Предприемачи: Търсенето на жилища у нас расте, но сделките намаляват

Търсенето на жилища у нас се е увеличило в последните три месеца, но сделките спадат. Това показва, че необходимостта от жилище в големите градове се запазва, но финансовите възможности на купувачите да си го позволят намаляват. Това коментираха строителни предприемачи по време на конференция за строителство и инвестиции, организирана от списание "Мениджър".

По данни на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties цените на жилищата у нас са нараснали с 23% на годишна база през третото тримесечие след подобно покачване и през второто. Така средната цена, при която са се сключвали сделки в София между юли и септември, е достигнала 1470 евро на кв. м, съобщи Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията. В същото време средните заплати са нараснали почти два пъти по-бавно - с 15%, докато в предишни години цените на жилищата се покачваха с по-бавен темп от ръста на доходите.

Това е влошило достъпността на жилищата в София с 13%. Към 15 септември коефициентът за покупателната способност на населението в градовете, следен от ООН, който показва съотношението между средната заплата и средната цена на жилищната площ в даден град, е спаднал за София до 0,67 спрямо 0,8 преди ускоряването на инфлацията преди малко повече от година. Така с една средна заплата хората в столицата вече могат да си купят само 0,67 кв. м жилищна площ. 

Според Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), при предишни периоди на ускоряване на инфлацията в рамките на година и половина доходите на населението са настигали покачената стойност на жилищата и покупателната способност се е връщала на предишните нива. Очакванията му са така да стане и сега.

„Търсенето на жилища продължава да е по-голямо от предлагането, това е може би единствената стока, която за последните 30 години на пазарно развитие в страната ни е по-търсена от наличното предлагане“, отбеляза Шопов. Жилищата в големите градове остават привлекателни за съхраняване и увеличаване на стойността на капитала, допълни той. И приведе някои данни в подкрепа на твърдението си – в последните 22 години цените на жилищата в София са нараствали средно с 9% на година, а доходността от наем е 5%, така чистата доходност от инвестицията достига 14% на година. Жилищата осигуряват и бърза ликвидност, тъй като при необходимост могат да бъдат продадени за два-три месеца, добави Шопов.

Пандемията от COVID-19, войната в Украйна, инфлацията и притесненията дали ще се индексират цените на вече сключени предварителни договори за апартаменти в строеж са засилили несигурността както за предприемачите, така и за купувачите от миналата година насам, коментира Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD. Това според него разколебава някои купувачи да предприемат крайната стъпка за придобиване на имот, а някои предприемачи са предпочели да отложат началото на строителството на нови сгради и продажбите на апартаменти в започнатите си обекти. „Ако предприемачът не е наясно със себестойността на една сграда, а трябва да подпише сега предварителен договор, се чувства много несигурен. Тези от тях, които имат необходимите средства и могат да си го позволят, предпочитат да задържат продажбите. Ние също внимаваме кои проекти пускаме на пазара, тъй като трябва да сме убедени, че имаме осигурено финансиране за тях и ще стигнем до Акт 16“, каза Савов.

Защита на купувачите „на зелено“ по френски модел

Според Шопов продажбите „на зелено“ съставляват по-голямата част от жилищния пазар във всички големи градове в света. Причината е в недостатъчното предлагане на готово строителство и по-високата му цена с между 15% и 20% от цената на жилищата на етап строеж. По думите му под 1% от строителните компании у нас са се провалили при изграждането на жилищните си сгради. Въпреки това от НАСП считат, че купувачите трябва да бъдат защитени, когато поемат риска да пристъпят към покупка на имот „на зелено“. Асоциацията се е спряла на френския модел и от четири години работи за прилагането му и у нас. „Според този модел един предприемач може да продава „на зелено“, само ако има застраховка с покритие до стойността на цялата сграда, която продава. Ако се стигне до фал, застрахователят връща парите на гражданите“, обясни Шопов.

Така ще се засили и контролът върху предприемача, тъй като застрахователната компания ще проверява "под лупа" проектната документация и строителната компания, смята той. В момента строителният сектор подлежи на много проверки, но според Шопов те са безсмислени. „Ако администрацията е допуснала грешка при издаването на строително разрешение, например, въпреки проверките няма кой да върне парите на инвеститора или купувача“, посочи той. Привличането на застрахователна компания в строителния процес ще постигне още един добър ефект, като изчисти бранша от съмнителни фирми, тъй като застрахователната премия за фирма, която няма опит, не се е доказала и няма ресурс, ще бъде много по-висока от премията за компания, която дава сигурност при строителството, добави Шопов.

Той уточни, че в момента НАСП е напът да финализира преговори с една от големите застрахователни компании у нас, за да предложат проект на такъв застрахователен продукт. След това МРРБ следва да предложи проект за законова промяна, която да направи възможно предлагането на продукта на пазара. „Ако това се случи, сигурността на целия бранш и на крайните клиенти ще бъде повишена“, отбеляза Шопов.

Докато стане това, Савов посъветва купувачите „на зелено“ да бъдат внимателни при избора си на строителна компания и да четат внимателно договорите си. Проекти, които са подкрепени от банка, също са малко по-сигурни от такива, които не разполага с банково финансиране, тъй като банката контролира как се разходват парите на клиентите, допълни Савов.

По-екологични и енергийно ефективни сгради

Все повече предприемачи у нас се насочват към устойчиво строителство с използване на екологични материали и подобряване на енергийната ефективност на жилищата. Според арх. Пламен Мирянов, управител на Артекс проект и член на УС на „Артекс Инженеринг“, държавата трябва да субсидира част от заложената цена на технологията в един зелен проект, какъвто е примерът в Австрия.

Той очерта и някои тенденции в търсенето на купувачите – засилен интерес към къщи далеч от центъра на града, с повече зелени площи, използване на фотоволтаични панели и на акумулатори за дъждовна вода, за да не се претоварва градската канализационна мрежа. Все повече хора търсят допълнителна стая за кабинет и отворени пространства с по-големи балкони или открити площи между сградите, добави Савов. Според него затворените комплекси са се превърнали в оазиси по време на пандемията, а заради засиления интерес към къщите в момента край София се строят повече комплекси с къщи от всякога.

Стремежът към подобряване на енергийната ефективност на жилищата е засилил търсенето и на уреди за управление на отоплението. Те могат да се монтират на радиатора, например, и да помогнат за постигането на най-добра температура, когато хората са в дома си, и по-ниска, когато спят или са на работа. „Всяка автоматизация води до спестяване на 30% от разходите за електроенергия, коментира Димитър Стоянов от „Алтерко“. Той добави, че на международния пазар търсенето на уреди за наблюдение на потреблението на енергия е високо, а тенденцията постепенно започва да се пренася и у нас, въпреки че според него българите са по-консервативни към новите технологии.

Мирянов посочи и потенциала на геотермалната енергия като алтернативен източник на отопление и електрозахранване на сградите. Той посочи като пример Измир, където целият град се захранва с такъв вид енергия.