С края на евтините пари инвеститорите охладняват към имотни компании в Европа

През март 2021 г. шведският имотен магнат Роджър Акелиус забелязал предизвикателства за бизнеса, който основал преди три десетилетия и решил да се оттегли от някои инвестиции, пише Financial Times.

Akelius Residential Property яхна вълната на растящите цени на жилищата и намаляващи лихви. След това 77-годишният имотен магнат представя на борда на директорите си прост план за „опазване на настоящата печалба“ – продажба на активи и изплащане на дълг. „Ще продаваме в Стокхолм, Малмьо, Копенхаген, Хамбург, Берлин“, написа той в имейл до членовете на борда.

Шест месеца по-късно компанията постигна сделка за продажбата на близо 30 хил. апартамента в Германия, Дания и Швеция на конкурентната си шведска имотна компания Heimstaden Bostad, която пое еквивалента на над 6 млрд. долара нов дълг, за да финализира сделката на стойност над 10 млрд. долара.

„Heimstaden удвои размера на портфейла си и за тази цел увеличи дълговете си“, отбелязва Дейвид Шнапс, старши анализатор в компанията за анализи CreditSights. „По онова време си мислех, че един от тези хора е прав, а другият не е“, допълва той.

Една година по-късно, когато растящите лихви и галопиращата инфлация застрашават затъналите в дългове собственици на имоти, постъпката на Акелиус изглежда оправдана.

В същото време инвеститорите в облигации, които в последните години заемаха на европейски имотни компании все повече пари при все по-ниска доходност, се притесняват заради тези компании. Загубите от имотни облигации изпреварват по-широкия пазар на корпоративен дълг тази година.

Шумен скандал в ръководството на германската компания за жилищно строителство Adler помрачава перспективите пред сектора, а откакто Европейската централна банка (ЕЦБ) прекрати програмата си за изкупуване на облигации през юли, емитирането на нов дълг беше спряно.

„Толкова ниски лихвени проценти не са нормални“, коментира Акелиус пред FT. „Почти е възможно да си играете с централните банки, но не можете да играете с целия пазар години наред. Естеството на икономиката ще си отмъсти“, допълва той.

Сега, когато притокът на евтини пари пресъхва, някои силно задлъжнели европейски имотни компании са застрашени от спиране на работата.

Имотният дълг, който съставляваше под 1% от дължимите суми по европейски корпоративни облигации през 2012 г., съставляваше почти 6 на сто от пазара до миналата година, сочи анализ на Legal and General Investment Managers.

Недостигът на жилища и ръстът на населението на континента насърчи компаниите да увеличават кредитите си. Търсенето на жилищни имоти само нарасна по време на коронавирусната пандемия, а с наличния евтин дълг инвеститорите в имоти искаха да купуват нови имоти при исторически ниска доходност от наеми.

Наред с растящите разходи за обслужване на кредитите собствениците на имоти сега имат по-високи разходи за горива, материали и труд. А после идва и много важният въпрос за това как наемателите ще се справят с ръста на наемите при настоящото свиване на доходите им.

Бурни води

Adler се превърна във въплъщение на прекомерностите в годините на лесни кредити. Чрез поредица от финансирани с дълг придобивания малко известната компания се превърна в огромен конгломерат, който притежава 70 хил. апартамента в цяла Германия.

На заден план беше Джевдет Чанер, австрийски имотен магнат, който на 35-годишна възраст ръководеше втория по големина имотен фалит в Германия. На хартия той имал пасивна роля в Adler, натрупвайки дял в компанията чрез семейната си инвестиционна фондация, но в малката имотна индустрия в Европа е публична тайна, че той е бил силно свързан с компанията.

През 2020 г. изобличител уведоми регулатор и кредитори, че Чанер крие участието си в Adler чрез „сложни сенчести структури“. Продавачът на къси позиции Viceroy Research публикува през 2021 г. силно критичен доклад за Adler и връзките ѝ с Чанер.

Последвал преглед на счетоводните сметки на Adler от KPMG откри множество данни, че Чанер не само е имал значително участие във вземането на решения в компанията, а и е получавал плащания от нея.

През април тази година KPMG отказа да потвърди счетоводните сметки на Adler и се оттегли като неин одитор. Adler все още не е намерила заместник. Миналия месец германският финансов регулатор BaFin установи, че компанията е надписала сметките си за 2019 г. с до 233 млн. евро.

