Инвеститорите се прицелват в нов пазар за жилища под наем в Централна Европа

На фона на растящите лихвени проценти и ограниченото предлагане, което прави притежанието на жилище недостъпно за все повече хора в развиваща се Европа, световните и местните имотни инвеститори залагат на зараждащия се частен сектор под наем в региона, пише Ройтерс.

От почти нищо преди пет години институционалният пазар на жилищни имоти се разрасна до момент, в който инвеститорите казват, че жилищата започват да се превръщат в конкуренция на офис сградите в борбата за парите им.

„Има много големи градове в Централна Европа с положителна демографска и икономическа динамика и недостиг на жилищния пазар“, каза Станислав Кубачек, ръководител за Източна Европа на базираната в Швеция Heimstaden. „Има добри съставки за инвестиции в жилища за отдаване под наем“, казва той.

Инвестициите в сектора, основно в Полша и Чехия, са скочили с 38% до 130 млн. евро през първото полугодие на 2022 г., сочи доклад на CMS и CBRE. А по-високата доходност и пространство за растеж стимулират нови проекти, казват пазарни играчи.

Датската компания NREP навлезе на полския пазар през 2021 г. и планира да инвестира около 500 млн. евро в сектора на жилищни и логистични имоти през следващите три години, с проекти в големи градове като Варшава, Вроцлав, Гданкс и Краков.

„Инвеститорите могат да видят ясна пазарна възможност, тъй като по-младите поколения стават все по-отворени към наемите, следвайки тенденцията от последните десетилетия в Западна Европа, а предлагането на модерни имоти под наем е много ограничено“, казва Руне Кок, главен изпълнителен директор на имотното подразделение на NREP, за Ройтерс.

Стари и пренаселени

Полша, най-голямата икономика в региона, изпъква с растящото си население в няколко големи града и недостиг по оценки от 3 млн. жилища, но Чехия и потенциално Унгария също предлагат възможности.

Радим Баджар, партньор в чешката инвестиционна група Mint Investments, казва, че неговият фонд за 1,25 млрд. чешки крони (54,81 млн. долара) проучва проекти в Прага, Бърно и Пилзен с цел да добави 300 до 500 апартамента към портфолиото си следващата година.

„В момента ние самите сме изненадани от скоростта на промяната и как се променя пазарът“, казва той.

„Вярваме, че през следващите 10 години две трети от апартаментите, изградени в тази страна, ще бъдат продадени на фондове като нашия и само една трета на собственици на жилища“, допълва той.

Според данни на Евростат Полша има ниво на пренаселеност – при който жилищата нямат достатъчно стаи за хора в домакинството – от почти 37% спрямо средно ниво от 17,5% в ЕС.

По-голямата част от жилищното предлагане са апартаменти от времето на Комунизма, които имат отчаяна нужда от ремонт. Това е предимство за строителните предприемачи, които могат да таргетират нарастващ брой емигранти работници с удобства като високоскоростен интернет, фитнес зали и договори за наем на английски език.

„Има огромна разлика в неща като качество, стабилност и предвидимост на договорите за наем между частни наемодатели и институционални играчи“, казва Марек Обучовиц, партньор в Griffin Capital Partners. „Това прави привлекателно влизането на играчи от сектора на частните наеми“, допълва той.

Надценени

Традиционното предпочитание в региона да притежаваш имот, вместо да живееш под наем, бе поставено под въпрос от силния ръст на цените на жилищата от финансовата криза през 2008 г. насам, подхранен от икономическия растеж и десетилетие на изключително ниски ипотечни лихви.

„Ще последваме стратегията ни да инвестираме в големи градове в Полша“, казва управляващият директор на G City Europe Анна Дафна. Тя допълва, че компанията планира да стартира проект за изграждането на 500 единици във Варшава през първото тримесечие на 2023 г.

Текущата доходност от жилищните имоти е 100 до 200 базисни пункта над тази в Западна Европа, показват данни на Cushman & Wakefield. Варшава води с 5%, следвана от Прага с 4,10% спрямо 2,70% в Берлин, 3% в Амстердам и 3,25% в Лондон.

Демографските промени са друг фактор. Имиграцията към Полша преди и след войната в Украйна засили недостига на жилища, както и бумът на бизнес услугите, приличащи служители отвън, които искат по-хубави апартаменти, добавя Високинска-Куздра, старши партньор в Collier's във Варшава.

„Много институционални инвеститори искат да спечелят с предимството на първия играч и да се настанят“ на пазара, казва тя Ройтерс.

Остър ръст на лихвените проценти в региона през последната година отблъсна някои потенциални купувачи на жилища. Разходите за строителните компании се вдигат. Войната в Украйна също генерира несигурност, затова някои инвеститори се фокусират само върху завършването на текущи проекти.

Инвеститори и анализатори обаче казват, че това са моменти, които няма да бутнат пазара, който се очаква да се утрои до 2028 г. до над 63 хил. апартамента в Полша, показва скорошен доклад на PwC.

Германската TAG Immobilien казва в доклада си за третото тримесечие, че планира да ускори изграждането на жилищни сгради в Полша, а базираната в Будапеща Flatco търси потенциални придобивания в Будапеща.

„Търсенето е налично“, казва Марта Якоби, главен изпълнителен директор на Flatco, за Ройтерс.