Германският жилищен пазар е изправен пред сериозен спад на цените

Германският жилищен пазар е забележително силен от десетилетия, но е изправен пред сериозен спад на цените през последните няколко години, сочат анализатори.

Лихвите по ипотеки се вдигат, като 10-годишната фиксирана лихва се е увеличила от 1% до 3,9% от началото на годината, сочат данни на Interhyp, което обикновено води до охлаждане на търсенето, тъй като по-малко хора могат да си позволят да теглят заеми, пише CNBC.

Цените на жилищата вече са намалели с около 5% от март насам, показват данни на Deutsche Bank, и ще се понижат с между 20% и 25% общо от върха им, прогнозира Йохен Мьоберт, макроикономически анализатор в германския кредитор.

„Ако обмисляте ипотечни лихви от 3,5% или 4%, тогава има нужда от по-висока доходност от наемите за инвеститорите и предвид факта, че наемите са сравнително фиксирани, ясно е, че цените трябва да спаднат“, казва Йохен.

Приходите от наеми са приоритет за германските инвеститори, като близо 5 млн. души в Германия получават приходи от наеми, посочва The Cologne Institute for Economic Research. В същото време страната е на второ място по най-малък дял на собственици на жилища от всички страни в ОИСР, посочва Бундесбанк.

Макар че Deutsche Bank няма конкретни данни за това кога ще бъде достигнато дъното, Йохен казва, че не би бил изненадан, ако това се случи през следващите шест месеца.

Холгер Шмидинг, главен икономист в Berenberg, очаква спад на цените на жилищата от „поне 5%, ако не и повече“, през следващата година.

„Жилищният пазар отслабва значително“, казва той, позовавайки се на силно понижение в търсенето на заеми и спад в строителството.

„Очаквахме, ако нямаше енергийна криза, нямаше рецесия, цените да се увеличават още. Сега имаме ситуация, при която сме изправени пред много драматична корекция на условията“, казва Михаел Войтлендер от The Cologne Institute for Economic Research.

Скорошен доклад на UBS включи два германски града – Франкфурт и Мюнхен, в топ 4 на Световния индекс за имотни балони за 2022 г., описвайки ги като места с „изразени характеристики за балон“.

Това обаче не важи за германския имотен пазари като цяло, казва имотният стратег в UBS Томас Верагут.

Ситуацията в Германия „няма да бъде типичното спукване на балон, което изпитахме по време на финансовата криза..., а по-скоро корекция“, казва той.

„В реално изражение спукване на балон би означавало спад от над 15% на цените и това би бил един много, много лош сценарий, много силен, високорисков сценарий, който не е основният случай в момента“, добавя Верагут.

Анкета на Ройтерс сред имотни експерти миналия месец показва, че се очаква цените на жилищата в Германия да спаднат с 3,5% следващата година.

„Уязвим“ пазар

Не всички финансови институции обаче са съгласни, че германският имотен пазар върви към голям спад в стойността.

„Наистина виждаме забавяне на ценовия ръст за жилищните имоти, но цялостната динамика не се е променила“, коментира заместник-гуверньорът на Бундесбанк Клаудиа Бух в интервю за CNBC миналия месец.

„Като цяло цените на жилищата все още растат, макар и с по-бавен темп“, каза Бух. „Въпреки това няма сигнали за сериозен срив на цените на имотите или за намаляване на надценките“.

Бундесбанк ще продължи да следи жилищния пазар отблизо, защото той е „уязвим“, посочи тя.

Анализатори в S&P Global също отхвърлят идеята за „сериозен срив“ на пазара. Всъщност компанията за финансови анализи твърди, че перспективите са по-силни спрямо последната ѝ прогнози, публикувана през юли.

Главният икономист за Европа, Близкия изток и Африка в S&P Global Ratings Силвен Бройер казва, че ще мине време, докато има промяна на финансовите условия и фискалното затягане намалее и засегне търсенето на жилища.

„Над 80% от ипотеките в Германия са финансирани с фиксирани лихви, затова много домакинства имат много благоприятни условия за финансиране, които имахме доскоро за пет до десет години“, казва той.

Организацията Association of German Pfandbrief Banks използва информация от над 700 банки, за да създаде индекс на цените на имотите и данните от последното тримесечие показват, че цените са се повишили с 6,1% на тримесечна база.

Организацията смята, че вече сме видели върха на германските цени на имотите „за момента“, но основите на пазара все още работят добре, посочва главният изпълнителен директор на асоциацията Йенс Толкмит.

Липсата на жилища, растящите цени на наемите и силният пазар на труда ще продължат да подкрепят пазара, казва той, и дори ако цените спаднат, това няма непременно да е лошо нещо.

„Ако цените на жилищата намалеят с 20%, което не очакваме за момента, тогава ще бъдем на ценовото ниво от 2020 г. Проблем ли е това? Може би не“, казва Толмит.

„Това бе ценовото ниво, което достигнахме след 10 години увеличения на цените“, добавя той.