Селските имоти у нас не спират да поскъпват от началото на пандемията

Пандемията възроди интереса към селските къщи у нас през 2020 и 2021 г., тъй като за много работещи от разстояние хора те се превърнаха в идеална възможност за бягство от града и за живот на по-голяма площ и по-близо до природата. Тенденцията все повече хора от града да се насочват към селата обаче се запазва и през 2022 г. въпреки относителното затихване на COVID-19, макар че през второто тримесечие и в този сегмент се е усетило забавяне в унисон с общата тенденция на пазара.

„Къщи, чиито цени, състояние и местоположение са в рамките на очакванията на купувачите, се продават много бързо“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Забавянето на сделките през второто тримесечие тя обяснява с общите фактори, които действат на пазара, като ускоряването на инфлацията, войната в Украйна, както и със значително по-ограниченото предлагане в сравнение с миналата година. От юли насам обаче темпът на продажбите се е ускорил и има очаквания, че ще навакса забавянето между април и юни.

Българите са основните купувачи на селски къщи, но не липсват случаи на покупки на такива имоти и от чужденци – поляци, датчани, нидерландци, германци, съсредоточени основно в селата около Стара Загора и Велико Търново. В селата около София и Пловдив купувачите са основно българи.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

„Тези хора вероятно са обмисляли покупка на селска къща още преди пандемията, но тя им даде добър повод да предприемат стъпка в тази посока. След това хората оцениха възможностите, които предоставя притежаването на собствена къща на село от гледна точка на качество на живот и достъпност с подобряването на пътищата и факта, че сега повече хора имат автомобили и могат да пътуват всеки уикенд“, отбелязва Стойкова.

Доминацията на българите сред купувачите на селски къщи е преобръщане на тенденцията от първото десетилетие на новия век, когато чужденци, главно британци, масово се сдобиваха с имоти в българските села.

„В следващото десетилетие поради липса на интерес този пазар беше потиснат, почти нищо не се случваше на него и цените бяха намалели значително“, отбелязва Стойкова. След началото на пандемията обаче обемите от сделки нарастват, а с това и цените.

През второто тримесечие средната цена на закупените селски къщи достига 46 100 евро, което е лек спад спрямо 48 500 евро в първите три месеца на годината, сочат данните на Bulgarian Properties. За сравнение, в периода преди COVID сделки със селски имоти са се сключвали на цени между 20 хил. и 25 хил. евро, т.е. за две години цените са нараснали почти двойно. Тази година селските къщи се продават с около 10 хил. евро повече в сравнение с миналата година, което е поскъпване с 15%, показват още данните на агенцията.

Цените на селските къщи варират в зависимост от локацията им и нуждата от ремонт. Тези в ценовия диапазон до 40 хил. евро се нуждаят от ремонт преди нанасяне, докато преди две години за същата сума е можело да се намери напълно готова къща, казва Стойкова. Готовите за обитаване къщи са на цени между 70 хил. и 100 хил. евро в зависимост от района, като 100 хил. евро е таванът, който купувачите са склонни да приемат, за да се сдобият с имот на село. В тази категория не влизат комплексите от къщи ново строителство около големите градове като София и Пловдив, уточнява Стойкова.

Купувачите с по-скромни бюджети се насочват към по-евтини къщи в Югоизточна и Северозападна България около градове като Монтана, Ловеч. „През второто тримесечие успяхме да продадем някои по-стари къщи, които бяха застояли на пазара, на цена между 5000 и 12 хил. евро“, отбелязва Стойкова. И допълва, че вече се усеща голямо разминаване в очакванията на продавачите и купувачите, което също е довело до отдръпване на част от хората от втората група в последните месеци. „Някои от купувачите се насочиха към по-евтини райони и пазарът леко се балансира. Ако цените на залежалите имоти се коригират, те започват да намират нови собственици“, коментира Стойкова.

Сред най-популярните райони за покупка на селски имоти тя отличава селата около Велико Търново, включително около Габрово, Дряново, Троян, където са съсредоточени около 30% от сделките със селски къщи на Bulgarian Properties. Засилен интерес има и около селата край Пловдив и Пазарджик, около Стара Загора и в районите близо до морето като Варна, Добрич и Балчик.

