Как Австрия поставя под натиск собствениците на ваканционни къщи

Веднъж месечно Волфганг Шньол, ръководителят на община Бад Хофгащайн в Залцбург, се среща с детектив. Неговата задача първоначално е била да събира курортните такси от посетителите от някои хотели. Междувременно обаче започва да следи и собствениците на втори домове, които не са регистрирали правилно недвижимата си собственост в общината като вторично жилище.

Бад Хофгащайн се бори срещу ексцесиите на бизнеса с втори жилища, който в момента процъфтява в Австрия повече от всякога. С последствия: оживеното търсене от чужденци нагорещява цените на имотите. Предвид високите цени на акциите богатите спестители търсят солидни материални активи – и могат да намерят това, което търсят, в австрийските туристически региони в Тирол, Залцбург и Каринтия. „В момента този бизнес върви доста добре“, казва местният адвокат Зигфрид Кайнц.

Според Австрийската централна банка цените на недвижимите имоти са се повишили средно с десет процента през 2020 г. Тенденцията при вторите жилища обаче не може да се измери с едно число - пазарът е твърде разнороден. В Австрия има целия спектър от втори резиденции - от луксозната вила до занемарената „хижичка“, както казва Шньнол.

И тази тенденция предизвиква недоволство сред местното население. То се опасява за неблагоприятни условия на пазара на жилища. Ето защо сега чуждестранните собственици на втори дом без правилния статус са в центъра на вниманието. Кайнц изчислява, че само в провинция Залцбург има 30 000 втора жилища, които не са регистрирани като такива.

Според закона в най-лошия случай тези собственици са заплашени от възбрана. Подобен процес обаче отнема много време и включва много междинни стъпки. „Собствениците на жилища имат различни възможности за законова реакция“, казва Кайнц. Той не си спомня някога в страната да е бил провеждан аукцион при възбрана.

Ситуацията със собствениците на втори дом обаче може да се влоши допълнително. Емоциите са особено разгорещени в южната федерална провинция Каринтия, свързани и с ефекта на изместването. В западните провинции Тирол и Залцбург, които са особено популярни сред германците, правителствата вече предприеха строги мерки срещу изгражданията на втори домове, пише германският Handelsblatt.

Вторите жилища вече не могат да бъдат одобрени в дадена община, ако техният дял от жилищния фонд вече е осем (Тирол) или 16 процента (Залцбург). Тези относително ниски граници означават, че едва ли на пазара скоро ще се появяват нови вторични жилища. Предлагат се почти само съществуващи имоти, например когато наследниците продават втория дом на родителите си, за да го превърнат в пари.

Ето защо много купувачи се насочват към провинция Каринтия, която е известна със своите прекрасни езерни пейзажи. За голямо раздразнение на местните жители крайжбрежието вече е до голяма степен застроени. „Ето защо това купувачите се насочват и към околните планини“, казва местният политик Даниел Фелнер от SPÖ.

В резултат на това възникна заплашителна ситуация за много кметове: Жителите на общностите очакват администрацията да направи нещо по отношение на ценовите ръстове и бетонирането на ландшафта. Ако кметовете се поколебаят, бързо ще бъдат подложени на огън. Редица от тях наскоро почувстваха недоволството на населението - те не бяха прегласувани за нов мандат.

По правило на общностите им липсват средства и воля за системна борба с оплакванията. Фелнер например не иска да копира мерките на Тирол и Залцбург. Те са много твърди, казва той. Може да има смисъл броят на вторите жилища в една община да надхвърли определена граница - собствениците на втори дом също стимулират местната икономика. Освен това ограничението на предлагането е донесло на собствениците на имоти в Тирол и Залцбург високи печалби, които мнозина смятат за несправедливи.

Туристическите общности биха искали да отнемат част от тези печалби, за да финансират своята инфраструктура. В Австрия има местни данъци върху вторите жилища, но те са относително ниски и имат горна граница. Местните политици, от своя страна, многократно се опитват да повишат данъците.

Но тези опити срещат разнообразна съпротива. Влиятелни собственици на втори домове се оплакват на централното правителство, когато дадена община се заиграва с идеята за увеличаване на данъците, оплаква се хотелиер от Форарлберг.

Така че ситуацията е сложна. Каквото и да правят австрийските общини и федерални провинции, това предизвиква протест. Повечето политици са наясно, че натискът върху пазара на недвижими имоти ще остане висок. От няколко месеца икономистите говорят със забележителна честота за инфлационните опасности, които се очертават през следващите няколко години в резултат на разхлабената парична политика.

Такива пророчества стряскат богатите спестители. Повече от всякога те ще се опитват да подсигурят активите си чрез закупуване на реални активи. Което може да запази нивото на търсене на втори домове високо.

По-специално в Каринтия правителството възнамерява да следи отблизо пазара на недвижими имоти. Тъй като търговията с втори домове в Австрия става все по-трудна, инвеститорите в недвижими имоти все по-често разчитат на управлявани ваканционни апартаменти („Buy-to-let“). Има различни видове. Например купувачите на жилища трябва да се ангажират да отдават апартамента си под наем за определен период от годината.

Правителството на Каринтия пък иска да се увери, че това ще се случи в действителност. Счита се, че имотите от типа „Buy-to-let“ са податливи на фиктивни сделки, например, при които собствениците умишлено изискват толкова много пари за престой, че апартаментът не може да бъде отдаден под наем.

Купувачите обаче едва ли трябва да се страхуват, че ще бъдат притеснявани от детективи. Дори решителният ръководител на Бад Хофгащайн се отказва от законовата ескалация с прегрешилите собственици на втори домове. По-скоро детективът трябва да има възпиращ ефект, казва той.