1/3 от служителите в големите компании в София са работили в офиса към края на юни

До 30% от служителите на големите компании в София са работели в офиси към края на юни. Нараства делът на компаниите, които се опитват да върнат между 30% и 50% от служителите си, а малко над една пета са върнали над 50% от хората си в офиса. Малка част от големите компании запазват работата от вкъщи, докато при малките и средни предприятия дистанционната работа е по-застъпена. Това показват данни от проучване на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton, които бяха съобщени по време на дискусията "Пазарът на офиси в България, новото поколение coworking пространства и ESG. Оценяване на "зелени сгради", организирана от Камарата на професионалните оценители в България. 

За разлика от предишни години сега почти всички компании не обвързват наемането на нови служители с търсенето на още офис площи, коментира Красимир Петров, мениджър управление на имоти и активи в консултантската компания.

Малко под 42 хил. кв. м офис площи са били усвоени през второто тримесечие на тази година, което е лек спад спрямо година по-рано, показват още данните на Forton. За полугодието усвоените офис площи са малко над 85 хил. кв. м. Нетно усвоените площи обаче са около 15 хил. кв. м, значително под нивото за последните пет години. Това означава, че над 70% от активността на пазара са свързани с преподписване на съществуващи наемни договори или релокация на наематели.

За една година празните офис площи са се увеличили с около 2% и достигат между 16% и 17%. Наемите са останали почти непроменени от началото на годината, но оперативните разходи – режийни, труд, консумативи, са нараснали. 

„Тази картина на пазара влияе на инвеститорите и площите в строеж към момента са под 200 хил. кв. м, невиждано ниско ниво в последните години. Инвеститорите предпочитат да изчакат, за да видят как ще се развие ситуацията на пазара, а в момента тя се влияе най-силно от процеса по връщане на служителите в офисите“, отбеляза Петров. Промяната в начина, по който компаниите възприемат офис площите, създава предпоставки за развитие на споделени офис пространства и обслужвани офиси, които могат да отговорят на нуждите на различни типове наематели. В София към момента има малко над 50 хил. кв. м споделени офис площи със средна заетост от 75%, сочат данните на Forton. Те съставляват малко над 2% от общия обем на офис площите в столицата.

Петров очаква отчетливият ръст на споделените офис пространства да се задържи и да достигне 20% в идните три години, а до пет години прогнозата е за удвояване на пазара. Само до края на тази година и първото тримесечие на 2023 г. се очаква отварянето на още около 8000 кв. м споделени работни пространства.

„Гъвкавите работни пространства дават възможност на работодателите да използват интересни места за своите служители, без това да им коства сериозно оперативно усложняване и значителни капиталови разходи. Дизайнът и начинът на организация на тези пространства предполагат повече неформални срещи, социализиране, организиране на интересни за служителите събития“, отбеляза Петров.

Той очаква всеки нов офис проект вече да включва и гъвкав елемент в площите си с цел по-лесно наемане на сгради, организиране на събития, временна работа на вътрешни или външни екипи за компанията.

Фокус върху ESG

Темата за ESG (екологично, социално и корпоративно управление – бел. авт.) става все по-актуална за офис пазара у нас. Правилно изградените ESG стратегии може да са от полза за продажбите заради развитието на по-устойчиви продукти, да предоставят по-добър достъп до ресурси и да насърчат лоялността на клиентите, коментира Петров. Те може също така да доведат до оптимизиране на разходите, да повишат мотивацията на талантите в компанията и да привлекат нови професионалисти в организацията, както и да оптимизират инвестициите чрез повишаване на възвръщаемостта от тях в дългосрочен план, допълни той.

След COVID-19 здравословният елемент на „зелените“ сгради придоби по-голямо значение за инвеститорите и ползвателите на тези сгради, отбеляза арх. Весела Вълчева-Макгий, управляващ партньор в Triple Green Building Group-Bulgaria. Темата е от основно значение както при завръщането на служители в офисите, така и за строителството на офиси и други видове сгради, допълни тя. Системите за сертифициране на „зелените“ сгради също са еволюирали, като са се допълнили някои от критериите за качество на вътрешната среда – наличие на пресен въздух, пътеки за обмен на въздуха в сградата. „Преди на тези неща се гледаше като на бонуси, които не бяха задължителни, а сега придобиват изключително голямо значение и дори влизат в преработените нормативни изисквания, тъй като стана ясно, че COVID няма да си отиде и нямаме имунитет към други подобни предизвикателства в бъдеще“, коментира Макгий. 

