Европейските банки се готвят за проблеми с бизнес имотите заради растящите лихви

Някои от най-големите кредитори в Европа са изправени пред силен ръст на лошите заеми, свързани с бизнес имоти, тъй като растящите лихви подлагат на натиск собственици на имоти, пише онлайн изданието S&P Global Market Intelligence.

Резкият ръст на лихвите в Европа в последно време увеличава разходите за обслужване на дълговете за собствениците на сгради, докато търсенето на площи в много бизнес имоти се очаква да отслабне заради забавянето на икономиката, а това може да потисне наемите.

По-високите лихви затягат и оценките на имотите, тъй като инвеститорите изпитват затруднения от по-скъпото финансиране на дълга, което намалява привлекателността на възвръщаемостта от инвестиции в имоти. Достатъчно голям спад на цените на имотите ще наруши и клаузите за дълга, които банките включват в заемите за собствениците на имоти, а това може да накара някои кредитори да поемат собствеността върху потиснати имоти.

„Назрява истинско безпокойство, че догодина ужасно много от времето на банките може да бъде заето с управление на нарушени договори“, коментира Бен Томасън, ръководител на отдела за европейски дълг в консултантската компания Colliers. „Ако лихвите нараснат до 5 или 6%, ще има ужасно много сделки, които нарушават тези договорености“, допълва той. Средно съотношение между дълг и собствени активи (%). Графика: S&P Global Market Intelligence

Сигнали за тревога

Редица доклади от последните седмици предупреждават за влошаване на перспективите пред бизнес имотите, особено във Великобритания, която е сред най-популярните инвестиционни пазари в Европа. МВФ съобщи през септември, че проблеми в сектора в световен план може да застрашат финансовата стабилност, а в свой доклад Goldman Sachs прогнозира, че цените на бизнес имотите във Великобритания ще намалеят с между 15 и 20% от юни 2022 г. до края на 2024 г.

Заемите за сектора на бизнес имотите са съставлявали около една осма от общите заеми, отпуснати от европейски банки в края на първото полугодие на 2021 г., сочи доклад от юли на рейтинговата агенция DBRS Morningstar.

Портфейлите с кредити за бизнес имоти на европейските банки са нараснали в последните години след оттеглянето от сектора след световната финансова криза през 2008 г., когато цените на бизнес имотите намаляха с около 40% спрямо връхната им точка през 2007 г. Заемите за бизнес имоти като дял от кредитите за физически лица и корпорации са нараснали с над 22% до 428 млрд. евро от 2015 до 2021 г. сред 63 европейски банки с активи за над 100 млрд. евро, сочат данни на S&P Global Market Intelligence Общ обем от заеми за бизнес имоти в големи европейски банки. Графика: S&P Global Market Intelligence

Сред 10-те най-големи европейски банки от гледна точка на активите, които са обявили данни през този период, HSBC Holdings отчита най-голямо увеличение на заемите за бизнес имоти между 2015 и 2021 г. както в реални изражения до около 44 млрд. евро, така и като дял от заемите за физически лица и корпорации с 422 базисни пункта до 11,44%, показват данните на  Market Intelligence.

Скандинавските банки са с най-предно класиране сред петте европейски банки с най-голям процент заеми за бизнес имоти като дял от заемите за физически лица и корпорации. Svenska Handelsbanken е най-големият кредитор на бизнес имоти от гледна точка на дял от кредитите за физически лица и корпорации, като почти 40% от кредитния ѝ портфейл се състои от заеми за собственици на бизнес имоти. На второ място е Skandinaviska Enskilda Banken с дял от малко под 20%. Общ обем от заеми за бизнес имоти в избрани европейски банки. Графика: S&P Global Market Intelligence

Handelsbanken беше засипана от въпроси от анализатори за експозицията си към сектора на бизнес имотите при представянето на резултатите си за третото тримесечие на 19 октомври. „Строгата ни политика за обезпечаване на кредитите се доказва от десетилетия и води до много малка загуба на кредити в исторически план“, каза тогава главният финансов директор Карл Седерсхолд.

Главният изпълнителен директор на Skandinaviska Enskilda Banken Йохан Торгеби коментира при обявяването на резултатите за второто тримесечие, че банката е „предпазлива и много консервативна за това какво кредитиране на бизнес имоти може да си позволи“.

Обръщане

Инвестициите в бизнес имоти в Европа достигнаха рекордни нива в последните години. Инвеститори вложиха 359 млрд. евро на пазара през 2021 г., с 8% повече спрямо предишния рекорд от 2019 г., сочат данни на консултантската компания CBRE.