Купувачите на къщи в села на двайсетина километра от големи градове като София, Пловдив, Стара Загора и Велико Търново използват имота си за постоянно живеене и ако не работят от разстояние, пътуват всеки ден до работа с кола. Заради големия интерес към села с бърз достъп до София и Пловдив в тези райони вече е започнало изграждането на къщи ново строителство.

За хората, търсещи имот на село, най-важно е то да разполага с целогодишен добър достъп, да има ток и вода. Големината на двора и на къщата също са от значение, като най-голям интерес привличат двуетажни къщи с площ между 120 и 130 кв. м и три спални, отбелязва Стойкова. Купувачите са предимно млади семейства с деца, търсещи спокойствие в близост до големия град.

Пловдив

Селата около Пловдив бяха едни от най-предпочитаните за покупка на къща през 2020 и 2021 г. Тази година пазарът остава активен и има голяма вероятност да се повтори динамиката от 2021 г., сочат наблюденията на агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

Пловдивчани предпочитат да живеят в близките села и са се ориентирали към покупка на къща, след като са усетили недостига на жилищна площ в апартаментите, коментират от компанията. Най-предпочитаните села около Пловдив остават Марково и Белащица, но през последната година се наблюдава интерес и към локации като Браниполе, Брестник, Храбрино и Първенец, които също са част от т. нар. Родопска яка. От „полските“ села сред фаворитите са Труд, Скутаре и Царацово. Тенденцията като цяло е купувачите да търсят къща в села в радиус от 5 до 10 км от града. По-отдалечените от Пловдив локации засега остават на втори план.

Мнозинството купувачи на селски къщи в района на Пловдив са семейства на възраст между 40 и 55 г., които могат спокойно да се придвижват между селото, в което живеят, и града с междуградския транспорт. Тези купувачи искат да се установят по-дългосрочно в селата в стремежа си да избягат от динамиката в града и в същото време да запазят лесния достъп до него, коментират от „Явлена“.

Инвеститорите реагират на засиленото търсене на селски къщи около Пловдив и са започнали да строят всякакъв вид къщи – самостоятелни, редови, „калкани“ и много често ги продават още „на зелено“.

В селата от Южната дъга – Марково, Белащица, Първенец, къщите „на зелено“ преди са се продавали на цени от 650-700 евро на кв.м и около 800 евро на кв.м на акт 16. Към момента в тези села много трудно се намират къщи под 900 евро на кв.м „на зелено“ и 1000 евро на кв.м с удостоверение за ползване. В западните, източните и северните села от Пловдив, цените са с около 100 евро на квадратен метър по-ниски спрямо тези в Южната дъга, сочат данните на „Явлена“. Повишението на цените се дължи и на високата инфлация, особено при строителните материали, коментират от агенцията.

Въпреки това хората продължават да търсят къщи, особено в най-близките до Пловдив села, защото те предоставят почти всички необходими условия за живот, каквито има и в Града под тепетата. Интересът към Родопската яка все още е първенец в търсенето на къщи около Пловдив, като цените в този район може да надскочат дори 1200 евро на кв.м, обобщават от „Явлена“.

Заради силния им ръст в последните две години цените на селските къщи около Пловдив са над възможностите на повечето купувачи и това кара някои от тях да правят някои компромиси с квадратурата на парцела, локацията или състоянието на имота. Но има и купувачи с големи финансови възможности и високи изисквания към имота, който биха купили. Според „Явлена“ добрите условия за финансиране от банките на имотите във водещите села около Пловдив е още един стимул купувачите да се насочат към тях. От агенцията коментират, че цените са достигнали връхната си точка и очакват, че в следващите месеци няма да има съществени сътресения.