В отговор на доклада на KPMG президентът на Adler заяви, че не са открити никакви „измами и заблуди“.

Но скандалът се оказа болезнен за притежателите на облигации на компанията. Някои облигации в дълговото ѝ бреме за над 7 млрд. евро се търгуват за малко над 50 цента от еврото.

Това се превърна и в по-общ сигнал за тревога за инвеститорите.

„Ситуацията в Adler има известен заразен ефект, защото сега инвеститорите преоценяват това, което са смятали за безопасен риск, като много по-рисково в момента“, коментира Габриеле Фоа, портфолио мениджър в компанията Algebris.

За някои проблемите в Adler са показателни за по-широки проблеми в управлението на европейските имотни компании.

През февруари тази година Viceroy насочи залпа си към шведската имотна компания Samhallsbyggnadsbolaget i Norden с твърдението, че „стимулираната от дългове“ жилищна компания е надценила стойността на активите си и конфликтите на интереси в борда си. SBB отхвърли твърденията на Viceroy в съобщения до медиите.

Някои от критиките на компанията бяха свързани с „удивителното“ дългово бреме на SBB. Продавачът на къси позиции изчисли, че съотношението между дълга и собствения капитал на компанията е почти 70%, ако хибридните облигации, които тя емитира, са дълг, а не капитал.

Това беше доста над 46-те процента, които SBB обяви през първото полугодие на 2022 г., след като компанията определи хибридните облигации като капитал, който „не е необичаен“ в недвижимите имоти. Нейните облигации не са изгубили такава част от стойността си като емитираните от Adler.

Стъпки за изчистване на дълг

В Германия Vonovia, най-голямата имотна компания в страната и най-голям акционер в Adler, предприема стъпки да смекчи натиска върху счетоводните си баланси.

С охлаждането на дълговите пазари и спада на новоемитираните корпоративни облигации с 16% в Европа през първото полугодие на 2022 г. Ролф Бух, главен изпълнителен директор на Vonovia, заяви пред анализатори при обявяването на резултатите на компанията, че тя ще продаде активи за 13 млрд. евро „възможно най-бързо“, за да си осигури ликвидни средства.

„Нито нови акции, нито нов дълг са жизнени варианти на този пазар“, коментира Филип Гросе, главен финансов директор на Vonovia.

Банкери очакват и други компании да се разделят с имоти, за да намалят дълга до по-управляеми нива, но макар някои да се оттеглят от пазара, други искат да купуват.

Heimstaden, втората по големина компания за жилищни имоти в Европа, инвестира още 217 млн. евро за придобиването на над 2000 домове от финландската компания Sato през април.

Главният изпълнителен директор на компанията Кристиан Фладеланд заяви, че недостигът на жилища в Европа означава, че „фундаментите за жилищни инвестиции“ остават силни.

Но инвеститорите не са толкова сигурни. Макар че съотношението между дълга и собствения капитал на Akelius Residential сега е 9 на сто, при Heimstaden то е над 45% според резултатите ѝ през второто тримесечие.

„Не сме толкова положителни за недвижимите имоти в среда на растящи лихви“, коментира Филип Дьоу, ръководител на глобалните облигации в компанията за управление на активи Candriam. „Секторът има много дълг“, допълва той.

Фоа отбелязва, че е разтревожен за имотния сектор. „Недвижимите имоти поемат много дълг, те са много, много циклични“, коментира той.

Но компаниите все още не се тревожат прекомерно да изплащат дълговете си, защото малко облигации ще достигнат падеж преди края на 2023 и 2024 г. „За засилване на притесненията ще е необходим катализатор“, коментира банкер. „Ако рейтинговите агенции предприемат действия срещу някои компании, ако някой изпита затруднения с повишаването на наемите или те бъдат замразени заради правителствени регулации“, допълва той.

Но с влошаването на средата компаниите с по-малък достъп до средства може да не успеят да рефинансират дълга си. „Може би това ще доведе до консолидиране в сектора с неприятности за по-малките имена и изкупуването им в следващата година-две“, отбелязва друг банкер.

Друг дългосрочен инвеститор също не се е отказал да търси добри възможности на европейския имотен пазар. „В края на кризата в идните три-четири години ще има много възможности за придобиване на имоти на добри локации“, отбелязва Роджър Акелиус.