Ръстът на лихвите пълни най-големия офис пазар в света със "зомби" кули

По време на продължителен силен пазар, подкрепян от исторически ниски лихви и почти безплатни пари, Дъг Хармън и екипът му посредничили при осъществяването на рекордни продажби за много от трофейните офис сгради в Манхатън, пише Financial Times.

Вече не. Тези дни Хармън, който е президент на отдела за капиталови пазари в консултантската компания Cushman & Wakefield, се занимава предимно със „сортиране“, както се изразява.

Най-големият офис пазар в света в последно време преживява отлив на китайски инвеститори с големи финансови възможности, ръст на работата от разстояние, останала от ерата на коронавируса, и икономическите последици от войната в Украйна. Сега има нарастващо притеснение, че резкият ръст на лихвите за много собственици ще бъде твърде голям, за да издържат и че дългоочакваната преоценка наближава.

„Има консенсусно усещане, че идва капитулация“, коментира Хармън. „Навсякъде в света, където съм ходил, всеки, който има офис, казва: „Искам да смекча бремето си“.

Индустрията се тресе от слухове за принудително разваляне на партньорства, превръщане на офис сгради в имоти за друга употреба и предположения кои строителни компании няма да доплуват до отсрещния бряг. В същото време опортюнисти се подготвят за очакван порой от потиснати продажби на намалени цени, може би през първото тримесечие на следващата година.

„Ще видим потиснати продажби. Вече ги виждаме“, казва Аделаид Полсинели, брокер в компанията Compass.

От януари книжата на SL Green и Vornado, два от публично търгуваните тръстове за инвестиции в недвижими имоти, който е сред най-големите собственици на офиси в Ню Йорк, изгубиха половината от стойността си.

Нови признаци на натиск се появиха тази седмица, след като компанията за частни капиталови инвестиции Blackstone уведоми инвеститори, че ще ограничи тегленето на пари от фонд за бизнес имоти на стойност 125 млрд. долара.

Съобщено беше още, че Meta, компанията-майка на Facebook, ще освободи около 23 хил. кв. м офис площи в новия комплекс Hudson Yards, за да намали разходите. Тя и други технологични компании бяха сред последните двигатели на разширяването на офис пазара в Манхатън по време на пандемията.

Малка част от офисите като Hudson Yards, с ново строителство и най-добрите удобства и локация, все още са много търсени, коментира Рут Колп-Хабър, която ръководи Wharton Properties, консултираща компании за наем на офис площи.

Но тя предупреждава, че истинската „опасност е при сградите клас B и C, които губят наематели с тревожен темп и нямат варианти за заместване“. Според Колп-Хабър около 40% от офис сградите в града „сега са изправени пред голямо решение“ за бъдещето си.

Анализатори очакваха гибел за офис сектора след началото на пандемията, която ускори тенденциите към работа от разстояние и така намали търсенето на площи. Според Kastle Systems, компания за безопасност на офисите, средната седмична заетост на офисите в Ню Йорк остава под 50%. Особено мрачен и често цитиран анализ на преподаватели в Колумбийския и Нюйоркския университет установи, че общата стойност на офис сградите в САЩ може да се свие с около 500 млрд. долара, или над една четвърт, до 2029 г.

За момента секторът опровергава тези прогнози. Наемните договори обикновено се сключват за седем до десет години и наемателите трябва да продължат да плащат наем, дори ако малка част от служителите им посещават офиса. В разгара на пандемията кредиторите бяха склонни на известно снизхождение.

Но резкият ръст на лихвите може в крайна сметка да създаде проблем. Финансирането изведнъж стана по-скъпо за собственици и предприемачи, ако изобщо е налично. „Ако имате дълг със скорошен падеж, изведнъж лихвите се удвоиха и банката ще ви накара да вложите пари в актива“, казва предприемач.

Сградите с по-ниско качество може да са най-уязвими. С края на наемния договор много наематели си тръгват или искат намаляване на наемите. Въпреки че приходите им спадат, собствениците все пак трябва да плащат данъци и оперативни разходи.

Боб Накал, президент на отдела за инвестиционни продажби в JLL, вижда все по-голям брой „зомби“ офис сгради в Манхатън, които все още са живи, но нямат бъдеще. Обичайно зомбитата са закупени преди няколко поколения и снабдяват с месечни чекове все по-голям брой бенефициенти.

„Сега сградата не е конкурентна от гледна точка на отдаване под наем, защото се нуждае от ново фоайе и нови асансьори, прозорци и тоалетни. А ако идете при тези 37 души и им кажете: Знаете ли какво? Трябва да напишете чек за 750 хил. долара, за да можем да ремонтираме сградата, тези хора ще получат сърдечен удар“, отбелязва Накал.

Манус Кланси, анализатор в компанията Trepp, която следи обезпечените с бизнес имоти ипотечни кредити, оприличава положението с това за моловете преди пет години, когато перспективите за тях се влошиха. Много от тях в крайна сметка трябваше да бъдат принудително продадени. Дали заем за офис сграда може да бъде рефинансиран, ще зависи от това доколко нова е сградата, нивата ѝ на заетост и дължината на наемните договори, отбелязва Кланси. „Засега няма голяма потиснатост, има голямо притеснение“, допълва той.

Някои стари сгради може да бъдат превърнати в жилищни, което на теория ще помогне за смекчаване на хроничния недостиг на жилища в Ню Йорк. Но това е по-лесно да се каже, отколкото да се направи, отбелязват много експерти. За целта ще се изисква промяна в градоустройствените правила. Дори тогава много офис сгради може да не бъдат подходящи кандидати за преустройство в жилища – защото етажните им плочи са твърде големи, или защото асансьорите им са неправилно разположени, прозорците им не се отварят или кварталите са непривлекателни. За да привлекат интерес към такива проекти, собствениците ще трябва да продават с големи отстъпки.

Това не се случва, поне не публично. „Никой не иска първи да топне пръст в това, защото никой не иска да задава ново дъно без необходимост“, коментира Дейвид Стърн, основател на компанията Townhouse Partners. „Всички това чакат – тази невероятна преоценка“, допълва той.

Междувременно някои сделки в последно време сигнализират промяната на пазара. През юли RXR и Blackstone продадоха сграда на Шесто авеню за 325 млн. долара спрямо цената от 400 млн. долара, която първата компания плати през 2010 г. През 2014 г. канадската инвестиционна компания Oxford Properties плати 575 млн. долара, за да спечели наддаването за 33-етажна кула на „Парк авеню“. Тя беше продадена от друг собственик през април за 440 млн. долара.

„Колко струва днес ли? Под 440 млн. долара“, казва брокер.