Най-търсените къщи около Пловдив са с двор между 400 и 700 кв. м, с три спални и атрактивна гледка. Купувачите държат имотът им да има известна самостоятелност и избягват градския тип къщи на калкан и с малки дворове. Бързият и лесен достъп е едно от основните изисквания на купувачите на селски имоти. Държат също в населеното място да има магазин, детска градина, дори основно училище, което е от голямо значение за млади семейства, планиращи да се установят дългосрочно. По-отдалечените от Пловдив села обаче не успяват да отговорят на повечето от тези изисквания.

Но селата, в които се инвестира сериозно, се променят в положителна насока. Правят се инвестиции в инфраструктура, подобряват се образованието и условията в училищата и детските градини, а в някои села се отварят дори детски ясли. Транспортът също се развива, като до почти всички най-близки до Пловдив села вече има автобуси и маршрутни линии. Инвестира се също в читалища и библиотеки.

Варна

Купувачите, които търсят къщи в селата около Варна, също отбелязват постоянен и стабилен ръст през 2022 г., коментира Росина Богатова, управител на агенцията за недвижими имоти „Имоти Премиер“ и оперативен мениджър на отдел „Къщи и парцели“ в компанията.

Росина Богатова, управител в "Имоти Премиер"

Снимка: "Имоти Премиер"

Росина Богатова е управител в "Имоти Премиер" ООД и оперативен мениджър на отдел "Къщи и парцели", който във фирмата съществува от 2016 г. Към момента в него работят 20 консултанти, които обхващат сегмента на къщи и парцели в границите Варна, област Варна, област Добрич.

Сред мотивите на хората, които се насочват към покупка на селски имот, тя посочва желанието им за бягство от градската среда и наличието на по-голяма площ. Семействата търсят и по-екологичен начин на живот, лично пространство, открити площи (двор), където да прекарват свободното си време, достъп до екологично чисти продукти, осигурено паркиране.

В профила на купувачите на селски къщи в района около Варна влизат както млади семейства с малки деца, които имат възможност да работят от вкъщи, така и хора на средна възраст, които търсят повече спокойствие и тишина извън големия град, казва Делян Димитров, регионален мениджър на агенцията за недвижими имоти "Имотека" във Варна.

80% от купувачите придобиват селски имот с цел да живеят постоянно в него, казва Богатова. „Промяната на локацията на семейното жилище в посока селата стана възможна благодарение на редица професии, които не изискват постоянно присъствие на работното място. В същото време над 50% от новоселците пътуват ежедневно до работа или училище. Затова едно от основните им изисквания към селата, в които купуват къща, е бързият и добър достъп до Варна“, отбелязва тя.

Най-популярните и скъпи локации за покупка на селска къща около Варна са Приселци, Близнаци, Здравец, Бенковски, Звездица, Кичево и Осеново, изброява Богатова. Към тях Димитров прибавя вилните зони, Траката, Евксиноград, Ален мак, Манастирски рид. Селата на разстояние до 30 км от Варна представляват интерес за купувачите, обобщава Богатова. „Банките, които активно финансират покупката на селски имот, наричат тези села „сателити“. В същото време села на разстояние между 35-40 км или повече от Варна предлагат имоти на по-ниски цени и също са популярни за семейно жилище или вила“, коментира тя.

Средната цена на новите фамилни къщи в селата около Варна достига до 100 хил. евро, а на стари къщи – до 60 хил. евро. Цените са нараснали двойно спрямо периода преди пандемията, сочат данните на „Имоти Премиер“. Според агенцията въпреки значителното поскъпване на селските къщи те все още отговарят на възможностите на купувачите, а условията за финансиране на покупката на такъв имот от банките са се изравнили с градските имоти. Според Богатова цените на селските имоти около Варна не са достигнали връхната си точка и очакванията ѝ са те да продължат да растат.

Делян Димитров, регионален мениджър на "Имотека" във Варна

Снимка: Имотека

Делян Димитров започва работа в "Адрес Недвижими имоти", гр. Варна, през 2005 г. През 2010 сформира собствен екип и става мениджър на кантора "Дръзки" във Варна. Кантората се развива успешно и е сред трите най-добри в региона.

