Не е работа на централните банки да насочват цените на жилищата

Спадът на лихвените проценти в глобален мащаб през последните две десетилетия предизвика бум на цените на жилищата. Следователно има смисъл да се повишат лихвените проценти, така че жилищата да станат достъпни.

Първото от тези твърдения е почти сигурно вярно, но от него със сигурност не следва второто. Всъщност увеличаването на лихвите би било катастрофална грешка, пише FT в свой анализ.

Правителството на Нова Зеландия наскоро каза на централната си банка да обмисли въздействието върху жилищния сектор, когато определя паричната политика. Резервната банка на Нова Зеландия се разбунтува и заяви, че няма да направи подобно нещо, но тъй като хората по целия свят се борят да си позволят дом, все пак имаше някакво възприемане на идеята.

За да разберете обаче защо новозеландската централна банка е права, помислете какво би се случило, ако централна банка се опита да насочва цените на жилищата.

Спадът на лихвените проценти прави даден поток от наем (ако даден имот е отдаден под наем) или настаняване (ако е зает от собственика) по-ценен. Собствениците отстъпват този паричен поток, като използват безрисковия процент, така че няма съмнение, че непосредствената причина за повишаването на цените на жилищата в много страни през последните няколко десетилетия са по-евтините пари. Ако по-ниските лихвени проценти доведат до скок на цените на жилищата, то съвсем логично по-високите лихвени проценти ще ги накарат да паднат отново.

Централните банки не намалиха лихвените проценти до нула и не стартираха мащабни програми за покупки на активи от някакво извратено желание да повишат цените на жилищата. Те го направиха, защото прецениха, че е изключително важно да се изпълнят техните мандати за стабилни цени и пълна заетост. Ако вместо това се опитат да стабилизират цените на жилищата, с колко би трябвало да повишат лихвените проценти, пита се в анализа.

Отговорът е: много. Икономистите Оскар Джорда, Мориц Шуларик и Алън Тейлър изследват чувствителността на цените на жилищата към лихвените проценти в 14 държави за период от 140 години. Те установяват, че повишаването на лихвените проценти с 1% намалява съотношението между цените на жилищата и доходите с около 4%. Например в Нова Зеландия това съотношение се е повишило с около 50% за едно десетилетие, което предполага двуцифрено покачване на лихвените проценти, за да го стабилизира.

Ако това изглежда твърде абстрактно или неправдоподобно, тогава си представете, че в Нова Зеландия лихвите са поддържани на ниво от 6% вместо сегашните 0,25%. Всяка напреднала държава, следваща подобна политика през последното десетилетие, би преживяла огромно поскъпване на валутата, спад на инвестициите и колапс на износа. Това би довело до по-нисък растеж, по-слаби доходи, висока безработица и евентуално дефлационна спирала.

Ами ако лихвените проценти бяха малко по-високи? Тогава цените на жилищата няма да бъдат значително по-ниски и пак ще има допълнителна безработица. Всеки, който защитава тезата за по-високи лихвени проценти за контрол на цените на жилищата, трябва да обясни защо това е добър компромис - или поне да признае, че компромисът съществува.

Повишените лихвени проценти биха причинили много допълнителни щети на икономиката. Всъщност това няма да помогне много на по-младите хора, които се борят да се качат на жилищната стълбица.

Първо, млад работник, оставен без работа на фона на по-високи лихвени проценти, е по-вероятно да загуби дома си, отколкото да си купи такъв. Второ, млад купувач, който разчита главно на дългове за покупка на дом, ще установи, че цената на ипотеката нараства приблизително пропорционално на падащата цена на актива.

Трето, трябва да има група от по-удобни купувачи - може би млади специалисти, които смятат, че общото намаляване на търсенето е направило домовете по-достъпни. Истинските бенефициенти ще бъдат в четвърта група: спестители с пари в банката. Те биха получили хубав, висок лихвен процент, без да се налага да рискуват. Далеч от политиката, която помага на младите хора, които се борят да притежават дом, основните победители ще бъдат възрастни и проспериращи.

По-високите лихвени проценти биха свалили цените на жилищата чрез потискане на търсенето в цялата икономика. Ако хората наистина искат това, човек може да получи по-целенасочен резултат, като обложи жилищата с данък и използва приходите за намаляване на данъка върху доходите. Например данък върху стойността на имотите от 3 процента годишно би понижил цените на жилищата дори по-ефективно от 3 процентни пункта покачване на лихвените проценти, тъй като съществуващите собственици на жилища също трябва да плащат. По тази причина, разбира се, такъв данък е политическа отрова.

Друга възможност е насочването към определена група купувачи, както прави Нова Зеландия сега, като намалява облекчението на лихвите по ипотечните кредити за наемодателите. Това намалява инвестиционното търсене. Правителствата могат също да облагат чуждестранни собственици, за да ограничат покупките от чужбина, или регулаторите да изискват по-големи първоначални вноски, което ще отреже купувачите, които не разполагат с тях.

Определянето на по-високи коефициенти на заем/стойност може да бъде разумно и необходимо от съображения за финансовата стабилност, въпреки че това е отделен въпрос за достъпността на жилищата.

По принцип всички тези политически идеи - по-високи лихвени проценти, данъци или ограничения от различен характер, са свързани с намаляване на търсенето на жилища. Как обаче потискането на търсенето на нещо, което хората искат, може да ни се отрази добре? Когато търсенето на нещо се повиши, единственият разумен, логичен, устойчив, свободен пазар е да се направи повече от него.

Политиката може да реагира и по-добре, отколкото да обвинява централните банки. За Нова Зеландия и други страни, където жилищата са много скъпи, има само един реален отговор: намаляване на регулациите за планиране и позволяване на хората да строят повече къщи.