От началото на 2006 предлагането на имоти надвишава в пъти търсенето

От началото на годината на пазара на недвижими имоти има застой. Предлагането надвишава десетократно търсенето - на 100 предлагания има десет търсения. Това показват данни на Агенция дипломатически имоти в страната (АДИС) ЕООД, съобщи за Investor.bg Надежда Захариева, главен брокер в агенцията.

Трябва да се отбележи също, че в предлаганията има и такива от инвеститори и понякога става дума за цели сгради. Застоят се дължи най-вече на това. Има очакване цените да се стабилизират и да паднат в някои райони, където има свръхпредлагане и презастрояване.

На първо място най-голямо е предлагането и най-малко е търсенето в морските курорти, като този факт се отчита от повечето агенции за недвижими имоти. Освен това предлагането в зимните курорти също е доста голямо, особено в Банско, но там търсенето все още е на високи нива, защото се очаква, че ще има развитие на този сектор, тъй като има по-дълъг сезон от морските курорти. 

Специално за София, където АДИС работи преимуществено и то в областта на луксозните имоти, има един клас потребители, които са с високи изисквания. Голяма част от новото строителство не покрива тези изисквания поради няколко фактора, основен от които е презастрояването. Потенциален интерес от такива инвеститори има във витошката яка. Там започват да се застрояват сгради, които имат лош достъп, лоша инфраструктура и пускането на тези сгради се забавя поради трудното издаване за разрешително за ползване. 

Голям интерес има към комплексите с контролиран достъп, има много проекти за такива. Цените са доста високи, но според Надежда Захариева ще продължава да има интерес към тези имоти. Има интерес и към подобни комплекси, но с къщи. Наблюденията на агенцията показват, че редовите къщи трудно се продават на високи ценови нива в България и трудно се рентират. Възвръщаемостта в София е добра в момента, особено в центъра и Лозенец.  

Един сегмент от пазара, който ще се развива и се наблюдава интерес към него и инвеститорски, са регионите, в които се наблюдават минерални извори – СПА курортите. Те са все още един неразвит сектор от този сегмент на недвижимите имоти. Има инвестиции в районите, пак първо около Банско, Добринище, Разлог. Там вече се направиха няколко СПА центрове, които са сравнително нови, но интересът е голям и се рентират целогодишно много добре. В Девин също има такива центрове. Има региони около Вършец, където все още няма инвестиции, Хисаря, Павел баня. Това е един сегмент на пазара, който ще се развива, смята Захариева.

По думите й голямо развитие се очаква и на селския туризъм, но основна пречка в този сегмент е лошата инфраструктура.  

Относно чужденците, според АДИС интересът на английските инвеститори е преекспониран. „Наблюдава се интерес от големи международни фондове, които инвестират в големи жилищни и търговски обекти, но индивидуалният западен инвеститор, английски инвеститор, идва с един бюджет от 50 хил. паунда, а в момента цените, на които варират имотите, са на ръба на тази сума“, коментира Захариева.  

Английските индивидуални туристи са няколко категории – те търся селска къща или втори дом в провинцията. Те предварително знаят, че не могат да очакват възвръщаемост от такъв имот. Другата група са предпочитащите морските или зимните курорти, като тяхната основна цел е да получат приходи, т.е. цените там да се качат, за да могат инвеститорите да рентират имота си успешно.

Пропърти мениджмънтът изобщо не е развит в този сектор, има много какво да се желае и поради тази причина тези имоти показват ниска възвръщаемост в момента. При имотите, които не са се рентирали добре, има вероятност за застой, дори понижаване на цените. Думата намаляване на цените все още никой не смее да каже гласно, но според АДИС самият факт, че вече се появяват завършени имоти от т. нар. тип „апартмант хаус“ на ценови нива от 650 до 750 евро за кв.м говори, че такава тенденция има. Строено е с идеята да се направи хотел, а след като е видяно, че този имот не работи добре като хотел, се продава като отделни апартаменти. Оферти в такива имоти има на цени 800-900 евро/кв.м. 

Според Надежда Захариева търсенето като цяло няма да намалее, а и икономическите показатели са такива, че когато влезем в ЕС, банките, които работят на нашия пазар, ще бъдат конкурирани от европейски банки, които ще предложат доста атрактивни пакети за покупка на жилище. В различните страни от ЕС нивата на лихвения процент са различни, но варират около 5-6%, срещу 8-10 в момента в България. Така че при едно намаляване на лихвения процент е нормално пак да има някакво потребителско търсене. 

„Населението на ЕС е около 300 млн. души. За една малка държава от 8 млн., е вероятно, когато влезем в ЕС, все повече хора да се насочат към закупуване на имоти втори дом, така че интересът поне няма да намалее. Дали ще се увеличи съобразно предлагането, предстои да видим“, каза главеният брокер на АДИС.  

В някои сегменти на пазара, специално в София, вероятно цените ще намалеят. Това са стари сгради, панелни, с изключително лоши качества. Там цените едва ли ще надхвърлят 400 евро/кв.м.