Тя отбелязва и съществуващ интерес към покупка на парцели независимо от нарасналите цени, като той се развива в три основни посоки – инвестиция, покупка с цел строителство по индивидуален проект и покупка с цел окрупняване на двора. „Все по-често към нас се обръщат клиенти, които не са удовлетворени от предвидения към къщата двор от 600 кв. м и дори 1 декар, и се стремят към още по-голямо пространство, тъй като искат да избегнат риска от прекомерна урбанизация, която се наблюдава във Варна“, коментира Богатова.

Предлагането на селски имоти в района на Варна не е достатъчно, за да отговори на активното търсене, затова покупката на къща „на зелено“ е масова и вече стандартна процедура, казва тя. Купувачите търсят къщи с дневни над 35-40 кв. м, три и повече спални с възможност да си устроят кабинет в една от тях, решения за отоплението – котел, камина, водна риза, и предвидени инсталации за алтернативни източници на енергия.

И в селата около Варна засиленият приток на нови жители, предимно млади семейства, променя положително облика им. „С редица клиенти сме в процес на търсене на подходящи терени за частни детски градини и занимални, спортни бази, магазини, кабинети, клиники и заведения“, казва Богатова. Липсата на добра инфраструктура е основното затруднение за купувачите, които търсят селски имот, тъй като не всички села в района на Варна разполагат с такава инфраструктура, отбелязва Димитров.

Велико Търново

Пандемията доведе до силен ръст и на търсенето на селски къщи в района около Велико Търново. Тя е променила нагласите на купувачите, като те искат да купят имот, който да използват веднага вместо да се ангажират със строителство или големи ремонти, коментира Ивайло Иванов, собственик и управител на „Болярски имоти“. Затова търсенето на къщи в селата около Велико Търново е за готови имоти или такива, които се нуждаят само от освежителен ремонт, допълва той. И тук за момента търсенето на селски къщи е по-голямо от предлагането.

Към покупка на селски имот в близките около Велико Търново села се ориентират жители на града, които търсят спокойствие на фона на силно развития туризъм в града. Тези хора се ориентират към трайно пребиваване в къщата си на село, а не само сезонно, коментира Иванов.Търсенето е съсредоточено в радиус до 20 км от Велико Търново. Целта на купувачите е да имат целогодишен бърз достъп до имотите, които купуват. 

Ивайло Иванов, собственик и управител на "Болярски имоти"

Снимка: "Болярски имоти"

Ивайло Иванов е собственик и управител на "Болярски имоти". През 2002 г. завършва "Финанси" във ВТУ "Св. св. Кирил и Методий". През 2004 г. завършва магистратура по бизнес администрация в БАН. През 2005 г. започва работа в агенцията за недвижими имоти „Форос" като управител на офиса във Велико Търново и за две години успява да превърне офиса на компанията в града във водеща агенция на пазара. През 2012 г. създава своя агенция за недвижими имоти във Велико Търново, "Болярски имоти", която работи успешно и до днес и е един от лидерите на пазара в града. Тя е пълноправен член на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) от 2015 г. От април 2018 г. Иванов е председател на регионалното сдружение за недвижими имоти във Велико Търново, а от май същата година е член на Управителния съвет на НСНИ. 

Цените на къщите в близките около Велико Търново села започват от 30 хил. евро и достигат до 100 хил.-120 хил. евро в зависимост от местоположението на имота, конструкцията му, достъпност, трайни подобрения. Цените в района са нараснали с около 30% в последните две години, сочат данните на „Болярски имоти“.

Най-търсени са къщите на два етажа с площ от около 150 кв. м. Купувачите търсят предимно къщи с три спални и дневна. Основното им изискване е имотът да е възможно най-близо до града. Те имат изисквания и към конструкцията и размера на къщите, интересуват се от наличието на транспортни връзки с града, магазини и училища, обобщава Иванов. В някои села обаче липсва добра инфраструктура, няма и редовен транспорт до Велико Търново.

Според Иванов вследствие на засиления приток на хора селата около Велико Търново се подмладяват. „Много семейства с малки деца се изместиха в близките села с цел постоянно пребиваване. Повечето от тях продължават да работят в града. Механичният прираст в близките села се засили и това естествено води до облагородяването им“, отбелязва той.