Въпреки икономическите затруднения бизнес имотите в света остават привлекателни за инвеститорите

След силното възстановяване на световната икономика през 2021 г. и началото на 2022 г. макроикономическите препятствия засилват опасенията от широко забавяне на фона на мерките, които централните банки предприемат за борба с упорито високата инфлация, пише консултантската компания CBRE, цитирана от онлайн изданието World Property Journal.

Войната между Русия и Украйна засяга и доставките на енергийни източници и натежава върху икономическия растеж, особено в Европа, тъй като потребители и компании трябва да се справят с по-високи цени на енергията.

Строгите блокади заради пандемията и продължаващата кампания на правителството за укротяване на технологичния сектор забавят растежа в Китай. С относително ниска инфлация, с която да се бори, Китайската централна банка продължава да понижава лихвите, за да стимулира икономическия растеж.

Въпреки тези предизвикателства и трите глобални региона са регистрирали много силни обеми от инвестиции в бизнес имоти през първото полугодие на 2022 г., сочат данните на CBRE.

Инфлацията, по-високите лихви и по-бавният икономически растеж ще доведат до спад на годишния обем от инвестиции под нивото от 2021 г., но той ще остане относително стабилен на историческа база.

По-високите лихви карат продавачите да ускоряват предлагането на активи на пазара, отбелязва консултантската компания. След като са държали имотите през последните няколко години и са постигали значителна печалба, собствениците разбираемо искат да си гарантират чисто и рентабилно излизане.

В САЩ растящата цена на капитала в резултат на затягането на паричната политика наред с по-широката икономическа и геополитическа несигурност кара купувачи и продавачи да преоценяват стойностите на активите и да навлизат в период на откриване на точната цена. Това кара инвеститорите да бъдат по-придирчиви към предпочитаните си имотни активи, локации и очаквана доходност.

Въпреки настоящата волатилност на инвестиционния пазар някои кредитори остават активни. Други или изчакват, или поставят условия, които са неприемливи за кредитополучателите. Срокът на заема и вариантите с фиксирана или плаваща лихва стават по-важни от всякога за кредитополучателите.

По-високите лихви започват да засягат кредитната активност в Европа. Офертите намаляват, цените спадат с около 10% до 15%, а средните проценти на капитализация се повишават с 25 до 50 базисни пункта.

Подобно на САЩ в Европа също се наблюдава ръст на имотите за продажба. Повече институционални инвеститори се опитват да извлекат печалби от инвестицията си преди цените да намалеят още и да избегнат рефинансиране при по-високи лихви. Много инвестиционни фондове са в режим на продажба. След като са изпълнили първоначалната си възвръщаемост, тези продавачи са склонни да приемат настояща отстъпка с между 10% и 15% от цената за сметка на възможно по-големи отстъпки след шест месеца.

Азиатско-Тихоокеанският регион отчита сходни тенденции с тези в САЩ и Европа, но по-високите лихви не са норма на всички пазари. В Нова Зеландия, Австралия и Южна Корея, където лихвите нараснаха значително, инвеститорите започват да коригират очакванията си за цените с появата на негативни нагласи на тези пазари.

Инвеститорите обръщат по-голямо внимание на лихвите по кредитите, ръста на наемите и процентите на капитализация при излизане. На останалите пазари в региона лихвите до голяма степен останаха непроменени и спредът между доходност и разходи за обслужване на дълга се запазва. Според CBRE тази тенденция ще подкрепи инвестиционната активност на тези пазари през второто полугодие на 2022 г. Инвеститорите на пазари със стабилни лихви обикновено не са мотивирани от постигането на бързи печалби. Но много от тях са по-придирчиви към вида, качеството и локацията на потенциалните придобивки. Качеството на наемателите става все по-важен фактор в процеса на предварително проучване.

Инвестиционните обеми са стабилни засега

Макроикономическите препрятствия ще натежат върху инвестиционната активност в САЩ през второто полугодие на тази година, което ще доведе до спад с 5% до 10% на обема за цялата година спрямо 2021 г., прогнозира CBRE.

Имотите ще бъдат привлекателно убежище срещу инфлацията. Активи със силни фундаменти и потенциал за ръст на наемите ще генерират по-голямо количество капитали.

Едно от големите притеснения е, че спадовете в последно време при портфейлите с акции и облигации на институционалните пенсионни фондове ще ги оставят с по-малко капитал за инвестиране в имоти.

Чуждестранните инвестиции в САЩ също ще бъдат засегнати от силния долар и по-високите разходи за хеджиране.

В Европа въпреки отслабващата икономическа среда остава значително количество капитал, насочен към недвижими имоти.

Макар че някои продавачи се стремят към относително бърза раздяла с активи, повечето продължават да генерират силни печалби, особено от активи, които са купени преди повече от пет години.

Макар че много силното първо тримесечие и последвалото забавяне в Европа затрудняват прогнозите за инвестиционния обем през цялата година, в краткосрочен план броят на сделките в процес на развитие е силен. CBRE очаква, че инвестиционният обем за цялата година ще бъде с 10% под рекордното ниво от 2021 г.

Компанията очаква инвестиционните обеми в Азиатско-Тихоокеанския регион да останат относително стабилни от историческа гледна точка, но да приключат годината надолу с 5% до 10%. Високи нива на инвестиции се очакват в Япония заради разхлабената ѝ парична политика, ниска цена на финансирането, относително слаба валута и силни основи на имотния пазар.

В Сингапур основите на пазара във всички сектори остават силни и насърчават както институционални инвеститори, така и частния капитал да търсят благоприятни възможности. В нововъзникващите азиатски икономики преместването на промишлени производители от Китай стимулира търсенето на индустриални активи във Виетнам. Индия продължава да отчита рекорден ръст благодарение на стабилната наемна активност и силното търсене от инвеститори на сделки за строеж.

Въпреки продължаващата политика за нулев COVID в континенталната част на Китай понижаването на лихвите в последно време трябва да подкрепи цените и да стимулира инвестиционната активност през второто полугодие. Инвеститорите на този пазар запазват силен апетит към логистични имоти, бизнес паркове, центрове за данни и апартаменти под наем.