Загуба от 1 млрд. евро: Неволите на германския имотен концерн Adler Group

Всеки, който прелиства годишния доклад на Adler Group от началото му, лесно може да остане с впечатлението, че 2021 г. е била по същество добра година за германския концерн за недвижими имоти. В документа, който Adler публикува в събота вечерта, още в самото начало се посочва, че приходите от наеми са нараснали до почти 500 милиона евро. Делът на незаетите площи е нисък - 1,1%.

В прессъобщение се цитират радостни новини от членовете на борда. „Оперативната база на Adler Group е стабилна и устойчива и ние постигаме напредък в подобряването на капиталовата си структура", казва главният изпълнителен директор Максимилиан Ринекер. Неговият колега Тиери Бодемулен добавя: „Adler Group разполага с ценно съществуващо портфолио и атрактивен проект за развитие на най-добрите локации“.

Двамата членове на управителния съвет се усмихват пред камерите за снимките в брошурата за отчета. „Уверени в бъдещето", е написал Adler над тях. Но при по-внимателно вглеждане балансът се оказва сериозен документ за упадък. Най-късно от 130-а страница нататък за всеки читател става ясно, че Adler изпраща една ужасна 2021 г. Там отчетът за приходите и разходите показва отрицателен годишен резултат (загуба) от 1,17 млрд. евро. През предходната година Adler бе генерирала печалба в размер на 262 млн. евро, припомня германският икономически всекидневник Handelsblatt.

Но това не е всичко: няколко страници по-рано одиторите от KPMG отбелязват в т. нар. Disclaimer of opinion, че няма да заверяват годишните финансови отчети на групата. Одиторите пишат, че ръководството на Adler им е отказало достъп до определена информация, включително до кореспонденция между свързани лица.

Мартин Вамбах, член на управителния съвет на Института на публичните одитори в Германия (Institut der Wirtschaftsprüfer, IDW), обяснява какво означава отказаното одиторско становище: „Отказано становище означава, че одиторът е открил значителни недостатъци и възражения по отношение на законосъобразността и редовността на годишните финансови отчети и счетоводството".

Одиторите не са могли да оценят операциите

Това, което KPMG формулира в своя Disclaimer of opinion, е рядкост за компаниите от семейството на Dax. В доклада се посочва, че са съществували извънредни обстоятелства, които са попречили на KPMG да получи „достатъчно подходящи доказателства за идентифицирането и оповестяването на свързаните лица, както и за съществените трансакции и салда по сметки на свързани лица". Поради това одиторите не са в състояние да преценят „дали счетоводното третиране на поне някои от тези сделки е подходящо и съответства на тяхната същност“.

Но дори и в неодитираните данни има смущаващи цифри. Очевидно дъщерното дружество Consus Real Estate AG натоварва отчета на своята компания майка. Резултатът включва ефектите от обезценката на репутацията във връзка с придобиването на Consus в размер на 1,08 млрд. евро, информира Adler.

По принцип групата за недвижими имоти е отписала напълно проектанта Consus, който бе придобит едва през 2020 г. По онова време Ринекер определя цената на покупката на около 1,1 милиарда евро. Сделката беше осъществена чрез размяна на акции. Тогава Adler заяви, че до 2021 г. се очакват синергии в размер на 90 до 104 млн. евро.

Реалността се оказва различна. В близкото минало Consus привлече вниманието заради загуба от 80 млн. евро през 2020 г. и многобройните спрени строителни проекти като Grand Central в Дюселдорф или Steglitzer Kreisel в Берлин.

Наскоро KPMG отбеляза спиране на строителството „за по-голямата част" от проектите до 30 юни 2021 г. и предположи „неодитируема документация за действителните разходи" и липса на „подробно планиране на разходите за строителство и допълнителните строителни дейности". Consus влезе в заглавията на вестниците и заради разследване за съответствие (Compliance) от страна на бивш прокурор, който е трябвало да разследва подозренията дали в компанията са извършени нередности.

В консолидираните финансови отчети се пак има и една добра новина. Според годишния доклад Adler Group като цяло е намалила съотношението между дълг и собствен капитал до 50,9 %. През третото тримесечие на миналата година то бе 57%, т.е. малко под границата от 60%, гарантирана в условията за облигациите.

За да намали дълга си, Adler трябваше да се освободи от два големи жилищни портфейла с обща площ от почти 30 000 единици. „Към 31 декември основният портфейл, носещ доходност, се състои от 27 469 единици и по този начин е значително по-малък от този година по-рано", пише групата за недвижими имоти.

В абсолютни стойности обаче планината от дългове все още изглежда огромна. Компанията е обременена с дългосрочни задължения в размер на 7,17 млрд. евро и краткосрочни задължения в размер на 1,3 млрд. евро.

Въпреки това съизпълнителните директори Ринекер и Бодемулен са оптимистично настроени за бъдещето: Adler има силна основа. В писмото си до инвеститорите те пишат, че искат да използват тези силни страни на компанията още по-добре в бъдеще.

Adler Group ще проведе разговори с KPMG

В събота вечерта Adler обяви първите кадрови последствия: В 20:32 ч. (местно време) Adler поясни, че поради неспазване на предизвестието членовете на съвета на директорите, които са имали мандат през 2021 г., са предложили оставката си с незабавно действие. Сред тях са Ринекер и Бодемулен.

Но някои от тях ще останат на поста си поне временно. Председателят на Съвета на директорите Щефан Кирстен е поискал от членовете на Съвета на директорите Тило Шмид и Томас Циньокер да запазят постовете си „в интерес на приемствеността на бизнеса" до годишното общо събрание през юни 2022 г. и след това да се кандидатират за преизбиране, информира Adler. „Тиери Бодемулен ще остане главен изпълнителен директор и член на Съвета на директорите и ще се кандидатира за преизбиране на годишното общо събрание на акционерите. Незабавно ще бъде потърсен нов финансов директор извън групата“.

В съобщението от малко преди полунощ Кирстен коментира и отказа на одиторите да заверят отчета, чието решение е било „изненадващо" за него. "Отказът от мнение" не беше "добра новина". Подобна бележка отразява висока степен на недоверие между компанията и одиторите - казва Кирстен.

Групата трябваше да определи приоритети - каза той. "Крайният срок 30 април 2022 г. за одитираните консолидирани финансови отчети за 2021 г. беше много по-важен за нас, отколкото продължителните специални одити", казва Кирстен. Т. нар. Disclaimer of opinion е потвърждение на одита без окончателна оценка, допълва той.

Според Кирстен сега Adler Group ще се опита да разговаря с KPMG, за да изясни как тези информационни дефицити могат да бъдат отстранени, без да се стига до правни последици.