Силно растящите цени на жилищата в ЦИЕ са недостъпни за мнозина

Цените на жилищата растат в Централна и Източна Европа. Какво се случва с младите хора, които искат да закупят първото си жилище, и хората, нуждаещи се от социални жилища? Отговорът на тези въпроси търси онлайн изданието Emerging Europe в свой материал.

По данни на европейската статистическа служба Евростат както цените на жилищата, така и тези на наемите, са нараснали с различна степен навсякъде в Европа въпреки пандемията от коронавирус, а Централна и Източна Европа не е изключение.

Хърватия, Словакия, Полша и Естония са регистрирали най-високия ръст на цените на жилищата през последните месеци след приспособяване на индекса на жилищните цени към нивото на инфлацията. Най-малък е ръстът в Унгария и Румъния.

Общата тенденция през последните пет години е, че жилищата и апартаментите както за наемане, така и за закупуване, са по-скъпи навсякъде в региона.

„През десетилетието от 2010 до 2019 г. наблюдавахме имотен бум в целия регион. Въпреки умерения спад на цените, особено на наемите, заради блокадите през 2020 г. имотите останаха един от основните канали за инвестиция през годината за местните жители както от средната, така и малко над средната класа, а също и за инвеститорите в имоти, идващи от други региони като Русия или Китай“, казва Агнес Гаги, изследовател във факултета по общество към университета в Гьотеборг.

Ръстът на цените надвишава ръста на заплатите

Проблемът за купувачите в региона, които търсят дом, а не спекулативен актив, е, че цените на недвижимите имоти надвишават покупателната способност и това води до ситуация, при която цените растат много по-бързо от заплатите.

Публикувано неотдавна изследване на консултантската компания Deloitte показва тази тенденция. Компанията е изследвала колко средни годишни заплати са необходими за закупуването на имот с площ от 70 кв. м. Сърбия оглавява класацията с 15,2, следвана от Чехия с 12,2 средни годишни заплати. За сравнение само шест средни заплати са необходими за закупуването на имот в Германия и само 5,1 в Норвегия.

„Макар че купувачите на първо жилище от средната и малко над средната класа използват ипотечния бум, за да придобиват по-големи и на по-добра локация имоти, хората под средната класа и бедните домакинства са обвързани с наемния пазар или търсят държавна помощ, за да изтеглят ипотечен кредит“, допълва тя.

Според Гаги до тази ситуация в региона се е стигнало заради уникалното наследство в постсоциалистическата ера. Приватизацията на държавните жилища, жилищната система, характеризираща се с дребна собственост, липсата на социални жилища и слабо регулираният наемен пазар са довели до настоящата ниска степен на достъпност на жилищата в региона.

„Това положение се корени основно в ролята на региона в международното разпределение на трудовата сила – източник на евтина работна ръка за европейските компании и отворен пазар за европейските услуги като банките. Постсоциалистическите правителства в региона, които следват линията на либерализацията и приватизацията на жилищния сектор. Наред с приватизацията на индустрията и банковата система това доведе до сегашната ситуация“, обяснява Гаги.

Освен това инвестициите в бума на новите жилища не са довели до ръст на наличностите от социални жилища.

Мартин Лукс, ръководител на изследователския отдел на Чешката академия на науките, отбелязва, че в Чехия настоящото правителство не е успяло да приеме закон за социалните жилища, въпреки че това беше едно от обещанията на управляващата коалиция. Вместо това то се е съсредоточило върху улесняване получаването на разрешение за строеж.

„Мисля, че ориентацията към мерки за предлагане на жилища на пазарни цени не е достатъчна. Последиците от ускоряването на процесите по разрешаване на строителството върху повишаването на цените на жилищата ще бъдат според нашите модели и мнения много малки. Основните проблеми според нас са, че липсват политика за достъпни жилища, както и мерки за намаляване на търсенето, особено на това с инвестиционна цел“, казва Лукс.

Социалните жилища под обсада

В други страни в региона изглежда, че малките наличности от социални жилища са под обсада. Унгарското правителство опита неотдавна да наложи приватизирането на социалните жилища, които в страната са оперирани на общинско ниво. Предложението обаче беше определено като противоконституционно и законопроектът не беше приет.

Базираният в Будапеща институт Metropolitan Research Institute (MRI) предупреждава, че наред с други проблеми предложението ще се отрази негативно на хората, които ще се нуждаят от социални жилища в бъдеще.

А броят на унгарците, които имат проблеми с достъпността на жилищата, не е пренебрежим, казва Йозеф Хегедус, управляващ директор на MRI.

„Анализ на унгарски данни показва, че делът на семействата, които са изправени пред затруднения с достъпността, е между 25% и 35%. В същото време секторът на достъпните жилища в Централна и Източна Европа е около 3% до 10% от общите наличности“, отбелязва той.

В съседна Сърбия предлагането на социални жилища се срива, казва Дорде Мойович от неправителствената организация Програма за градско развитие.

„В същото време почти всички жилищни агенции бяха закрити и започва процес по продажбата на държавни апартаменти на техните обитатели. Абсурдно е, че Белград, където има държавни апартаменти, отдавани под наем без целта да е извличане на печалба, няма подходяща институция, която да управлява тези големи наличности от жилища“, отбелязва Мойович.

Хегедус също казва, че са необходими агенции за социални жилища за разрешаването на проблемите с достъпността.
„Отправната точка за всяка програма за жилищна политика е да разбере естеството на проблема с достъпността. Значима причина за жилищната криза е нарастването на социалните неравенства – доходи и богатство, особено за младите хора, които са активни на жилищния пазар“, отбелязва той.

Добрата политика е политически непривлекателна

Но според Мартин Лукс мерките, които биха позволили на правителствата да охладят търсенето с инвестиционна цел, като повишаване на имотните данъци и на лихвите за инвестиционни имоти, не са популярни и са неприемливи за политиците.

„Затова резултатът ще бъде още по-голямо разминаване между цени и доходи през идните месеци, докато тази история приключи със спукването на балона“, предупреждава Лукс.

На фона на голямото търсене от инвеститори наличностите от социални жилища намаляват, а много апартаменти и къщи са изтегляни от наемния пазар със спекулативна цел. Хората, търсещи първи дом, са оставени в незавидно положение, както и тези, които се нуждаят от социално жилище.

Решенията на тези проблеми съществуват, но ще изискват преориентиране на държавната политика към определянето на жилищата като социална нужда, а не като пазарна стока, което е малко вероятно, казва Гаги.

„Някои институционални иновации, които са оперативни в други региони в сходно положение като Латинска Америка, са агенции за социални жилища, опериращи в партньорство с местните власти, или жилищни кооперативи и тръстове за общинска земя, които вземат имоти в непазарни форми на собственост. Необходимо е също засилване на социалния аспект на жилищните политики и намаляване на държавните субсидии на нажежения жилищен и строителен пазар“, смята Гаги.