Купонът на европейския имотен пазар наближава края си

Лъскавата нова централа на Deutsche Bank в Лондон беше търсен актив през февруари, като привлече оферти за близо 1 млрд. паунда (1,1 млрд. долара), но след това дойде войната на Русия в Украйна, пише Bloomberg.

Нашествието повиши главозамайващо цените на енергията и на храните, като принуди централните банки да предприемат най-агресивното си затягане на паричната политика този век, застрашавайки основите на десетилетния бум на имотния пазар в Европа. С очертаващия се недостиг на финансиране собственици на имоти може да се превърнат в продавачи в затруднение.

Публичните пазари бият тревога за имотите от месеци, като индексът Stoxx 600 Real Estate се срина с над 40% тази година, достигайки оценки, които не бяха виждани от световната финансова криза. Но тъй като голяма част от търговията с имоти има частен характер, истинските последици от края на ерата на евтините пари се проявяват бавно, поне засега.

Land Securities Group, строителната компания на 16-етажната сграда, където ще се установят служителите в Лондон на Deutsche Bank от началото на следващата година, най-сетне финализира продажбата този месец, като прие с около 15% по-ниска цена спрямо първоначалните оферти, отправени малко преди Русия да нападне Украйна.

Сделката е едно от малкото проявления на проблемите пред някога нажежените имотни пазари в Европа и привлича вниманието, защото много продавачи дори не тестват пазара.

Планирани продажби на трофейни сгради като централата в Лондон на Bank of America до катедралата „Сейнт Пол“ бяха отложени, а това означава по-малко сделки, от които да се преценят новите реалности. Като цяло налични офиси за около 6 млрд. паунда в Лондон са били изтеглени от продажба, сочат данни на консултантската компания. 

Имотните акции се търгуват на нива, виждани за последно по време на световната финансова криза. Графика: Bloomberg LP

Това скоро може да се промени, тъй като компаниите, които искат да рефинансират, откриват, че разходите за обслужване на заемите растат главозамайващо. За някои дълговите пазари на практика са затворени и може да няма достатъчно налични пари за изплащане на всички кредити с наближаващ падеж.

Ханс Вренсен, ръководител на анализите и стратегиите в AEW Capital Management, изчислява потенциална пропаст в рефинансирането от 24 млрд. евро в идните три години за заеми, обезпечени с имоти във Великобритания, Германия и Франция.

„Всичко това неизбежно ще доведе до принудителни продажби сред собствениците на бизнес и жилищни имоти“, коментира Никол Лукс, старши изследовател в Bayes Business School, която два пъти в годината подготвя доклад за кредитирането на имоти във Великобритания. Тази промяна „ще се отплати силно на инвеститорите, разполагащи с големи капитали, които може да постигнат изгодни сделки“, допълва Лукс.

Разходите за обслужване на кредитите на германски и британски инвеститори в имоти растат. Графика Bloomberg LP

Vonovia изглежда не се вписва в тенденцията. Най-големият публичен собственик на имоти в Европа планира да продаде активи за над 13 млрд. евро, за да намали дълга си, след като разходите за обслужване на заемите експлодираха, а цената на акциите ѝ се срина.

Други имотни компании, които натрупаха евтини кредити, включително Aroundtown, Adler Group и шведската SBB, също се стремят да се освободят от активи преди падежа на заеми.

Дълговите пазари са ключови за имотите. Най-големият клас активи в света обикновено следва печалбите на инвеститорите от държавни облигации, като предлага лек бонус предвид по-високия риск.

В годините на отрицателни лихви купувачите бяха склонни да приемат минимална възвръщаемост от инвестициите си. Но лихвите растат, дори доходността по стабилните 10-годишни германски бундове се покачи с около 2,3 процентни пункта тази година.

Този натиск се усеща на имотните пазари. Сделката на Deutsche Bank в Лондон показва, че доходността от първокласни офиси в британските столица е нараснала до около 4,7% спрямо 4% преди това, казва анализаторът от Bloomberg Intelligence Сю Мъндън.

Положението в континентална Европа ще бъде далеч по-лошо, ако доходността там продължи да се свива спрямо последните пет години, докато Brexit поддържа цените до голяма степен стабилни.

Доходността от офиси в Европа се сви до рекордно дъно. Графика: Bloomberg LP

Това е тревожно за имотните компании, защото дори малки промени имат огромни последици върху оценките, когато доходността е толкова ниска. Например сграда с приходи от наеми за 10 млн. долара ще струва със 100 млн. долара по-малко, ако доходността нарасне от 2% на 2,5%, значително по-голямо въздействие, отколкото ако тя е по-близо до историческите норми. Това означава, че счетоводните баланси може да бъдат застрашени, ако активите понижат стойността си.

До момента собствениците настояват, че оценките остават високи, като Vonovia неотдавна успокои инвеститорите, че номиналната стойност за третото тримесечие вероятно ще бъде стабилна или ще се повиши. Оптимизмът показва, че оценителите са „дори по-изостанали от кризата, отколкото смятахме за възможно“, отбеляза компанията за имотни анализи Green Street.