви в края на октомври стратегическо партньорство с компанията за инвестиции в бизнес имоти GTC България, за да предоставят гъвкава работна среда за по-големи екипи. Първите две пространства на betahaus Sofia ще бъдат разположени в бизнес сградите Advance Business Center в Бизнес парка в "Младост" и Sofia Tower в Mall of Sofia на бул. "Александър Стамболийски" с обща площ от 3000 кв.м.

В началото на ноември един от водещите доставчици на гъвкави офис площи в света IWG съобщи, че открива втора локация в Пловдив под бранда Regus, която ще се намира в бизнес сградата Kamenitza Office Park. А в края на годината MyFlex Coworking&Serviced Offices, оперирана от Forton, обяви, че е подписала най-големия договор за сервизиран офис до момента в София с една от водещите банки на българския пазар, която ще ползва офис площ в бизнес център Megapark на бул. "Цариградско шосе".

"Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите", коментират от компанията. Узряването на пазара на гъвкави офис площи привлича и нови видове клиенти – наред с традиционните за сегмента малки стартиращи или навлизащи на пазара компании сред наемателите все по-често са и големи корпоративни структури.

От Forton очакват обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства и през 2023 г. и на пазара да се прибавят между 10 хил. и 20 хил. нови обслужвани офиси и пространства за съвместна работа в София.