Жилищните пазари по света удрят рязко спирачки

Твърде скъпи заеми

Най-големият фактор за забавянето безспорно са лихвите по ипотечните кредити.

В САЩ лихвите по 30-годишните заеми се стабилизираха на ниво от около 7%, над два пъти спрямо равнището им миналата година и най-високото ниво от 2008 г., след бързата поредица от повишения на лихвите от Федералния резерв.

В съчетание с бума на цените на жилищата в предишните две години месечните вноски по ипотечен кредит за обичаен имот нараснаха до над 2600 долара спрямо 1700 долара година по-рано.

„Това са лихви, които според мен ще бъдат много голяма пречка и всъщност виждаме, че жилищният пазар се забавя“, коментира Натан Шийтс, главен икономист в американската банка Citi.

Тенденцията е сходна в много страни. Лихвите по ипотечните кредити растат до най-високото си ниво в последните години в страните от еврозоната, както и в Канада, Австралия и Нова Зеландия.

„С ръста на лихвите по ипотечните кредити и затягането на стандартите за кредитиране от банките, което потиска търсенето, оставаме убедени, че ръстът на цените на жилищата в еврозоната ще намалее рязко и ще стане отрицателен до края на 2023 г.“, казва Мелани Дебоно, икономист в Pantheon Macroeconomics.

Марсел Телиант, икономист в Capital Economics, счита, че вноските по ипотечните кредити в Нова Зеландия вече са нараснали до над 60% от средните доходи спрямо под 45% преди началото на COVID-19.

Заради очакванията за продължаващ ръст на лихвите той прогнозира спад с 25% на цените на жилищата в Нова Зеландия спрямо връхната им точка през ноември.

Във Великобритания ипотечният пазар беше разтърсен от политическата криза, предизвикана от големите намаления на данъците, предложени от краткотрайното правителство на Лиз Тръс. Пазарите се успокоиха с назначаването на Риши Сунак за нов премиер, но лихвите все пак се очаква да нараснат до около 4,6% догодина спрямо 3% в момента.

Британският институт Resolution Foundation, изчислява, че за близо една пета от домакинствата вноските по ипотечните кредити може да нараснат с над 5000 паунда до края на 2023 г.

В резултат на това икономисти прогнозират срив на цените на жилищата във Великобритания през 2023 г., вариращ от 4,4% според Oxford Economics до 10%-12% според консултантските компании Savills и Capital Economics.

Ръстът на лихвите по ипотечните кредити отразява рязкото повишаване на основните лихви, докато много централни банки се борят с най-бързия темп на инфлацията от десетилетия. САЩ, Великобритания и еврозоната, взети заедно, са повишили лихвите с близо 900 базисни пункта миналата година, като пазарите очакват нов ръст с 400 базисни пункта до лятото на следващата година. Повечето нововъзникващи пазари повишават лихвите си още по-агресивно. Бразилия вдигна основния си лихвен процент до 13,75% спрямо едва 2% през януари 2021 г., а в Унгария той беше увеличен с 12,4 процентни пункта до 13%.

„Нашето грубо правило е, че всяко повишение на основната лихва със 100 базисни пункта води до забавяне на ръста на цените на жилищата с един-един и половина до два процентни пункта“, коментира Пракаш Лунгани, консултант в отдела за анализи на МВФ.

Европейската централна банка счита, че в нисколихвена среда повишение на лихвите с един процентен пункт съответства на спад с около 9% на цените на жилищата и с 15% на инвестициите в жилища след около две години.

Докато финансовият натиск върху домакинствата нараства, натрупаните спестявания по време на пандемията, които подкрепиха жилищния бум, бързо намаляват. Домакинствата не само могат да купуват по-малко с парите си, те също така е по-вероятно да се затрудняват със спестяването за първоначална вноска.

В САЩ „растящите разходи за живот и спадащите фондови пазари затрудняват спестяването на достатъчно пари за първоначална вноска от купувачите на първо жилище – живителната сила на пазара“, коментира Джеймс Найтли, икономист в ING.

Остатъчната сила на жилищна пазар отчасти отразява бързането на купувачите да си гарантират ипотечни сделки, преди лихвите да нараснат още повече. Цените на наемите също остават високи заради стабилното търсене от хора, които не могат да си позволят покупка на имот.

В много страни цените на жилищата са подкрепени от ниските наличности от жилища. През октомври запасите от имоти за продажба във Великобритания за всеки брокер са били на най-ниското си ниво от началото на воденето на статистика през 1978 г., а наличностите остават ниски по исторически стандарти и в САЩ.

Но признаците за забавяне на пазара са явни. Инфлацията при жилищата вече се забавя на повечето пазари, включително Германия, Австралия и Китай.

Австралия регистрира първото си годишно свиване, а в САЩ годишният ръст на цените на жилищата се забави до 13% през август спрямо 16% предходния месец, най-бързото забавяне от създаването на индекса през 1975 г. Capital Economics очаква цените на жилищата в САЩ да намалеят с 8% спрямо връхната им точка през следващата година.

Консултантската компания Knight Frank съобщи, че в края на третото тримесечие цените на жилищата  големите градове са отбелязали забавяне за второ поредно тримесечие. Градове в Нова Зеландия, Канада и Норвегия отчитат двуцифрено свиване на цените.

Тъй като ниските наличности все още подкрепят цените, задаващото се забавяне е по-видимо при сделките.

В еврозоната банките все повече отказват жилищни заеми и затягат условията за хората, които вече са получили кредит. Търсенето на жилищни заеми намалява с най-бързия си темп от десет години насам, показа допитване за банковото кредитиране за четвъртото тримесечие. През септември новите заеми за покупка на жилище са надолу с 30% спрямо същия месец на миналата година.

Сделките с имоти във Великобритания спаднаха с 32% на годишна база през септември. Наблюдатели на жилищния пазар съобщиха също за най-големия спад на запитванията от нови купувачи през октомври от финансовата криза насам с изключение на забавянето на жилищния пазар по време на първата блокада заради COVID-19.

В САЩ продажбите на жилища през септември спаднаха с годишен темп от 24%, доста под нивата им преди пандемията. Заявленията за ипотечен кредит са намалели до най-ниското си ниво от 25 години насам в САЩ.

Американският жилищен пазар „се изпарява“, казва Марк Занди, главен икономист в Moody’s Analytics. Пол Ашуърт, главен икономист за САЩ в Capital Economics, е на същото мнение, като заявява, че активността на жилищния пазар „е напълно погубена“.

Данните за Торонто са още по-драматични. Канадският град отбелязва срив с 96% на продажбите на еднофамилни жилища и с 89% на апартаментите.