В ЕС и в България все още няма влязла в сила нормативна база за измерване на ESG. Но като част от съюза страната ни ще трябва да транспонира два регламента, които трябва да влязат в сила в следващите години – за нефинансовото отчитане на корпорациите и за нефинансовото отчитане на банковите институции. Малките и средните предприятия трябва да започнат отчитане от 2026 г., а големите корпорации – от 2024 г. Регламентите ще задължат компаниите да докладват ESG информация.

„Постоянно се говори за отлагане на директивата за компаниите, но от 2023 г. ще влезе в сила регламентът за банковите институции. Всички знаем от практиката, че начинът да наложиш нещо на компаниите е чрез финансовите институции“, коментира Савин Дянков, старши мениджър „ESG услуги“ Югоизточна Европа в PwC.

През последната година и половина в ОББ е направен скриниг на основните сектори от икономиката с експозиция към банката. „При големите корпоративни клиенти, които също са обект на ESG стандартизация, процесът по набиране на данни върви по-гладко. При малките и средните предприятия и особено при микропредприятията обаче трябва тепърва да се създаде разбирането, че тази тема е важна и рано или късно ще се появи като изискване“, каза Весела Петкова от ОББ.

По отношение на недвижимите имоти тя съобщи, че е изисквана информация какви са въглеродните емисии на активите, какви са инсталираните мощности и годишното производство на енергия. Банката е разработила вътрешен ESG рейтинг на клиентите си на база на сектора, в който извършват дейност, и на самия клиент. „Той отчита не само ситуацията в момента на въвеждане на рейтинга, а също и т. нар. преходен риск, т.е какви са възможностите чрез инвестиции и допълнителни дейности даден актив да придобие по-добър ESG профил“, каза Петкова.

За момента ESG рейтингът не е ангажиращ към оценката на активите, но според Дянков след години, ако рейтингът на даден проект е под прага на очакванията на банката, това ще оскъпи продукта, както и финансирането за него или то ще стане недостъпно. Това ще създаде ефект на доминото по веригата – разходите за сградата ще нараснат, ще бъде застрашена рентабилността, а това няма да остави на инвеститора ресурс да развива ESG стратегията си. „Получава се спирала, в която инвеститорът се завърта, ако не тръгне по правилния път още в самото начало“, изтъкна Дянков.

Според участниците сертифицирането на сградите още на етап планиране и анализ е много важно, за да се избегнат бъдещи непредвидени разходи. Самото сертифициране има положителен ефект върху паричните потоци и стойността на бизнес имотите. Приходите от наеми на сертифицирани сгради, например, нарастват средно с 6,3%, заетостта се повишава с 6 на сто, оперативните разходи намаляват с 0,4%, а продажната цена се повишава с близо 15%, съобщи Дана Абабей от Камарата на професионалните оценители в Румъния. Данните са към 31 март 2020 г.

Георги Попчев, мениджър офис активи в Lion’s Head Investments съобщи, че в последните две години водещи компании в София включват и ESG изисквания в процеса на търсене на нови офиси или вземане на решение за оставане в дадена сграда.

„През септември 2021 г. за първи път получихме въпросник от наемател, в който ясно беше структурирано какви са поставените цели пред сградата по отношение на тонове въглеродни емисии, тонове боклук и начините за събирането му, доколко сградата ползва зелена енергия, доколко тя планира или вече генерира електроенергия от възобновяеми източници. Предстои следваща стъпка, в която ще се търсят цялостни ESG стратегии“, коментира той.

Попчев съобщи, че наемателите на офис сгради вече поставят като задължително условие те да разполагат с паркинг за велосипеди и достатъчно голям брой зарядни станции за електромобили или електрически скутери, както и към тях да има прилежащи душове и съблекални, така че да са реално използваеми. „Поставят се условия сградата да бъде захранена с електроенергия, която е сто процента от възобновяеми енергийни източници. Следващата стъпка е производство на енергия на място“, отбеляза той.

Първоначалната изисквана инвестиция в сгради, които са съобразени с ESG изискванията, е значителна, призна Попчев, но допълни, че в дългосрочен план, ако тя може да си осигури наематели, инвестицията неминуемо ще се изплати. Това според него ще се случи поне по две линии – висока заетост и по-лесна възможност за продажба и намиране на инвеститори за сертифицирани сгради.