Ипотечен кредит за 660 хил. евро без нито цент собствен капитал?

Най-късно откакто се появи второто дете, апартаментът под наем във Франкфурт просто става твърде тесен. Апостолос Бусукас и семейството му (имената са сменени) са искали повече пространство, повече зеленина, двор. Но търсенето на подходящия имот не е лесно.

„Бяхме на „лов за къща“ почти три години, но всичко това търчене напред-назад беше просто разочароващо“, казва пред Die Zeit 39-годишният Бусукас. Тъкмо когато се канели да се откажат от търсенето, най-накрая намират мечтания дом. Със стая за всяко дете и дори една за гости, добре свързани и точно от годината на строежа, която са имали предвид. „Значи имахме късмет", казва Бусукас. 

Имотът обаче е трябвало да струва малко под 650 хил. евро. Семейство Бусукас са спестили малко капитал, но не много. Паралелно на търсенето семейството вече се е погрижило за финансирането, в крайна сметка, ако търсенето е успешно, понякога сключването на сделка трябва да бъде бързо.

„Първата ни точка за контакт беше нашата банка, която за моя изненада се оказа доста бавна“, казва Бусукас. Ето защо в крайна сметка той се обръща към независим финансов съветник, който сравнява офертите от различни банки срещу комисиона.

Преди всичко Бусукас хвали гъвкавостта на своя съветник, дори извън нормалното работно време. „Те се опитаха да получат най-добрия резултат за нас в рамките на нашите възможности и аз просто считам тази концепция за услуга за много добра“, казва Бусукас.

Консултантът е имал и идея как да финансира напълно имота, т.е. без собствен капитал. Дори и разходите за придобиване се покриват от заем. „Може да се каже, че е лудост да се финансира без собствен капитал. Но предложението беше просто добро - и така можем да инвестираме собствения си капитал в кухнята или модернизация", казва Бусукас.

Обичайно в Германия искат 20% самоучастие

Това, което звучи като лудост, не е необичайно. Всъщност, според доставчика на финансови услуги Dr. Klein около 12% от сделките за недвижими имоти в Германия се финансират без собствен капитал; броят им леко се е увеличил през последните години. Това се дължи и на исторически благоприятните лихвени проценти. Понастоящем много банки рекламират ипотечно кредитиране с лихва под 1 процент.

Обикновено обаче основното правило е, че бъдещите собственици на имоти трябва да добавят около 20 процента от покупната цена чрез собствен капитал. В допълнение към покупната цена има допълнителни разходи за покупка, т.е. разходите, които възникват от придобиването на имота, като брокерски и нотариални такси, данък върху прехвърлянето на недвижимите имоти и съдебните разходи. Те обикновено добавят до 10 до 15 процента от цената на имота.

Общо 30% собствен капитал трябва да бъдат планирани за солидно финансиране на собственост, гласи стандартното правило. Но много малко германци се справят с това, защото цените растат рязко от години.

„Винаги препоръчваме поне допълнителните разходи за покупка да бъдат осигурени като собствен капитал“, казва Томас Хенчел от „Потребителския център“ в Северен Рейн-Вестфалия. Дори тогава обаче се говори за 100%-ово финансиране. Ако допълнителните разходи също трябва да бъдат покрити със заем, по думите му ставало дума за 110 процента финансиране.

Както се вижда от примера на Апостолос Бусукас, дори това е възможно. В неговия случай обаче сравнително високата заплата, която той получава в качеството си на управляващ директор, е била решаваща.

Често обаче такова пълно финансиране не е препоръчително, предупреждава защитникът на потребителски права Хенчел: „Винаги можете да намерите някой, който дава парични заеми. Но той има и съвсем различни идеи за нивото на лихви". Вместо един до два процента лихва, може лесно и бързо да получите двойно по-високи лихви – само като начало. 

