Само мотивирани купувачи с реална нужда от дом остават на пазара на луксозни имоти у нас

2022 г. е силна за пазара на луксозни имоти в България с рекордна активност и ръст на цените с 23% на годишна база от началото на годината. Това съобщи Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates по време на медийно събитие.

В знак за по-голямата предпазливост на купувачите след началото на войната в Украйна и общата несигурност за икономиката обаче компанията отчита по-малък брой запитвания за покупка на луксозен имот от лятото насам, като в масовия сегмент спадът е още по-голям – с 50%. Това е в контраст с първото полугодие, когато запитванията са се задържали на нивото на силната за пазара 2021 г. Броят на реално сключените сделки също е намалял с 30%, сочат данните на компанията.

На пазара са останали купувачи, които са по-мотивирани за покупка, водени от реална нужда да сменят дома си. Повечето хора купуват имот за собствено ползване, докато инвеститорите са по-малко.

Преди отдръпването на купувачите през лятото имотите са се продавали на офертни цени, докато сега вече има отстъпки – средно 2% при апартаментите и 8% при къщите. „В районите, където няма предлагане, не се договарят цени и дори имаме по няколко купувачи. Тази тенденция ще се задълбочи, защото предлагането няма да се повиши много“, очаква Илиева.

Докторска градина остава районът в София с най-високи цени на луксозните имоти – почти 4000 евро на кв. м и ръст с 26,8%, сочат данните на Unique Estates. Център, „Бояна“, „Витоша“, „Изток“ също са сред предпочитаните квартали за покупка на луксозен имот в столицата. Средната цена на този тип имоти в града е достигнала 2449 евро на кв. м.

Според Илиева заради затрудненията за строителните предприемачи, породени от резките ръстове на цените на материалите след началото на войната в Украйна, не са се сбъднали очакванията от края на миналата година за свръхпредлагане на пазара на луксозни имоти у нас и това е помогнало той да остане балансиран. „Разрешителните за строеж все още не са достигнали нивата от 2021 г.“, отбеляза тя.

През лятото много от инвеститорите са спрели продажбите, други са решили да вдигнат цените си почти двойно заради невъзможността да предвидят колко ще струват имотите в сградата им след завършването ѝ, а трети въобще са отложили стартирането на нови проекти. Инвеститори, които се занимават със строителство като втори бизнес извън основната си дейност, също са се отказали да строят. Според Илиева стресът сред инвеститори и купувачи е бил овладян в рамките на три-четири месеца и сега на пазара са останали големите инвеститори, които имат предварително закупени материали на по-добра цена. „Останаха добрите проекти, те продължават да се строят и ще бъдат завършени“, убедена е Илиева.

През 2023 г. тя очаква нормален пазар, без прекомерно предлагане, търсене и покачване на цените. На този пазар ще останат надеждните инвеститори и по-малко, но по-силно мотивирани купувачи, смята Илиева. Според нея няма предпоставки за спад на цените догодина, тъй като търсенето на имоти е по-голямо от предлагането. „Успокояването на пазара догодина ще даде възможност на купувачите да вземат по-информирани решения при покупка на имот, без да им се налага да прибързват заради притеснение, че имотите, които са избрали, ще бъдат продадени след два дни“, очаква Илиева.

Тя отчете нарастващ интерес към покупка на умни, енергийно ефективни сгради ново строителство, предлагащи повече светли площи, хубаво изложение и добри входове. Купувачите са по-спокойни при покупка на жилище в сгради в напреднал етап на строителство, минимум с акт 14. Старото строителство също привлича купувачи и според Илиева в този сегмент може да се очаква покачване на цените заради ограниченото предлагане. Интерес има и към покупките на къщи и апартаменти в затворени комплекси, които се реализират бързо след излизането си на пазара. Купувачите, които са решили да отложат покупката на имот, пък се насочват към наемния пазар, който постига ръст от 30% през тази година.

Според Илиева все повече българи със значителни спестявания, които търсят по-висока доходност, се насочват към покупка на имот в Дубай. Това са заможни хора с висока финансова грамотност, като сред тях не липсват и известни личности, съобщи тя, без да разкрива имена. Цените на имотите в града в ОАЕ започват от 200 хил. евро. В последните три години част от българските купувачи на имоти в Дубай ги използват, за да живеят със семейството си през зимните месеци, но в града има и общност от наши сънародници, които работят и живеят там целогодишно. Според Илиева много от българите, които са купили имот в Дубай при първа вълна на засилен интерес към града през 2008 г., са успели да постигнат добра доходност от инвестицията си. От тогава досега над 500 наши сънародници са се ориентирали към подобно вложение, добави тя. 

Средната доходност от дългосрочен наем в Дубай е между 6% и 8%, а от краткосрочен достига до 13 на сто спрямо 3% в България. Чужденците, които купуват имоти там, са привлечени и от данъчните облекчения – в града няма данък сгради, такса смет, данък при отдаване под наем, а при сделка с имот се дължи еднократна такса от 4% за вписването му. Таксите за поддръжка обаче са значително по-високи, отколкото в страната ни – 7-7,5 евро на кв. м на месец при 1-1,5 евро на квадрат у нас.

Най-голям дял сред чуждестранните купувачи на имоти в Дубай имат китайците, индийците, руснаците и украинците, а делът на купувачите от Източна Европа достига 13 на сто от общия обем сделки. Много от закупуваните имоти са с инвестиционна цел, в около 75% от случаите. Изискването при покупка на имот „на зелено“ е купувачите да платят първоначална вноска от 10% от стойността на имота, след което на всеки шест месеца дължат определена от инвеститора вноска, като в обичайния случай цялата сума за жилището трябва да бъде изплатена в рамките на четири години, какъвто е и най-честият срок за завършване на сградите. Повечето купувачи, придобиващи имот с инвестиционна цел, препродават още по време на строителството, като изискването е това да става, след като са изплатили 30% от стойността на имота.

„Това е добър анонс към българските инвеститори, които не са склонни да позволяват на други инвеститори да купуват и да препродават имоти в сградата им“, посочи Илиева и допълни, че много от тях имат политика да не променят титуляра, вписан в предварителния договор, докато сградата не получи акт 16. „Клиентите, които купуват спекулативно и печелят по време на строителството, не са лоши клиенти“, смята Илиева.

И още две разлики между пазара в България и Дубай - инвеститорите там нямат право да променят първоначално обявената цена на квадратен метър в хода на строителството, докато у нас според Илиева инвеститорите имат практика да повишават цените при констатиран силен интерес към сградата им, за да максимизират печалбата. Освен това в емирството паркоместата не се плащат отделно, а са включени в общата цена на жилището, като броят им отговаря на броя на спалните.