"Уникредит": Балон на жилищния пазар в София няма, но пазарът прегрява

Развитието на икономиката и пазарът на жилища

Павлов отбеляза, че пазарите на имоти се движат успоредно със случващото се в икономиката. За догодина основният макроикономически сценарий на "Уникредит" предвижда забавяне на икономиката заради високата инфлация, влошаването на условията за търговия вследствие на войната в Украйна, най-бързото, синхронизирано и голямо затягането на паричната политика в развитите икономики в последните 20 години и политическата нестабилност в България. Според Павлов пазарът на жилища се насочва към охлаждане, а пропорциите му ще зависят от случващото се на пазара на труда и с лихвите.

Прогнозата на банката е, че безработицата догодина ще се повиши леко от 4,3% на 4,4%, а заплатите ще продължат да растат с двуцифрени темпове заради сериозния дефицит на работна сила в почти всички сектори от икономиката. „Ако прогнозата се сбъдне, ще се избегне рязко влошаване на кредитоспособността на длъжниците, ще има ограничени принудителни продажби, а новите купувачи няма да намалеят“, коментира Павлов.

В същото време по-високите лихви в еврозоната се пренасят по-бавно в българската икономика, като през тази година цената на ипотечните кредити у нас дори е намаляла, отбеляза икономистът. „Смятаме, че цените на жилищата в София ще спаднат с между 5% и 10% от най-високата до най-ниската си точка в следващата една година. Ако периодът на несигурност приключи при следващи парламентарни избори през март-април, по-високите лихви в еврозоната ще продължат да се пренасят бавно в България, а напредъкът на страната за приемане на еврото и реформите, свързани с Плана за възстановяване и устойчивост, трябва да помогнат икономическият растеж да започне да се ускорява от средата на 2022 г.“, каза Павлов.

Ако политическата несигурност обаче продължи по-дълго и дерайлира приемането на България в еврозоната през 2024 или 2025 г., има опасност от трайно увеличаване на цената, при която българското правителство емитира дълг, а това ще се отрази и на цената, при която фирмите и домакинствата получават кредитите си, предупреди икономистът. При такъв сценарий вместо цената на новите ипотечни кредити да се увеличи с 1%-1,5%, може да се стигне до по-голямо увеличение, което да предизвика спад в търсенето на ипотеки, а оттам и на имоти в по-големи пропорции от основния сценарий, допълни той.

Според Павлов рискът от спад на цените изглежда най-сериозен в София, защото делът на сериозно надценените имоти в столицата е значителен. В по-малка степен това се отнася за Варна, тъй като там достъпността на имотите се подобрява, макар и бавно. „С изключение на четирите най-големи града, останалите градове в страната изглеждат близо до равновесие. Но при спад в големите градове малките не са застраховани. Възможно е той дори да е още по-голям, както се случи през 2008 г.“, предупреди Павлов.

Той все пак отбеляза, че рискът от спад на цените в София не означава автоматично, че той ще се материализира. Възможно е те да се стабилизират на достигнатите нива, доходите да продължат да ги догонват и до няколко години жилищата отново да станат достъпни.

Ипотечният пазар през 2022 г.

Ипотечното кредитиране у нас тази година отбелязва ръст от 18% на годишна база, като той се ускорява спрямо 14% миналата година. При новите продажби на ипотечни кредити отчетеното повишение е с около 30%, съобщи Юлиан Влахов, директор "Продукти и услуги" в Уникредит.

Средният размер на отпуснатите от банката ипотечни кредити е нараснал значително – от 130 хил. лв. през миналата година до 170 хил. лв. през тази година, а средният им срок е 27 години.

Най-често банката отпуска ипотечни кредити от 150 хил. лв., като това е сумата по 60% от сделките. Влахов наблюдава спад на сделките на акт 14, тъй като все по-малко инвеститори са склонни да прехвърлят собствеността на по-ранен етап заради поскъпването на строителните материали. С повишаването на лихвите от централните банки от лятото на тази година се наблюдава и интерес към кредити с фиксирана лихва, които в момента имат дял от 10%-15% от общия обем.

Кандидатите за ипотечни кредити Влахов раздели на три основни групи – млади семейства, които търсят първо жилище, семейства, които искат нов имот, и хора, които купуват имот с цел инвестиция. Купувачите на жилища за собствено ползване обаче преобладават.

Влахов отбеляза, че за кредитополучателите много важен става дългият срок на ипотечния кредит, тъй като от него зависи размерът на месечната вноска. Той посъветва хората, които сега се ориентират към покупка на имот с кредит, да поддържат разумно ниво на дълг, който да не е по-голям от 30% - 40% от нивото на доходите им.

Нова тенденция на ипотечния пазар са „зелените“ ипотеки, при които кредитополучателите получават преференция, ако купят имот с висока енергийна ефективност. Интересът към тях нараства, съобщи Влахов.