Това се дължи на по-високия риск, който банката поема с пълното финансиране. Ако кредитополучателят не може да управлява изплащането, банката трябва да поеме своите разходи, като същевременно трябва да изпълнява задължения към своите клиенти. Освен това размерът на финансирането често е по-висок, така че клиентът плаща по-дълго по кредита и в крайна сметка остава по-голям остатъчен дълг.

„Следователно винаги е решаващо как банката ще оцени доходите на клиента, в края на краищата тя иска да гарантира, че клиентът ще изплаща дълговете си възможно най-дълго“, обяснява Хенчел. Ето защо за държавните служители и в Германия е по-лесно да получат заем за недвижими имоти, отколкото за самостоятелно заетите лица, чиито редовни доходи не могат да бъдат гарантирани.

По-конкретно последните рядко получават пълно финансиране от над 100 процента. „Изключително трудно е, дори почти невъзможно за работещи в стартъпи например“, казва Томас Заар, специалист по финансиране в базираната във Висбаден Dr. Klein. Самостоятелно заетите лица трябва да доказват приходи поне за последните три години и в идеалния случай кривата трябва да се покачва стръмно. По-възрастните хора, които искат да финансират имот без собствен капитал, също така трябва да докажат, че все още могат да плащат вноските във фазата на пенсиониране. В противен случай няма да получат заем. 

По принцип финансовите експерти препоръчват кредитополучателите да използват максимум 30 до 35 процента от месечния си нетен доход за погасяване на ипотечния си кредит.

„Всичко отвъд тази граница е критично, в края на краищата хората все още трябва да могат да живеят, трябва да могат да отидат на почивка или да ремонтират счупената си кола“, казва Заар.  Особено след като освен лихви и главница има и допълнителни жилищни разходи като такси за смет, вода или електричество, а също така трябва да се формират резерви за поддръжкатa на имота. Тези разходи за Германия се изчисляват на средно от две до три евро на квадратен метър жилищна площ, което се добавя към месечната вноска от няколкостотин евро.

Ето защо при изчисляване на условията банките обръщат особено внимание на кредитоспособността на клиентите: всеки, който вече има няколко лични заеми и следователно лош резултат на Schufa (германската методология), има също толкова лоши перспективи, колкото и хората с ниски доходи. Семейното положение също играе роля: ако са планирани деца или вече ги има, това може да доведе до загуба на доходи, а и децата също струват пари.

От друга страна, кариерните перспективи, като увеличение на заплатите или бонуси също играят роля при изчисляването. „Ние също така питаме дали през следващите няколко години може да се очаква дарение или наследство", обяснява Заар. Членовете на семейството могат например да предоставят много по-евтин личен заем, който от своя страна би могъл да бъде използван при финансирането, поне за случайните разходи. Имуществото, което вече е изплатено, например от родителите, също може да служи като обезпечение.

Друг начин за осигуряване на сигурност за банката е да се получи поръчителство от други членове на семейството. „Такъв поръчител обаче трябва първо да бъде намерен, в края на краищата той може да се наложи да плати, ако заемът не се обслужва“, казва защитникът на потребителите Томас Хенчел. Затова той препоръчва темата за финансирането да се разглежда, преди да се търси имот и да се разбере какво изобщо е възможно. Също така е най-добре да получат оферти от няколко банки. „Ако собствената ви банка откаже, обикновено има основателна причина за това“, казва Хенчел.

Консултантът Томас Заар също препоръчва да се получат възможно най-рано бюджетни консултации: „Ние съветваме клиентите, които в момента не виждат никакви възможности за покупка, да се опитат да спестяват няколко години и по този начин да натрупат собствен капитал“. Той има опит с този метод и вече е помогнал на някои хора да си купят собствен дом.

Семейство Бусукас е една крачка напред. През февруари то успява да се нанесе в новата си къща. Пълното финансиране е било правилното решение за главата на семейството, Апостолос: „Разбира се, всеки знае кое е най-дорбото за себе си, но се радвам, че все още разполагам с достатъчно средства, за да мога свободно да реша как да обзаведа къщата“.