Офис пазарът в София излиза от летаргията, но още не е на нивата преди COVID

Пазарът на офис площи в София отбелязва повишена наемна активност през първото полугодие на тази година, но все още изпитва затруднения да се върне на нивата преди кризата с COVID-19. Наемателите на офиси в столицата все още не са сигурни от какви площи ще се нуждаят в дългосрочен план, а това забавя процеса по планиране и вземане на решения. Очакванията са пазарната активност да се увеличи през следващите тримесечия и това да доведе до повече сделки за наем на офис площи през годината. 

По данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton през второто тримесечие са наети 53 592 кв. м офис площи, като общият обем надвишава средните нива за последните пет години с 33%. Ръстът обаче може да се дължи на натрупаното търсене от компаниите през последните 18 месеца заради пандемията, а не непременно да е признак за възстановяване на пазара. 

По данни на Colliers International огромното мнозинство от наемните сделки през първото полугодие - 76%, се дължат на премествания или подновявания на договори, а само 4% от сключените договори за наем на офис площи през първото полугодие са от нови за пазара компании.10% са резултат от експанзия на вече присъстващи фирми, а наетите площи на етап "в строеж" са съставлявали също 10% от общия обем за периода

Сред наемателите са основно компании от ИТ и аутсорсинг сектора (73%), професионалните услуги (11%) и търговията (8%).

По данни на Forton нетно усвоените площи през второто тримесечие, или разликата между реално усвоените площи през текущия период спрямо предходния, са 26 418 кв. м, но част от обема се дължи на завършването на нови проекти с голям дял на предварително отдадени площи в тях.

„Все още е рано да кажем дали данните за второто тримесечие са признак за възстановяване на офис пазара или резултат от дългия период на изчакване от страна на компаниите. И в двата случая офисният пазар все още изпитва затруднения да се върне трайно на предкризисните нива“, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton

Според него високият процент дистанционна работа и все още нестабилните темпове на възстановяване на икономиката влияят върху търсенето. Но допълва, че от друга страна по-слабата наемна активност задържа новото строителство и предпазливостта на предприемачите не позволява да се натрупат сериозни дисбаланси в търсенето и предлагането.

По данни на Forton спадът при проектите в строеж през второто тримесечие е осезаем. Към момента в процес на изграждане са само 212 184 кв. м, или с близо 40% по-малко спрямо началото на 2021 г. Данните на консултантската компания MBL сочат, че само до края на тази година трябва да бъдат завършени 95 хил. кв. м.

Новите площи с разрешение за ползване са 98 545 кв. м, с които общият обем офиси клас А и Б офис сгради в София достига почти 2,190 млн. кв.м, става ясно от данни на Forton.

„Не само у нас, но и на други места в Източна Европа има отслабване на строителната активност вследствие на пониженото търсене. Очаквам това задържане да даде възможност за по-бързо усвояване на новите площи, като поддържа нивата на незаетите пространства и наемите умерени“, коментира Йордан Кръстев.

Сред по-значимите нови проекти през второто тримесечие са Park Lane Office Center, NV Tower и Garitage Park – Building 4.

Обемът на площи клас А и Б, които активно се предлагат на пазара, както в съществуващи, така и в сгради в процес на изграждане, достига 557 хил. кв.м за второто тримесечие, отбелязвайки лек ръст в сравнение с предишното тримесечие, показват данни на MBL. 83% от тези площи се намират в периферните райони, като са разпределени основно между Цариградско шосе и квартал „Хладилника“.

Новото предлагане увеличава дела на свободните офис площи в столицата с 3% през първото полугодие на тази година и той достига 16%, показват данните на Colliers International. Експерти очакват големият обем модерни площи в процес на предлагане да задържи напрежението върху наемните нива за офис проекти клас А и Б. Според MBL обаче сградите на атрактивни локации, където е съсредоточено търсенето, ще задържат сравнително по-високи офертни нива. По-голям натиск ще поемат проекти във второстепенни райони.

Към момента офертните наеми за първокласни площи в София са около 15 евро на кв. м за централната част на града и 12-14 евро на кв. м за периферията около главните булеварди. Доходността от първокласни активи се понижава до 7,5% през второто тримесечие, което е с 25 пункта по-ниско спрямо началото на 2021 г., сочат данни на Forton.

Colliers обаче отбелязва, че през първото полугодие разликата между офертната и договорната цена нараства в зависимост от локацията, сградата и етапа, в който се намира.

Компанията очаква плавно увеличение на дела на служителите в офисите през втората половина на годината, като това ще зависи от сектора, глобалните или регионалните корпоративни политики. Тя предвижда, че компаниите от аутсорсинг индустрията ще останат с най-висока активност на пазара на офиси, като освен в столицата се очаква да продължават да разширяват присъствието си и в регионалните градове.

„Проектите вече не се разглеждат от ползвателите като сграден фонд, а като платформи за предоставяне на услуги, добавящи стойност към резултата от основната дейност на наемателите“, пише Colliers. Според компанията голяма част от корпорациите са фокусирани върху дефиниране и уточняване на основните хибридни модели на работа, които включват офис, дом и трето пространство - споделени пространства, флекс офиси, работа "от всякъде". 

"Ще наблюдаваме различни видове вътрешна трансформация на офисните пространства, които ще поставят много повече акцент върху стимулирането на колаборация, креативност, подсилване на усещането за принадлежност и корпоративна култура“, прогнозира Colliers.