Как пандемията променя пазара на имоти в Европа?

Хотелите поеха най-силния удар

През пролетта на 2020 г. правителствата подкрепиха хотелиерите, като предложиха субсидии за заплати, периоди без наем и друга финансова помощ. Когато през лятото бяха премахнати някои мерки, хотелите отчетоха органичен прираст на нивата на заетост.

Средната заетост в германските хотели се е понижила от около 80% през 2019 г. до 30-40% през лятото на 2020 г. На фона на втората вълна от случаи на Covid-19 през есента хотелиерите загубиха около 70% от възвръщаемостта си за сезона.

Съдейки по най-новите статистически данни за случаите на Covid-19, шансът ограниченията да отпаднат скоро е малък. Това означава, че е малко вероятно хотелите да си върнат търсенето и през лятото на 2021 г. Това може да доведе до фалит на около една трета от хотелските проекти през следващите тримесечия.

Ако приемем, че туристическият и бизнес трафик ще бъде възстановен сега, когато се пускат няколко ефективни ваксини, тогава днес е по-подходящо време, отколкото през последното десетилетие, за инвестиции в сегмента. Имотите на първокласни локации обаче едва ли ще се продават с голяма отстъпка.

Най-големи възможности се очаква да има в Италия и Испания, където банките не са толкова уверени, колкото конкурентите им от Германия.

Нарастващо търсене на микроапартаменти за средносрочен и дългосрочен наем

Това е ниша на пазара, която бързо се разраства през последното десетилетие. Ежедневните наеми са засегнати най-дълбоко от пандемията, тъй като заетостта е ниска. Повечето такива имоти ще преминат към средносрочни и дългосрочни предложения за наем в бъдеще, докато хотелите ще се накланят към формата на апартаментния хотел.

Студийната стая, която разполага с кухня, може да бъде самостоятелна единица в апартаментен хотел. Това би могло да замести пълноценен дом и би направило апартаментните хотели по-атрактивни, намалявайки риска от недостатъчна ефективност поради ниската заетост.

Търсенето на малки апартаменти в жилищните квартали на големите и средните градове е малко вероятно да отслабне, като гарантира, че подобни проекти ще продължат да представляват интерес за инвеститорите.

Въпреки това сегментът, насочен към бизнес пътници, е в беда. Банките не са склонни да финансират такива проекти, тъй като има несигурност дали техните корпоративни клиенти ще плащат за потенциални пътни разходи през следващите две години

Нарастващи перспективи за инвестиции в съоръжения за възрастни хора

В разгара на пазарната турбуленция, която засегна класическите търговски имоти, нови, но обещаващи класове активи като жилищни съоръжения за възрастни поддържат пазара на повърхността.

Доходите от наеми за този сегмент остават стабилни въпреки кризата, тъй като степента на заетост на тези съоръжения не намалява и наемателите са или достатъчно богати, за да извършват своевременни наемни плащания, или правителството субсидира наема им.

Жилищата за възрастни в Европа дават възвръщаемост от 4-5% средно. Перспективите са доста оптимистични, тъй като европейското население застарява и търсенето на удобства за възрастни хора ще нараства през следващите десетилетия. В Германия например има списък на чакащите за настаняване на възрастни хора.

Хибридните договори за наем придобиват популярност

Пандемията показа, че фиксираните договори за лизинг не защитават лизингополучателите в много страни. Поради тази причина пазарът постепенно преминава към споразумения за управление и хибридни договори.

Хибридният договор обединява характеристиките на договор за наем и споразумение за управление и се определя от минималното плащане на наем плюс процент от приходите или печалбата на наемателя.

В същото време фиксираните договори за наем ще останат привлекателни за дълго време, особено за банки, институционални купувачи и собственици, които не искат да се задълбочават в по-фините подробности за бизнеса на своите наематели. Независимо от това, собствениците ще бъдат принудени да разберат по-добре бизнеса на своите наематели в бъдеще, за да оценят присъщите рискове от инвестирането в определен имот.

Строителите залагат на жилища, жилищни съоръжения и складове

Страните в Южна Европа имат по-ниска капиталова ликвидност, по-бедни банки и държавната подкрепа за бизнеса е по-малка. Поради тези причини се очаква Южна Европа да претърпи повече фалити, конфискации на имоти и разпродажби на по-ниски цени.

За разлика от това, по-заможните страни в Северна Европа вероятно ще се възстановят по-бързо, дори в онези сегменти на недвижимите имоти, където доходността намаля значително.

Намаляването на личните доходи, намаленият пътнически трафик и ограничените възможности за придвижване и пътуване силно засегнаха сектора на хотелиерството. Основните нужди на хората обаче остават същите, така че днес жилищата изглеждат така, сякаш не биха могли да бъдат по-добри за инвеститорите. Сега разработчиците строят домове, заведения за грижа за възрастни и складове по-активно от другите сегменти. Пазарите на офиси, хотели и търговски площи са силно разклатени.