Зелените сертификати навлизат все повече при офисите у нас, за жилищата са екзотика

Сертификатите за устойчивост навлизат все повече при офисите и индустриалните имоти у нас, но остават екзотика на жилищния пазар, тъй като инвеститорите в този сегмент считат сертифицирането на сградите за излишен разход. Това стана ясно по време на дискусия за ролята на сградните проекти в постигането на зелената трансформация в рамките на Building Innovation Forum, организиран от "Градът медиа груп".

„Задачата на зелените сертификати е да дадат сравнима на международно ниво рамка с мерки и препоръки, по която да бъде изпълнена една сграда по време на проектирането, строителството и експлоатацията. Целта е тази сграда да бъде по-здравословна и ефективна от друга подобна, която не е следвала препоръките“, коментира арх. Весела Вълчева-Макгий, управляващ партньор в Triple Green Building Group Bulgaria.

От пазарна гледна точка сертификатът е важен за инвеститорите, тъй като с него могат да докажат на клиентите си, че сградата им е постигнала определен международен стандарт. „Той обаче не е самоцел, задачата му е да помогне за прилагането на множество мерки, така че да работят заедно и да оптимизират сградата за нейните обитатели“, добави Вълчева-Макгий.

Според арх. Ангел Захариев, управител на архитектурно студио „А и А Архитекти“, за сертифицирането има значение какъв тип е сградата и каква е крайната цел на инвеститора – дали я строи за себе си, или за бъдеща пазарна реализация, доколко сертификатът е от значение за бъдещите му клиенти. „Най-трудно е с жилищните проекти, тъй като голяма част от инвеститорите смятат сертифицирането за излишен разход. Не така стоят нещата с офисните проекти или сградите със смесена функция, особено проектите с висок бюджет, насочени към луксозния сегмент“, отбеляза Захариев. По думите му обаче навлязат ли в процес на сертифициране, много инвеститори се изненадват колко елементи в сградата са в съответствие с изискванията за устойчивост и колко високо може да бъде оценена тя. Според него в някои случаи за подобряване на представянето на сградата, така че да съответства на изискванията за сертифициране, е достатъчна съвсем малка инвестиция.

За момента обаче все още е трудно инвеститорите да бъдат убедени във важността да инвестират в сертифицирането на сгради, особено ако те са жилищни, смята и арх. Владислав Дечев, директор на SGI Architects & Masterplanners, и допълва, че в портфейла на компанията му има такива сгради, но те все още са екзотика, тъй като за инвеститорите цената и времето за построяване на една сграда остават водещи фактори. Сертифицирането на сградите води до известно, но не голямо повишаване на капиталовите разходи, но за сметка на това експлоатационните разходи през годините намаляват, отбеляза и арх. Димитър Димитров от „Иво Петров – Архитекти“.

„Когато големи международни компании развиват бизнес в различни страни на различни континенти, при които има различна действаща нормативна уредба, климат, социална и икономическа среда, сертификатът за устойчиво строителство гарантира, че съответните сгради са с едно и също качество на обитаване“, отбеляза Димитров. Според него сертифицирането е неприложимо за жилищния пазар в България, тъй като възложителят и крайният потребител са различни. „Сградата се построява, продава се и възложителят не се интересува повече какво се случва с нейните обитатели. При индустриалните сгради в повечето случаи възложителят е идентичен с потребителя на сградата и тогава строителството се случва по правилен начин, защитавайки идеите зад сертификатите за устойчивост“, коментира той.

Според Георги Павлов, основател на Proptech.bg, осъзнаването на значението на устойчивото строителство трябва да започне „отгоре“. „Сертифицирана ли е сградата на министерството на екологията (околната среда и водите – бел. ред.)?", попита той. И допълни, че технологиите в сградите ще позволят да се намали потреблението на ток и вода например, но за да бъде строителството по-екологично са необходими конкретни ESG регулации и осъзнаване от обществото на важността на темата. Павлов посочи като добър пример в това отношение Сингапур.

Потенциал на старите сгради

Според Весела Вълчева-Матгий потенциалът на съществуващите сгради у нас е огромен, но в България липсва инвестиционна култура за преосмисляне на функциите на сградите, докато в Европа и света тази практика е масова. „По европейска линия следващата вълна изисквания и законодателни мерки е свързана с предварителна оценка на въглеродния отпечатък на съществуващите обекти, последвана от оценка какво може да се направи функционално – дали една фабрика може да се превърне в апартаменти, споделени офиси или в сграда със смесено предназначение например, какви технологии може да се вложат в нея, за да се оптимизира потреблението на ток и вода“, коментира тя.

Според Ангел Захариев темата със старите сгради ще става все по-актуална, защото по демографски причини сградите, които се строят в момента и в следващите няколко години, след 20-30 години ще останат празни. „Моделите на обитаване в света се променят толкова често, че сградата може да смени функциите си пет-шест пъти, докато трае животът ѝ“, отбеляза Захариев. Според него това поставя въпроса дали е необходимо да се строи трайно или сградите да са с по-временен характер, за да може да бъдат съборени след пет до осем години. Такава е философията зад много проекти в САЩ, добави той.

Освен това според него още в самото начало може да се заложат по-гъвкави сградни системи и конструкции, които да подлежат на адаптиране към различни функции в бъдеще. „Сградите, които се строят по класически начин, ще бъдат мъртви след десет години“, посочи Захариев. Строителният сектор в България обаче е много изостанал в технологично отношение спрямо останалите сектори от икономиката и процесите, които се случват в Европа и света, смята той. „Ние строим по допотопен начин, без сериозни нововъведения в системите за строителство, а само с подобряване на съществуващите методи. На пазара имаме само монолитно строителство и сглобяемо строителство предимно за индустриални сгради. Нямаме масово дървено строителство, например, а то е голям хит в Европа и света в момента. Там се строят по 20- или дори 30-етажни сгради само с дървена конструкция и то не само по една, а по поне пет-шест различни технологии. В сглобяемото строителство в света също има голям напредък в момента, включително с използването на иновативни материали. Ние изоставаме и сме встрани от тези процеси“, отбеляза Захариев.

Според него в жилищния сектор страната ни е изостанала с 50 години и от гледна точка на прилагането на нови типологии на обитаване. „На нашия пазар присъстват около пет варианта от възможните 50, които може да съществуват на развити пазари като германския, британския и американския“, коментира той. „Това изоставане, наред с липсата на регулации, стимули и примера на обществения сектор, който трябва да е водещ, ни тласка към провинциално балканско битие, при което се строи по един и същи начин, а по-различните проекти са единици“, добави Захариев.

Той смята, че единственият начин подобни проекти да станат по-масови е на базата на добрия пример. „Практиката ни показва, че ако има един успешен проект, който е достатъчно ефективен и популяризиран, той много бързо се възприема и от други инвеститори. Ако се намери добър сертифициран проект в жилищния сектор, сигурен съм, че практиката веднага ще се разпространи и сред други инвеститори“, добави Захариев.