Проблемите на световните жилищни пазари наподобяват срива преди 30 години

Китай

Снимките с недовършени жилищни сгради символизират мрачното състояние на китайския имотен пазар, където купувачите плащат за жилища, които не могат да обитават. Това доведе до ипотечен бойкот тази година, като купувачите на жилища заплашват да спрат да плащат вноски по кредитите си. Жилищният комплекс в строеж Royal Peak на China Evergrande в Пекин. Снимка: Bloomberg LP

Около 2 млн. недовършени жилища, продадени предварително от предприемачите, са със спряно строителство, сочат данни на S&P Global Ratings. Това напомня на срива на имотния пазар преди 30 години на остров Хайнан, тропическия курортен остров в страната, наричан „Китайския Хавай“.

Имотни предприемачи пристигнаха на острова през 80-те години на миналия век, когато той стана един от първите райони на Китай, които либерализираха икономиката си, привличайки имигранти, търсещи работа. Това на свой ред подкрепи търсенето на жилища, създавайки първите имотни предприемачи в страната, включително основателя на Soho China Пан Шъи.

Цените на жилищата нараснаха над три пъти между 1989 и 1992 г., но бумът свърши на следващата година, след като Пекин затегна паричната политика и кредитирането за сектора. Над 600 сгради бяха изоставени, съобщиха тогава местни медии.

Китай следва сходни политики, за да овладее бума на пазара в последните три години. Финансирането беше намалено, а правителството поиска от банките да забавят темпа на ипотечно кредитиране. Това предизвика вълна от спиране на плащания и остави сгради с обща площ от милиони квадратни метра недовършени.

През 1999 г. Държавният съвет се намеси, за да помогне за довършването на незавършените проекти, включително превърна част от тях в субсидирани жилища за работници с ниски доходи. Правителството отново прибягва до този подход, като предлага специални заеми на обща стойност 200 млрд. юана (28 млрд. долара), за да гарантира, че блокираните жилищни проекти ще бъдат завършени. Дългът на китайските домакинства, стимулиран от ипотечните кредити, е близо до рекорден връх. Графика: Bloomberg LP

Според Джордж Магнус, изследовател в Китайския център към Оксфордския университет, основите на пазара изглеждат „доста мрачни в обозримо бъдеще“.

„Може да се стигне до срив на имотния пазар. Китай се присъединява към останалата част от света, която преживява имотни проблеми“, допълва той.

Макар че много икономисти твърдят, че сривът на жилищния пазар няма да се задълбочи твърде много и че тази година или следващата ще бъдат предоставени стимули, малцина очакват рязко възстановяване. Но ходове на ръководителите на страната наред с постепенното смекчаване на COVID ограниченията може да помогнат за стабилизирането на пазара.

Австралия

Австралия преживя голям ръст на цените на жилищата по време на пандемията, но централната банка повиши основната си лихва с 250 базисни пункта за няколко месеца и пазарът пое в обратна посока.

Цените намаляват по-бързо в сравнение с началото на 80-те години на миналия мек и началото на рецесията през 90-те години, казва Тим Лаулес, директор на анализите в CoreLogic. Жилищни сгради в Сидни. Снимка: Brendon Thorne/Bloomberg

Комбинираният индекс на компанията, който включва цените на жилищата в осем главни града на провинции в Австралия, е намалял с 5,5% в последните пет месеца. В същия период при забавянето през 90-те години на миналия век цените на жилищата са спаднали с 2,9%. Положението е още по-лошо в Сидни, където цените спадат осем поредни месеца и сега са с 9% под връхната си точка.

„През 1994 г. имахме най-бързия ръст на лихвите“, казва Пол Камерън, старши икономист в имотната компания PropTrack. „Видяхме нещо като две забавяния на имотния пазар – едно след силния ръст на цените през 1989 г. и друго след ръста на лихвите. Сега имаме и двата сценария“, допълва той. Темпът на спад на цените на жилищата в Сидни надвишава свиването при предишни кризи. Графика: Bloomberg LP

Едно от притесненията в Австралия, което е валидно и за други икономики, са затегнатите финанси на домакинствата. Съотношението между дълг и доходи е на ниво от 187% спрямо около 70% през 90-те години на миналия век.

„Няма съмнение, че домакинствата са много по-чувствителни към цената на дълга сега, отколкото бяха при предишните рецесии“, казва Лоулес, но подчертава, че икономиката остава силна, както и трудовият пазар.