Връхната точка от миналата година беше кулминацията в ръста на инвестициите в бизнес имоти през последните над десет години. Рекордно ниските лихви след световната финансова криза през 2008 г. осигуриха на инвеститорите евтино финансиране и ги накараха да търсят по-добра възвръщаемост извън слабо отплащащите се облигации. До 2021 г. инвестициите в европейски бизнес имоти нараснаха над три пъти спрямо около 100 млрд. евро през 2009 г.

Този бум свърши, когато централните банки побързаха да успокоят ускоряващата се инфлация, достигнала най-високото си ниво от над 40 години на много пазари. Анализатори очакват нови лихвени повишения в идните месеци от Европейската централна банка, Английската централна банка и Шведската централна банка Riksbank, където местните банки имат едни от най-високите нива на експозиция към сектора на бизнес имотите. Това ще подложи собствениците на бизнес имоти на още по-голям натиск.

В момент, когато много банки започват да определят лихва от 5% нагоре, над настоящата генерирана доходност от голяма част от бизнес имотите, „дългът вече не може да расте“, отбелязва Томасън. „Вдигащите се лихви подлагат на натиск имотния пазар, няма съмнение в това“, допълва той.

Промяната накара инвеститори в акции да се освобождават от книжа на европейски имотни компании с много по-бърз темп в сравнение с други сектори. Индексът FTSE EPRA/NAREIT Europe, който включва най-търгуваните акции на имотни компании в региона, се срина с почти 50% от началото на годината спрямо спада с 20% на общия индекс Stoxx 600. Имотните акции се представят по-слабо от широкия пазар от началото на годината. Графика: S&P Global Market Intelligence

Представянето на листнатите европейски имотни компании трябва да е предупреждение за банките в региона за бъдещето, казва Йохан Шолц, анализатор на банковите кредити в нидерландската компания за управление на активи Actiam. „Малко съм изненадан, че не виждаме по-голям ръст на провизиите за загуба на кредити при европейските банки предвид слабостите, които наблюдаваме при инвестиционните тръстове в имоти“, отбелязва Шолц. „Цената на акциите на инвестиционните тръстове в недвижими имоти и особено растящата доходност по кредитните инструменти на имотните компании са добър ориентир за очакванията на пазара какво ще се случи“, допълва той.

Кредитите за собственици на търговски площи вероятно ще създадат най-големите проблеми за банките през идните тримесечия, докато наемателите се борят с растящите разходи и намаляването на разходите на потребителите в период на инфлация, смята Томасън. Инвестициите в търговски площи в Европа вече започнаха да намаляват през 2018 г. заради растящата конкуренция от електронната търговия, а блокадите заради COVID-19 още повече прогониха инвеститорите.

„Много кредитори тъкмо бяха започнали да си възвръщат част от апетита след COVID, тъй като купувачите се завърнаха в търговските обекти. Настоящата среда отново притеснява кредиторите за търговските площи“, коментира Томасън.

Някои кредити за офис площи също може да създадат проблеми за банките. Все по-вероятната рецесия в голяма част от Европа ще отслаби корпоративното търсене на офис площи, а възможностите на компаниите да плащат наеми ще засегнат способността на собствениците на сгради да правят растящите си плащания по дълга, казва Томасън. Ръстът на работата от вкъщи по време на пандемията, която до голяма степен се запази, също поставя под въпрос търсенето на офис площи, тъй като големите корпорации преоценяват нуждата си от имоти.

Не 2008 г.

Все пак повторение на щетите, които кредитите за бизнес имоти нанесоха на европейските банки през 2008 г. е малко вероятно. Кредиторите имат много по-малка експозиция и са много по-добре капитализирани, ако се случи сходен срив в сектора, казва Бенджи Крийлан-Сендфорд, банков анализатор в Jefferies.

„Ако направите някои анализи на чувствителността около потенциална загуба на заеми за бизнес имоти от банките, тя е много малка в сравнение с това, което щеше да бъде, ако същият анализ беше направен през 2008-2009 г.“, отбелязва той.

Скорошният опит на банките да се справят със силно потиснати собственици на имоти по време на пандемията също би трябвало да предотврати връщане към сътресенията през 2008 г. и след това, смята Томасън. Кредиторите са много по-добри в общуването с кредитополучателите и в работата с тях за разрешаване на проблеми, отколкото преди десет години, допълва той.

„Ще има натиск по договорите догодина. Но твърдо вярвам, че банките ще работят за разрешаването на проблемите“, казва Томасън.